房地产金融第八章房地产典当和其他非金融机构房地产融资((精)

第八章房地产典当和其他非金融机构房地产融资•第一节典当概述•第二节房地产典当和房地产典权•第三节房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系•第四节其他非金融机构的房地产融资第一节典当概述•一、典当与典当行（一）典当•典当曾被说成是借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为。•典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。一、典当与典当行（续）•（二）典当行•典当行是依照《公司法》和《典当管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人。典当行运作过程•••赎当利息••典当行收当••死当拍卖、变卖或者折价二、典当的产生与发展•典当行是最早出现的民间金融机构之一。•199６年起作为金融机构。•２０００年７月，从金融机构变更为非金融机构。三、中国典当业恢复发展及其现实作用•典当行恢复发展的原因：在一定程度上克服银行和其他金融机构的贷款难以及时、足量、灵活地满足社会对资金的需要的弊端，弥补银行和其他金融机构信用的不足。•典当的作用是：融资的作用。支持生产，活跃流通，解危救难，方便群众。稳定社会经济、金融秩序。房地产典当的运作，有利于置业投资的发展。第二节房地产典当和房地产典权•一、房地产典当房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，在不放弃所有权的情况下，以一定典价将房地产其他权利让渡给他人承典的行为。房地产的典与房地产的当的区别•在典的关系中，典当行在承担妥善保管当物的义务的同时，有权使用和收益；借款人无须向典当行支付利息和保管费，典当行也不必支付使用费。•在当的关系中，典当行只承担妥善保管当物的义务，不得使用该当物，也不得将该当物出租等以获得收益；借款人必须向典当行支付相应的利息和保管费。房地产典当的一般程序出典人（当户）申请典当典当行审查确认出典人与典当行协商确定典当期限、典当金、典当利息和综合费用等，典当行出具当票，双方并可补充订立书面合同当事人进行房地产他项权利登记典当行支付典当金（一般扣收综合费用）典当（或者续当）期满，出典人赎回典当的房地产，当事人注销他项权利登记。否则，超过一定期限（如5日）典当行按照绝当处理，并补交逾期息费二、房地产典权•房地产典权是指典权人(典当行)支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。房地产典权的特性•典权属于担保物权•典权属于用益物权•典权行使主体的可变性•典权赎回行使主体的可变性•典权赎回有明确的时限规定第三节房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系一、房地产典当与房地产抵押贷款的关系(一)相同点都属于有限制的物权，两者都是以物借款，都是起源于借贷关系。(二)相异点出典人转移对房地产的占有，房地产由承典人占有、使用和收益；抵押人不转移对房地产的占有，房地产的使用权和收益权属抵押人所有。在房地产典当在按照抵押处理的情况下与房地产抵押贷款的相异点•通过房地产典当获得的融资单位成本比较高、贷款规模相对比较小，融资期限比较短，但手续相对简便且灵活；而房地产抵押贷款基本上与之相反。•二、房地产典当与房地产租赁的关系(一)相同点都要发生房地产所有权中的占有、使用和收益权的转移，但房地产所有权仍在原所有人手中。(二)相异点到期时，前者必须返还原典价于承典人，不回赎，活卖会变为绝卖；后者，出租人无须返还已收取的租金给承租人，不会发生房地产所有权的转移。第四节其他非金融机构的房地产融资•一、住房合作社融资•住房合作社是一种城镇居民自愿参加、自筹资金、自有产权、自己使用、自行管理的群众性建房互助协作的合作组织。住房合作社在发展过程中的三种类型：•单位自办住房合作社；•系统住房合作社；•社会性住房合作社。住房合作社运行的基本原则•个人出资•（单位帮助）•政府扶持•民主管理•自我服务二、商品住房基金会融资•商品住房基金会是经政府批准成立的负责筹集和运用商品住房基地开发、建设、流通周转资金的事业法人机构。