(三)杭州市写字楼(公寓)商业物业市场分析-赢商投资—杭

6月赢商投资资讯1（三）杭州市写字楼（公寓）商业物业市场分析（1）一手写字楼市场（含商住公寓）综述1)2008年5月新增供应量8967.63㎡共计89套2)截止2008年5月市场存量39.5万方截止2008.5.31日，杭州（不包括萧山区）纳入网上可售面积为39.5万方，可售套数为4746套。区域可售量（方）可售套数（套）平均套面积（方/套）累计销售率（%）上城区74587.2613088038.7％下城区54786.54350112.3629.65％江干区87415.63100198.720％拱墅区87548.697312049.8％西湖区62357.4668124.542％滨江区5987.63788610.2％余杭区2258136870.515％98.87395264.06474698.87－3)2008年5月吸纳成交面积约2.3万方五月写字楼成交量达2.3万方，成交量有所放大，成交均价达到14529元/方左右，成交区域主要集中西湖区和上城区。区域成交面积（平方米）成交套数（套）成交均价（元/方）成交金额（万元）上城区7633.9591155229991.4下城区2093.626196925070.9江干区1916.76301520512152拱墅区803.591111112893西湖区9315.061231658017147.7滨江区0000余杭区52557800409.5合计22287.962861452945664.52008年一手写字楼(含公寓)月度销售价格及面积变化图（表中数据标注的是销售面积）6月赢商投资资讯208年一手写字楼市场月销售情况2410059228283026710217630100002000030000400005000060000700001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月050001000015000200002500030000销售面积（方）最高销售价（元/方）最低销售价（元/方）（2）2008年5月写字楼销售排名前列经典楼盘全景扫描名称区域所属区块商圈成交面积（方）成交套数（套）成交均价（元/方）销售金额（万元）累计销售率（%）纯写字楼部分太和广场上城复兴3106.612376362372.287%杭州国际商务中心下城武林1619.0122260344214.9378.68%采荷嘉业大厦江干采荷景芳459.7241166053678%商住公寓部分留庄高级公寓西湖城西5537.2987203601127446％锋尚苑西湖城西1253.62193112.0657.6％宜家时代大厦拱墅和睦803.59111111289339.8%钱江国际商务中心上城复兴3022.9746172305208.610.32％景江城市花园上城近江602.71515787640.98%中庆第六大道下沙下沙1199.5224604472596.54％说明:钱江国际商务中心（公寓）累计销售率达10.32％，5月上城区写字楼销售排名第一杭州国际商务中心累计销售率达78.5％，5月下城区写字楼销售排名第一留庄高级公寓（公寓）计销售率达46％，5月西湖区写字楼销售排名第一。宜家时代大厦（公寓）累计销售率达39.8％5月拱墅区写字楼销售排名第一。中庆第六大道（公寓）累计销售率达96.54%5月下沙区域写字楼销售排名第一。物业留庄高级公寓建筑类型酒店式SOHO区块商圈城西开发商浙江发展绿城房地产开发有限公司具体方位天目山路景观大道南侧总建筑面积7万方写字楼(公寓)总体量1.3万方主力面积63.65方大堂面积/电梯数/2部销售均价20360元/方写字楼（公寓）户数204户销售情况单月销售套数第一，5月西湖区写字楼（公寓）销售排名第一交通配套公交线路：周边商业资源描述：西溪湿地对面,绿城将住宅公建部分打造成稀缺性酒价格轴面积轴6月赢商投资资讯3店式公寓,典型类住宅.物业景江城市花园建筑类型酒店式SOHO区块商圈近江开发商浙江滨江建设有限公司具体方位近江住宅区内滨临钱塘江北岸钱江三桥西侧总建筑面积11.3万方写字楼总体量5万方主力面积40.48方大堂面积/电梯数/2部销售均价15787元/方写字楼户数约1220套销售情况单月销售15套，上城区写字楼（公寓）销售第二交通配套公交线路：周边商业资源描述：三江购物中心，联华超市等,（3）二手写字楼市场（不含商住公寓）概述杭州市具品质的写字楼相对集中的区域主要在主城区，我们选取了湖滨、吴山、城站、武林、庆春、翠苑文教、黄龙、湖墅、钱江新城、滨江十个区块商圈。对这些区块商圈的写字楼楼盘作重点跟踪。而其他区块商圈的写字楼楼盘开发商多数开发成商住公寓性质的类住宅，二手售价租金与住宅有相似性。（4）2008年4月份各区域商圈二手写字楼售价租金信息区域区块商圈代表型写字楼物业楼盘采集点面积均售价元/方租金水平元/方/天租金投资回报率上城湖滨国信大厦155方189802.65.8%平海旺角大厦250方130002.57%吴山吴山铭楼130方-2.7-清波商厦344方140002.15.4%城站中针商务大厦90方122001.484.4%下城武林深蓝广场262方-3.5-华浙广场430方210004.67.9%庆春凤起凤起商务大厦200方170001.94%瑞丰国际商务大厦80方219002.74.5%翠苑城西颐高创业大厦196方96001.86.8%金桂大厦124方175202.44.6%计量大厦140方-2.2-西湖黄龙公元大厦230方260005.57.7%中田大厦120方2400034.5%湖墅瑞祺大厦116方155131.74%晶晖商务大厦185方186562.35.6%钱江新城兴业大厦130方136861.54%天翔凤起时代大厦167.67方148702.25.4%滨江滨江UT斯达康大楼210方176832.184.5%滨海大厦114.59方144361.94.8%6月赢商投资资讯4（5）2008年4月份各区域商圈二手写字楼在售租典型楼盘全景扫描物业凤起商务大厦建筑类型写字楼区块商圈庆春凤起物管公司-具体方位体育场路68号总建筑面积3万方写字楼总体量3万方主力面积200方大堂面积/电梯数/3部租金均价1.9元/方/天写字楼户数约150套入驻情况95%左右交通配套公交21，35，101等多路。项目简介：位于庆春商务区，交通便利，商务氛围成熟。物业深蓝广场建筑类型商住办公综合楼区块商圈武林物管公司绿城物业有限公司具体方位朝晖路203号总建筑面积13万方写字楼总体量3.5万方主力面积200-300方大堂面积/电梯数/5部租金均价3.5元/方/天写字楼户数约117套入驻情况90%以上交通配套公交67、K203、58、72、19路项目简介：由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。坐落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭大运河，商务气氛成熟。物业平海旺角大厦建筑类型写字楼区块商圈湖滨物管公司香港怡高物业管理公司具体方位平海路58号总建筑面积1.5万方写字楼总体量1.5万方主力面积可自由分割大堂面积/电梯数/3部租金均价2.5元/方/天写字楼户数入驻情况98%入驻交通配套公交151、900路项目简介：近延安路，西靠西湖、北近武林广场、南近吴山广场、东近中河高架，交通十分方便相关链接：写字楼市场悄然前行-----钱江新城日益成关注焦点根据戴德梁行最新对外发布的《杭州第八届人居展写字楼调查问卷报告》（以下简称《报告》）显示，今年一季度，杭州销售写字楼面积17.3万平方米，销售均价为15728元/平方米,分别比上季度上涨了37%和6月赢商投资资讯512%。甲级写字楼目前已交付使用或即将交付项目多集中在黄龙、武林和庆春三个区域。截至一季度，杭州写字楼存量为61.4万平方米。未来3年内，杭州写字楼供应量将有大幅度提升。2008年—2010年总供应量达到300万平方米，其中仅钱江新城的供应量就达202万平方米，占总供应量的67%，无疑钱江新城将成为下一个甲级写字楼的关注焦点。《报告》显示，虽然本次人居展仍以住宅为主，但是其中也不乏写字楼项目的身影。其中万银国际在世贸展区的亮相非常高调。不光在现场发送大号手提袋，租来了直升机作为形象展示，更是将浙江经视的直播室也搬到了展示区内，引来众人驻足观看。另外如坤和中心、宏程国际、中都·西溪CIC、绿城紫金广场等项目也作了较大力度的推广。而一些将在今年推向市场的项目，如圣奥中央商务大厦、金基钱江商务广场等，也进行了形象展示。写字楼市场仍有一定上升空间在5月16日、5月17日的人居展现场，戴德梁行专门在人居展上对关注商业项目人群进行了集中的调查。在“过去两年内是否有购买的物业”调查中显示，41.67%的调查对象已经购买了住宅，18.33%的调查对象购买了高档住宅，但是购买写字楼的仅占调查总人数的8.33%，而购买商铺的略比写字楼高，达到了12.50%。《报告》认为，目前的杭州市场仍然以住宅购买为主，比例达60%；而目前客户持有写字楼比例不高。但是对于“本次房交会考虑购买的物业类型”的调查显示，对购买写字楼的意向达17.65%，高于商铺方面的10.92%。由此可见写字楼仍然具有一定的上升空间。在目前杭州写字楼区域集中的黄龙、武林广场、庆春沿线、钱江新城、滨江板块中，消费者的认可度究竟更倾向于哪个板块的写字楼？数据显示，值得关注的是随着钱江新城公建项目及万象城等商业项目的建设，众多写字楼项目一一亮相，公众对钱江新城写字楼市场的看好度达33.33%；而传统的写字楼市场仍以武林广场商圈认知度最高，达15.69%；由于近期未有新项目推出，甲级写字楼聚集区黄龙及庆春区域近期受投资者关注度较低。具体的写字楼项目中，坤和中心、公元大厦、耀江环球中心、世贸丽晶城欧美中心等项目，成为被调查者最熟知的杭州写字楼代表。钱江新城越来越受关注《报告》显示，大部分受访人群均对钱江新城区域有了一定的了解，其中一直关注和非常了解的有16.67%和14.58%；但是仍有22.92%的公众表示对钱江新城区域毫无了解。在看好钱江新城的物业类型中，住宅、写字楼、酒店式公寓、商铺和不考虑分别占到了29.06%、28.21%、11.11%、14.53%和17.09%。据此数据，戴德梁行认为，钱江新城区域的投资意向方面，投资者对钱江新城写字楼的投资意向几乎接近住宅方面达28.21%；由于钱江新城可销售的商铺较少（如万象城商业为租赁形式），投资者对钱江新城的商铺投资意向较低，为14.53%。四、赢商投资资讯--------开发商动态（一）品牌开发商动态花絮浙商集团借壳SST亚华变身地产股---杭州地产界最大重组日前完成浙商集团将入主SST亚华并将通过定向增发注入房地产资产。最新消息显示，自2006年12月20日起停牌至今的SST亚华，最迟将于5月13日复牌。至此，同属浙江商业集团公司(以下简称浙商集团)旗下的名城房产，中凯企业集团以及浙江国际嘉业房地产有限公司将统一形成房地产战略联盟体。而此举也预示着杭州地产界迎来最大的资源重组，酝酿时间长达数年的浙商集团整合旗下房地产业务终于画上一个颇为圆满的句号。中凯从早期单一住宅、商业文化街建设到大型房地产项目的综合性开发运营，目前已将经营地域从杭州先6月赢商投资资讯6后拓展至上海、郑州、海口、南昌、重庆等地。目前，其在杭开发的位于天城路板块的中凯·东方红街也即将亮相市场。而浙江国际嘉业房地产开发有限公司则是由杭州钢铁集团和浙江国大集团合资组建而成，作为当前长三角颇具开发规模和影响力的房地产开发公司，目前公司拥有总资产近60个亿，土地储备近6000亩，年开发量在80万平方米以上。浙江名城房地产集团公司成立于1992年，开发了名城·维也纳春天花园、名城·左岸花园、名城·映象花苑、名城·御水湾花园、名城·左邻右舍、名城·燕园等楼盘，开发总量逾百万平方米。中都集团试水风投总部基地，杭州楼宇经济再度催生新模式绿城·留庄、万科·西溪蝶园、坤和·西溪里、大华·西溪风情、西溪天堂、坤和·和家园、翡翠城、