华高莱斯_杭州住宅项目市场分析与项目定位_228PPT

REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.11金隅杭州住宅项目市场分析与项目定位最终成果汇报1REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSCO.,LTDREGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.22本次汇报内容（2007-10-26）（市场分析与项目定位最终汇报）汇报人员安排：郝荣福、郁然报告汇报时间：1.5小时左右中期汇报要点回顾竞争性住宅市场研究与分析住宅产品市场定位深化总体思路图中期汇报要点回顾1竞争性住宅市场研究与分析2住宅产品市场定位深化3项目品质和档次定位项目客户群定位项目整体定位物业类型建议平面布局建议分期开发时序建议竞争区域界定钱江沿江板块借鉴因素研究滨江沿江板块竞争策略研究下沙沿江板块竞争策略研究客户群定位深化户型面积及配比建议设施配套建议：商业及会所分期开发策略建议高层产品价格定位建议REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.4REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.中期汇报要点回顾REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.55项目品质和档次定位品质感打造超越滨江趋近钱江突出优势品质打造超越滨江观江最大化突出形象力强化档次感强调国际化发展潜力环境条件景观条件理念定位差异于钱江生态化休闲化宜居化价格水平趋近滨江低于钱江价格水平趋近滨江短期内价格将远低于钱江REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.66项目客户群定位次主力客户浙江省内其他城市（现不工作也不居住于杭州）高端客户次主力客户下沙区域（现工作或居住于下沙）高端客户主力客户杭州本地（现工作或居住于市区）高端客户目标客户群REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.77项目整体定位将江景资源最大化1将湿地景观最大化2将度假引入生活3——杭州国际“畅·享·城”REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.88物业类型建议۞物业类型建议–1.物业类型主要以“高层+别墅”的形式出现–2.高层当中出于形象考虑可点缀超高层，且高层底部三层设置为底TOWNHOUSE–3.别墅以排屋产品为主，出于整体感的考虑可设置叠排REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.99平面布局建议湿地公园别墅高层۞高层和超高层沿用地北侧布置–让高层和超高层产品均为一线江景房–真正实现270度观江的云顶生活意境۞排屋和叠排沿用地南侧布置–与湿地景观紧密结合，打造亲水性强的湿地别墅۞别墅和高层之间依托景观带形成良好分割REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.1010分期开发时序建议۞先期开发地块：2-C–1）初期形象展示的需要：2-C地块是目前进入本项目的门户，先期开发展示性强–2）观江景观最大化需要：2-C地块离钱塘江更近，观江视野更优越–3）湿地景观最大化需要：2-C地块容积率低，社区内部环境营造空间更为充裕–4）和保利项目对景需要：2-C地块离保利用地近，未来能与保利项目的开发形成对景۞后期开发地块：2-A–1）未来2-A地块是市区进入项目的门户，且处于机场进入下沙的桥头堡位置，因此后期通过一定超高层物业的开发，可形成本项目强烈的视觉冲击力，进一步提升项目品质–2）2-A地块朝向正南，后期开发能进一步提升高层产品的品质REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.11REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.竞争性住宅市场研究与分析REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.12121竞争区域界定市中心板块九堡板块下沙板块临平板块良渚板块闲林板块滨江板块闻堰板块萧山板块钱塘江西湖湘湖三墩板块钱江板块REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.13131竞争区域界定–代表板块：三墩、闲林市中心板块九堡板块下沙板块临平板块良渚板块闲林板块滨江板块闻堰板块萧山板块三墩板块钱江板块脉络1——城市自然延伸脉络2——城市规划主方向脉络3——滨江资源优势带动–代表板块：九堡、下沙、临平–代表板块：钱江、滨江、闻堰、下沙沿江、九堡南REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.14141竞争区域界定九堡板块下沙板块滨江板块钱塘江西湖钱江板块•竞争区域–…滨江沿江板块•借鉴区域–…下沙沿江板块–…钱江新城沿江板块REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.15152.钱江沿江板块借鉴因素研究区域项目名称住宅建筑面积容积率最早开盘时间钱江北岸一线江景水岸帝景6.8万5.502005年6月绿城春江花月48万2.112005年9月滨江金色海岸22万2.452006年12月东方润园22.7万2.802006年10月观澜3万-2007年7月滨江阳光海岸12万2.50预计2008年绿城[2007]17号地块项目20万3.2未定复兴大桥钱塘江春江花月金色海岸阳光海岸春江花月金色海岸钱塘江水岸帝景东方润园市政府杭州大剧院钱塘江REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.19192.钱江沿江板块借鉴因素研究۞借鉴因素–1.规划布局：从多个角度最大限度利用江景资源江景资源利用规划布局的转变景观平台的延伸户型空间的创新123规划布局的转变1绿城春江花月滨江金色海岸滨江金色海岸滨江阳光海岸规划布局的转变1规划布局的转变1水岸帝景水岸帝景景观平台的延伸2水岸帝景景观平台的延伸2水岸帝景户型空间的创新3水岸帝景：开敞的观江视野金色海岸REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.26262.钱江沿江板块借鉴因素研究۞借鉴因素–2.建筑风格：风格日趋创新、已由早期的古典风格向强调现代和国际感的风格转变绿城春江花月滨江金色海岸东方润园水岸帝景滨江阳光海岸REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.28282.钱江沿江板块借鉴因素研究规划布局：从多个角度最大限度利用江景资源建筑风格：风格创新、体现现代和国际感向钱江新城沿江板块借鉴什么？REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.29293.滨江沿江板块竞争策略研究区域项目名称建筑面积容积率最早开盘时间钱江三桥-四桥区域白金海岸32万2.302004年10月春江时代23万2.312004年11月水印城30万3.502005年4月锦绣江南22万3.502005年8月海威国际23万4.18预计2007年10月钱江一桥区域贺田尚城30万1.632003年太阳国际公寓18万2.982003年钱江彩虹城47万2.002005年9月观邸国际公寓30万2.502006年1月盛元慧谷25万3.502006年3月中海项目12万2.50未定钱江水晶城32万-未定数据来源：华高莱斯市场调研复兴大桥西兴大桥钱塘江复兴大桥锦绣江南白金海岸春江时代水印城海威国际彩虹城彩虹豪庭太阳国际公寓盛元慧谷水晶城钱塘江大桥钱塘江大桥贺田尚城观邸国际公寓钱江湾花园中海项目REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.34343.滨江沿江板块竞争策略研究۞市场发展趋势研究–1.市场推广：均力推“一线江景”，并将其打造为吸引客户下单的核心要素项目名称推广词海威国际全江景高尚住宅旅游水印城超越江的想象同人春江时代领袖南岸一线江岸风情西房锦绣江南一线全江景&尊邸彩虹豪庭非同寻常的全江景豪宅数据来源：华高莱斯市场调研海威国际：全江景高尚住宅旅游水印城：超越江的想象旅游水印城：江景房实景图同人春江时代：领袖南岸一线江岸风情西房锦绣江南：一线全江景&尊邸彩虹豪庭：非同寻常的全江景豪宅REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.41413.滨江沿江板块竞争策略研究۞市场发展趋势研究–2.产品设计：均采用多种形式实现对江景资源的有效利用地形处理公共空间户型空间123设置丰富的室内观景空间设置面江观光电梯抬高基地标高，强化微地形处理设置架空层，观江与防潮相结合设计立体化的户型空间景观平台延伸地形处理1抬高基地标高，强化微地形处理春江时代（抬高4米）水印城地形处理1抬高基地标高，强化微地形处理锦绣江南白金海岸地形处理1设置架空层，观江与防潮相结合架空高度：2.90米4.00米5.10米白金海岸水印城地形处理1锦绣江南海威国际设置架空层，观江与防潮相结合架空高度：2.90米4.00米5.10米海威国际公共空间2景观平台延伸公共空间2设置面江观光电梯水印城户型空间3设计立体化的户型空间盛元慧谷大平层PANHOUSE连跃中海项目全复式户型空间3设计立体化的户型空间户型空间3设计立体化的户型空间春江时代：底部TOWNHOUSE户型空间3设置丰富的室内观景空间彩虹豪庭（大面积景观阳台）REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.52523.滨江沿江板块竞争策略研究۞市场发展趋势研究–3.景观营造：强调居住环境的休闲度假感、生态健康感，走异于钱江新城的高品质路线旅游水印城旅游水印城彩虹豪庭REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.55553.滨江沿江板块竞争策略研究۞市场发展趋势研究–4.配套设置：为保证项目高品质，商业配套的设置均尽可能降低对居住生活的影响商业配套仅沿主要干道以底商形式布置完全依托区域内公建用地海威国际完全依托区域内公建用地公建春江时代仅沿主要干道以底商形式布置少量底商旅游水印城仅沿主要干道以底商形式布置少量底商REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.59593.滨江沿江板块竞争策略研究۞项目不足之处分析–1.规划布局：没有最大限度利用江景资源，仅满足了少数产品的观江需求场地条件限制：临江面窄+进深长发展背景限制：规划初期江景的价值未得到充分重视12原因白金海岸春江时代水印城锦绣江南盛元慧谷太阳国际公寓REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.65653.滨江沿江板块竞争策略研究۞项目不足之处分析–2.建筑风格：已出现由古典向现代转变的趋势，但同质化现象严重、档次感不足钱江北岸：春江花月钱江南岸：春江时代锦绣江南春江时代钱江北岸：金色海岸钱江南岸：水印城钱江北岸：金色海岸钱江南岸：水印城盛元慧谷海威国际REGALLLOYDSINTERNATIONALCONSULTANTSCO.LTD.70703.滨江沿江板块竞争策略研究۞项目不足之处分析–3.户型空间：生活舒适度和居住尊贵感等方面存在诸多不足之处生活舒适度不高居住尊贵感不足12主人优先体现不到位：主卧舒适度低观江与生活习惯的矛盾：客厅北置户型尺度空间存在不足：窄开间+长进深生活舒适度不高1观江与生活习惯的矛盾：客厅北置锦绣江南（四室两厅两卫：191平米）水印城（四室两厅两卫：185平米）生活舒适度不高1观江与生活习惯的矛盾：客厅北置春江时代（三室两厅两卫：170平米）海威国际（四室两厅两卫：159平米）生活舒适度不高1观江与生活习惯的矛盾：客厅北置盛元慧谷（338平米）彩虹豪庭（四室两厅三卫：249平米）生活舒适度不高1户型尺度空间存在不足：窄开间+长进深锦绣江南（四室两厅两卫：183平米）14.9米18.4米6.9米水印城（三室两厅两卫：156平米）海威国际（四室两厅两卫：156平米）居住尊贵