(仲量联行)广州商业市场分析

仲量联行2011年11月09日广州白云区百信广场升级改造项目零售商业市场分析零售商业市场分析零售商业市场分析零售商业市场分析目目目目录录录录
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白云区零售市场分析白云区零售市场分析白云区零售市场分析白云区零售市场分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析宏观经济环境分析
无论从人均无论从人均无论从人均无论从人均GDPGDPGDPGDP、、、、产业结构产业结构产业结构产业结构、、、、还是收入支出情况来看还是收入支出情况来看还是收入支出情况来看还是收入支出情况来看，，，，广州市经济指标均高于国内一线城市水平广州市经济指标均高于国内一线城市水平广州市经济指标均高于国内一线城市水平广州市经济指标均高于国内一线城市水平。。。。而白云区在各区对比而白云区在各区对比而白云区在各区对比而白云区在各区对比中略低于全市平均水平中略低于全市平均水平中略低于全市平均水平中略低于全市平均水平，，，，说明当前区域发展情况相对落后说明当前区域发展情况相对落后说明当前区域发展情况相对落后说明当前区域发展情况相对落后，，，，但显现出稳定的增长趋势但显现出稳定的增长趋势但显现出稳定的增长趋势但显现出稳定的增长趋势。。。。
从人口数量变化来看从人口数量变化来看从人口数量变化来看从人口数量变化来看，，，，广州市人口稳步增长广州市人口稳步增长广州市人口稳步增长广州市人口稳步增长。。。。其中其中其中其中白云区作为广州市中心组团的城区白云区作为广州市中心组团的城区白云区作为广州市中心组团的城区白云区作为广州市中心组团的城区，，，，南部接壤人口密集的老城区南部接壤人口密集的老城区南部接壤人口密集的老城区南部接壤人口密集的老城区，，，，由于享有大量土地和景观资源由于享有大量土地和景观资源由于享有大量土地和景观资源由于享有大量土地和景观资源，，，，成为广州市中心人口的外迁方向成为广州市中心人口的外迁方向成为广州市中心人口的外迁方向成为广州市中心人口的外迁方向，，，，人口增长潜力巨大人口增长潜力巨大人口增长潜力巨大人口增长潜力巨大，，，，未来消费力增长前景看好未来消费力增长前景看好未来消费力增长前景看好未来消费力增长前景看好。。。。
从规划方面来看从规划方面来看从规划方面来看从规划方面来看，，，，由于广州市老城区无论从密度由于广州市老城区无论从密度由于广州市老城区无论从密度由于广州市老城区无论从密度、、、、交通交通交通交通、、、、还是商业上来说还是商业上来说还是商业上来说还是商业上来说，，，，其发展都接近饱和其发展都接近饱和其发展都接近饱和其发展都接近饱和，，，，导致城市规划出现外导致城市规划出现外导致城市规划出现外导致城市规划出现外扩趋势扩趋势扩趋势扩趋势。。。。在新一轮城市总体规划中在新一轮城市总体规划中在新一轮城市总体规划中在新一轮城市总体规划中，，，，白云区是中心城区的重要组成部分白云区是中心城区的重要组成部分白云区是中心城区的重要组成部分白云区是中心城区的重要组成部分，，，，重点打造为城市综合服务职能和产业服务中重点打造为城市综合服务职能和产业服务中重点打造为城市综合服务职能和产业服务中重点打造为城市综合服务职能和产业服务中心心心心。。。。对于零售商业发展来讲对于零售商业发展来讲对于零售商业发展来讲对于零售商业发展来讲，，，，广州居民的消费习惯将向多元化广州居民的消费习惯将向多元化广州居民的消费习惯将向多元化广州居民的消费习惯将向多元化、、、、个性化方式转变个性化方式转变个性化方式转变个性化方式转变，，，，对零售业态提出更高要求对零售业态提出更高要求对零售业态提出更高要求对零售业态提出更高要求。。。。而白云区而白云区而白云区而白云区当前经济水平有限当前经济水平有限当前经济水平有限当前经济水平有限，，，，零售商业也尚处于连锁超市和大卖场主导的初期发展阶段零售商业也尚处于连锁超市和大卖场主导的初期发展阶段零售商业也尚处于连锁超市和大卖场主导的初期发展阶段零售商业也尚处于连锁超市和大卖场主导的初期发展阶段白云区在广州市新一轮城市规划中占据重要地位白云区在广州市新一轮城市规划中占据重要地位白云区在广州市新一轮城市规划中占据重要地位白云区在广州市新一轮城市规划中占据重要地位，，，，且随着交通体系的完善和区内人口的快速增长且随着交通体系的完善和区内人口的快速增长且随着交通体系的完善和区内人口的快速增长且随着交通体系的完善和区内人口的快速增长，，，，白云区商业发展白云区商业发展白云区商业发展白云区商业发展出现新的契机出现新的契机出现新的契机出现新的契机。。。。主要观点及小结主要观点及小结主要观点及小结主要观点及小结国民经济总量国民经济总量国民经济总量国民经济总量515460827140828791381060412.90%14.90%15.30%12.50%11.70%13.00%0200040006000800010000120002005年2006年2007年2008年2009年2010年年亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%地区生产总值比上年增长2005~20102005~20102005~20102005~2010年广州地区生产总值及其增长速度年广州地区生产总值及其增长速度年广州地区生产总值及其增长速度年广州地区生产总值及其增长速度2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年2010201020102010年年年年GDP总量（万元）54841046322616721588780887199390914增长率13.1613.4911.6111.6713.3人均GDP（元）3314535673379243942642210区划区划区划区划GDPGDPGDPGDP总量总量总量总量（（（（万元万元万元万元））））人均人均人均人均GDP(GDP(GDP(GDP(元元元元))))天河18722872130591越秀16524043142781白云939091442210海珠729677546798荔湾614763968444广州白云区广州白云区广州白云区广州白云区GDPGDPGDPGDP历年增长历年增长历年增长历年增长广州各区广州各区广州各区广州各区GDPGDPGDPGDP比较比较比较比较(2010(2010(2010(2010年年年年))))
我国人均我国人均我国人均我国人均GDPGDPGDPGDP在在在在2008200820082008年超过年超过年超过年超过3000300030003000美元美元美元美元，，，，正处于连锁超市和大卖场的高速发展期正处于连锁超市和大卖场的高速发展期正处于连锁超市和大卖场的高速发展期正处于连锁超市和大卖场的高速发展期，，，，并与传统百货商场共同分割市场并与传统百货商场共同分割市场并与传统百货商场共同分割市场并与传统百货商场共同分割市场。。。。而而而而针对不同地域而言针对不同地域而言针对不同地域而言针对不同地域而言，，，，北京北京北京北京、、、、上海上海上海上海、、、、广州等一线城市人均广州等一线城市人均广州等一线城市人均广州等一线城市人均GDPGDPGDPGDP超过超过超过超过8,0008,0008,0008,000美元美元美元美元，，，，对于零售商业发展来讲对于零售商业发展来讲对于零售商业发展来讲对于零售商业发展来讲，，，，广州居民的消费广州居民的消费广州居民的消费广州居民的消费习惯将向多元化习惯将向多元化习惯将向多元化习惯将向多元化、、、、个性化方式转变个性化方式转变个性化方式转变个性化方式转变。。。。产业结构产业结构产业结构产业结构第一产业2.53%第二产业39.68%第三产业57.79%第一产业1.75%第二产业37.24%第三产业61.01%广州市产业结构广州市产业结构广州市产业结构广州市产业结构（（（（2005和和和和2010年年年年））））0100000020000003000000400000050000006000000700000080000002006年2007年2008年2009年2010年单位（万元）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%同比增长率第三产业同比增长0.00200,000.00400,000.00600,000.00800,000.001,000,000.001,200,000.001,400,000.001,600,000.001,800,000.002006年2007年2008年2009年2010年单位（万元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%同比增长率批发和零售业同比增长白云区批发和零售业增长情况白云区批发和零售业增长情况白云区批发和零售业增长情况白云区批发和零售业增长情况白云区第三产业增长情况白云区第三产业增长情况白云区第三产业增长情况白云区第三产业增长情况
从白云区第三产业五年的增长情况来看从白云区第三产业五年的增长情况来看从白云区第三产业五年的增长情况来看从白云区第三产业五年的增长情况来看，，，，年均年均年均年均增长率保持在增长率保持在增长率保持在增长率保持在10%10%10%10%以上以上以上以上，，，，第一产业和第二产业第一产业和第二产业第一产业和第二产业第一产业和第二产业的增长和比重逐年下降的增长和比重逐年下降的增长和比重逐年下降的增长和比重逐年下降。。。。其产业结构的变迁顺其产业结构的变迁顺其产业结构的变迁顺其产业结构的变迁顺应了广州市产业升级的大趋势应了广州市产业升级的大趋势应了广州市产业升级的大趋势应了广州市产业升级的大趋势。。。。人口变化人口变化人口变化人口变化白云荔湾越秀海珠天河黄埔番禺花都南沙萝岗老城区中心组团新城区2006165.4673.8100.66127.01110.3430.19147.2671.9119.0322.12010222.4889.82115.73155.92143.3745.83176.6594.5926.0137.41增长数67.0318.7417.3933.8538.8118.3134.2926.668.2117.81广州市十区常住人口数量对比广州市十区常住人口数量对比广州市十区常住人口数量对比广州市十区常住人口数量对比（（（（单位单位单位单位：：：：万人万人万人万人））））市区市区市区市区白云白云白云白云荔湾荔湾荔湾荔湾越秀越秀越秀越秀海珠海珠海珠海珠天河天河天河天河迁入人数125,18620,0375,19814,10516,23240,936迁入率19247121754迁出人数73,9857,4051,1616,5148,90728,570迁出率11926938净增人数51,20112,6324,0377,5917,32512,366净增率81566816广州市广州市广州市广州市2010201020102010年五区户籍人口迁移状况年五区户籍人口迁移状况年五区户籍人口迁移状况年五区户籍人口迁移状况（（（（单位单位单位单位：：：：万人万人万人万人））））
白云区作为广州市中心组团的城区白云区作为广州市中心组团的城区白云区作为广州市中心组团的城区白云区作为广州市中心组团的城区，，，，南部接壤人口密集的老城区南部接壤人口密集的老城区南部接壤人口密集的老城区南部接壤人口密集的老城区，，，，由于享有大量土地和景观资源由于享有大量土地和景观资源由于享有大量土地和景观资源由于享有大量土地和景观资源，，，，成为广州市中心人成为广州市中心人成为广州市中心人成为广州市中心人口的外迁方向口的外迁方向口的外迁方向口的外迁方向，，，，人口增长潜力巨大人口增长潜力巨大人口增长潜力巨大人口增长潜力巨大，，，，未来消费力增长前景看好未来消费