01中驰苍南5-2-1地块市场调研报告326

苍南县城新区5-2-1地块市场调研报告地址（ADD）：温州市车站大道万顺大厦A705-706，邮政编码（PC）：325000电话（TEL）：88982777传真（FAX）：[e-mail]2——目录——一、项目所在地初步市场情况调查A、宏观经济环境分析（一）宏观环境研究1、经济环境2、政策环境3、文化环境（二）宏观环境综述1、宏观经济形势对项目发展的影响2、投资环境对项目发展的影响3、住宅需求对项目的影响B、项目所在地房地产市场状况分析（一）苍南县房地产市场发展描述1、供应量与需求量2、价格走势（二）近期市场描述和未来走势预测1、房地产市场状况2、苍南楼盘市场状况3、市场走势预测C、项目所在板块市场研究（一）项目板块地段划分（二）项目地段描述1、项目板块总体规划2、板块功能定位3、板块开发动态4、板块物业价格水平分析（三）板块（已建、在建）项目分析1、已建项目分析2、在建项目分析二、确定可类比项目，对可类比项目进行调研A、确定可类比项目并作深入的调查与分析B、对可类比项目进行分析三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定A、项目的SWOT分析（一）项目简介（二）项目的SWOT分析1、项目的优势2、项目的劣势3、项目市场机会4、项目威胁分析（三）项目最大价值的挖掘B、项目的总体策划思路拟定3一、项目所在地初步市场情况调查A、宏观经济环境分析苍南灵溪基本情况：灵溪镇位于浙闽交界处鳌江流域，是浙江省最南端的一个县域。灵溪地理条件优越，其西南距闽东地区仅16公里，北上83公里即到温州市区，西依玉苍山，东濒东海，周边与浙江的平阳、文成、泰顺三县和福建省的福鼎相毗邻，是浙江的南大门。经过1992年和2000年两次撤扩并，全镇面积达88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处、112个行政村、24个居民区。1981年苍南从平阳分析出来并确定灵溪为县城，至2000年完成公建项目600多个，建成区扩大到9平方公里，使县城建设得到充分的增长。随着城市化进程的推进，城镇建设发生了质的提高，高起点规划、高标准建设、高效能管理已成为经营城市的目标，规划的龙头作用得到加强，城市建设更为有序；民房建设逐步告别单间独户形式，走进住宅小区建设；城市形象得到重视，整山治水和绿化工程全面开展；县城城市建设、管理已逐步走向市场化道路。目前全镇基础设施配套齐全。104国道贯穿全镇10多公里，温福铁路灵溪站已在开工建设，同(江)三(亚)高速公路已经开工并将在境内切口设站。（一）宏观环境研究1、经济环境灵溪工业从家庭作坊起步，经历了粗放型、规模型、集约型发展阶段，基本形成了塑编、机械仪表、食品加工、工艺印刷、服饰等为主导的工业体系，全镇现有成型企业300多家，其中塑编企业108家。2006年，苍南国民生产总值达153.019亿元，比上年增长11%，全年全社会固定资产投资达4.3亿元，比上年增长20%；全社会消费品零售额达73.44亿远，比上年上升13个百分点。城乡居民储蓄存款年末余额达84.0亿元，上年增长24%。2005-2006年综合情况主要经济指标主要经济指标单位20062005增长值增长率%年未总户数户3392463383718750.26年末总人口人1238032123108669460.56非农业人口人268825258314105113.9自然增长率‰10.17.302.827.724苍南县生产总值万元1530190136056316962711.09全社会固定资料投资万元4039453240447990119.78财政总收入万元1275021053702213217.36地方财政收入万元72775580181475720.28人均财政收入元103085717316.80农民人均收入元/人5862499287014.84社会消费品零售额万元7343886359459844313.4年未城乡居民储蓄余额亿元83701164138619562523.37城镇居民可支配收入元150681392111477.6总体来说，苍南县经济持续保持平稳快速增长。高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一步提高郊区城市化。在扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费上促进了消费升级。2、政策环境2006年的“国六条”对住房供应结构提出了具体的90/70标准，“国六条”和之后的“国十五条”政策的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。2007年3月1日起，温州市正式施行《温州市区商品房网上销售管理办法》。该《办法》规定，房地产开发企业的自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20％。开发商在取得《商品房预售许可证》后10日内在网上进行公开销售，并提前3日将预售（开盘）时间、地点等信息上报网上销售管理部门，由其在网上进行公示。已在网上公布的可供销售的商品房（可售房源），市民有要求购买的，房开公司是不能以任何理由拒售的，在取得《商品房预售许可证》前，房开公司也不能以预订、预约、订房号、内部登记、收取预订款等各种形式进行变相预售活动。5“90/70”政策从06年年度苍南县城住房建议项目中已有相应限制比例要求，于08年开始“90/70”政策在灵溪将得到全面执行，2008年商品房项目都将受到“90/70”政策的限制，而《温州市区商品房网上销售管理办法》也将于2008年上半年在灵溪实行，届时灵溪的商品房销售将公开和透明化。年度实施项目库列表2006年度苍南县城住房建设项目库(2006.6.1～2007.5.31)序号楼盘(地块)位置住房类型占地面积总建筑面积㎡90㎡以下套型备注㎡亩比例%面积㎡1宫后陈储备地块环城北路以南，东仓路以西商品房1375020.624555070%31885灵溪镇2上庄地块江湾路以西，环城北路以南4350065.259800070%686003铁路花苑A1－A4站南路以南，广场以西6647699.7114701270%102900铁路指挥部45-2-1储备地块体育场路以东，建兴以南，仁英路以北4351565.278570060%51420县城新区5安居工程三期渎浦路以西，同安路以南经济适用住房1260018.919656100%19656部分建设量纳入07年平衡廉租房840012.613104100%13104小计188241282.3540902270.31％28756563、文化环境（1）教育文环境灵溪镇做为苍南县文化政治中心，初等教育、职业教育和学前教育全面发展，2000年被评为市级教育强镇，力争今年进入省级教育强镇行列。广泛开展亮丽工程建设，全面实施蓝天、碧水、绿地工程，开辟城区绿地面积8.5万㎡，县城形象得到改善。精神文明之花结出了丰硕的果实，如今灵溪民风淳朴，社会安定，先后被命名为温州市文明示范镇、市三星级文明镇、全国绿化百佳镇、浙江省绿化先进单位、浙江省卫生县城、浙江省百强乡镇、2007年度苍南县城住房建设项目库(2007.6.1～2008.5.31)序号楼盘(地块)位置住房类型占地面积总建筑面积㎡90㎡以下套型备注m2亩比例%面积㎡1铁路花苑B站南路以南，广场以东商品房6647699.7114701270%102900铁路指挥部2县城新区R-4地块玉苍路以南，春晖路以东1688425.331968030%5904县城新区3县城新区R-5地块玉苍路以南1846027.692692060%161524县城新区C地块站前大道以东，建兴路以北，沪山路以南76147114.2215000070%1050005安居工程三期渎浦路以西，同安路以南经济适用住房1368020.5221340100%21340部分建设量纳入06年平衡廉租房912013.6814228100%14228小计200767301.1537918070.02%2655247浙江省社会治安综合治理先进单位和温州市全优乡镇等荣誉称号，并被省政府列入社会综合改革试点镇行列。（2）消费环境2006年苍南城镇居民家庭平均每人消费性支出达11037.78元，其中用于居住的消费性支出达1331.81元，占消费总额的12.07%，仅次于食品和交通通讯。消费项目食品衣着服务医疗交通通讯教育娱乐居住其他共计支出（元）4640104647141917711072133228711038比重（%）429441610123100%42%9%4%4%16%10%12%3%食品42%衣着9%服务4%医疗4%交通通讯16%教育娱乐10%居住12%其他3%（二）宏观环境综述1、宏观经济形势对项目发展的影响中央政府对房地产市场的连续5年调控，在08年取得了明显的效果。其调控主要措施是金融紧缩和税收政策。主要目的是抑制住房投资的需求。作为偏于一方的县城，虽然消费者的政策敏感度不如大城市，但苍南人善于投资的购买力也会在一定程度上受到打击。庆幸的是苍南是一个藏富于民的地方，其经济增长始终保持11%以上，同时城市改造刚刚步入大发展阶段。因此扩充了项目的发展生存空间，同时本项目应以自住刚性需求为主为切入点。2、投资环境对项目发展的影响固定资产投资额（单位：亿元）814.6817.8228.6932.440.3010203040501998年2000年2004年2005年2006年固定资产投资额2006年固定资产投资额增加量大，增幅达19.61%随着灵溪新区和新型工业区的崛起，做为苍南文化和政治中心的灵溪，逐渐在经济上和城市建设上超越了苍南的经济中心龙港。人们已认识到地处浙闽边界灵溪的巨大发展潜力。特别是新区与灵溪火车站的规划实施，其大型的市民广场、金融、商业等基础的建设，必将调动苍南县居民在灵溪安居置业的积极性，促进有效需求的释放。无形之中扩充了项目的需求市场，增添了灵溪周边城镇的买家。3、住宅需求对项目的影响近五年来苍南总人口数量增加了近20000人；2006年城镇职工工资收入达19604万元，同比2005年的18360万元，增长了6.53%；2006年城乡居民储蓄存款年末余额为84.0亿元，同比2005年的64.14亿元，增长了23.64%，以上数据表明无论是用于居住还是投资，苍南的商品房需求量都在逐年扩大，而灵溪新城的规划，大型的市民广场、金融、商业的等基础设施的完善也为新城区提供良好的发展前提，必将吸引更多灵溪购房者的眼光。房地产品牌，规模建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。证明本项目的品牌化、市场细分、刻不容缓。公司品牌的树立，除能显示其开发实力，使新开放项目获得市场信任，使产品成为明星楼盘，还能为今后的项目铺路。消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了，也不仅是将住宅当成人类的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求。所以针对不同的人群，有不同的需求和愿望，这就要求发展商在对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使市场的细分。B、项目所在地房地产市场状况分析（一）苍南县房地产市场发展描述91、供应量与需求量苍南县07年商品房批准预售面积表单位：㎡楼盘总户数总建筑面积住宅商业绿都花城二期37249264玉苍大厦17630173259564217康和嘉园8115301118543525总数62994738苍南县08年商品房批准预售面积表单位：㎡楼盘总户数总建筑面积住宅商业怡和城市家园57889181838885303嘉恒家居广场112739161600057916维多利亚花园46330鑫和锦园14036500305006000绿都花城三期……245927苍南县07商品房预售成交面积表单位：㎡楼盘总户数总建筑面积住宅商业绿都花城二期37249264玉苍大厦117康和嘉园少数跃层留着据房产交易中心数据整理分析：07年登记批准预售的楼盘，总建面积94738万方，08年至今登记预售总建面积已在245927万方，到目前为止已增加151189万方，增长率为159.58％。这与城市的发展，政府政策导向由住宅从落地房到联建式商品房，再演变到小区式商