(市场调研)北京房山小产权房市场调研分析

1房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析华熙房华熙房华熙房华熙房地地地地产产产产专业专业专业专业专注专注专注专注北京华熙房地产经纪有限公司北京华熙房地产经纪有限公司北京华熙房地产经纪有限公司北京华熙房地产经纪有限公司营销策划部营销策划部营销策划部营销策划部2010201020102010年年年年7777月月月月27272727日日日日2PART1PART1PART1PART1小产权宏观市场分析PARTPARTPARTPART2222房山小产权房地产市场概况PARTPARTPARTPART3333项目SWOT分析PARTPARTPARTPART4444营销策划执行目录ContentsContentsContentsContents3PART1PART1PART1PART1小产权小产权小产权小产权宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析4所谓小产权房，指的是农村基层政府利用集体所有的土地，建造并向城市居民出售的商品房。由于这类房屋的土地供应没有纳入地方政府的统一规划，因此在房屋建成后，不能进入国家统一的房屋登记系统，业主难以获得完整的产权。同时，由于它的土地供应绕过了由政府统一规划出售的途径，其价格通常都比较低，由此颇受城市中低收入居民的青睐。5全国60606060多亿平方米商品房北京占20%20%20%20%小产权房其他省市占80%80%80%80%非官方统计显示，目前全国有66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。还有统计显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%到50%。6北京小产权房北京小产权房北京小产权房北京小产权房北京小产权房北京小产权房北京小产权房北京小产权房北京“小产权房”产生的三大前提是北京政府近年实施的“土地整理”、“新农村建设”、“金土地工程”。北京从2005年起实施“金土地工程”。市政府认为，农村土地的非耕地部分，大约占农地总量的22％~30％，若拆并、搬迁集中修建住宅，可以腾出近2／3的农村集体土地的非耕地。与“金土地”相配套的是农民集中居住，即“新农村建设”，这是北京市推进城乡统筹的一个组成部分。从2004年起，政府在对农村宅基地全部进行整理后，集中修建农民新宅。“新农村建设”的兴建，为“小产权房”的大规模产生提供了房源。“新农村建设”需要大量资金，要在农村集体所有的土地上进行商品房开发，按正规程序必须先经国家征地，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后建房出售。但面对以地生财的诱惑，乡镇、村往往会绕过土地出让的复杂程序，“小产权房”于是遍地开花。7北京小产权类别北京小产权类别目前北京市面上小产权房包括了：农村集体用地、新居工程和拆迁安置房三类房屋。农村集体用地上修建的房子，主要是政府为了改变当地农民的生活条件，改善区域状况，集中安置农民，将当地农民的宅基地和自留地统一进行建设。这类房屋是在集体用地上进行建设的，建成后是有乡政府、村委会颁发的房屋所有权证。市区消费者购买无法受到法律保护。而新居工程和拆迁安置房，是将城郊的农民拆迁安置，通过国土规划将土地进行集中整理，交由开发商进行建设。由于该类房屋的土地经过他、国土规划部门，将农村集体用地转为城镇集体建设用地，因此，该类房屋可以通过后期补交土地出让金，取得由政府颁发房屋使用证和国有土地使用证。市区消费者购买是受法律保护的8小产权被叫停小产权被叫停小产权被叫停小产权被叫停小产权被叫停小产权被叫停小产权被叫停小产权被叫停2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。　　2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。　　2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。　　2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。对于小产权房，国家的态度一直很明确，就是严厉禁止。只是事与愿违，小产权房却发展迅速。国家三令五申不给小产权房喘气的机会，然而“违法建筑”却接连出现？一个主要原因是政府对违规开发的惩戒力度不够，没有壮士断腕的决心，让小产权房的建造者有机可乘。而随着国家对小产权房打击力度的加强，购买小产权房的人群无疑只会越来越少。9从经济学的角度讲，房价走向到底如何，应由购房人与开发商在市场框架内博弈。小产权房价仅为商品房的20-30%，如果房价远远超出百姓的经济承受能力，即使政府再三强调购买小产权房的风险与后果，小产权房仍有其顽固存在的市场理由。小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来10PARTPARTPARTPART2222房山小产权房地产市场概况11房山小产权房山小产权房山小产权房山小产权房山小产权房山小产权房山小产权房山小产权项目项目项目项目项目项目项目项目分布现状分布现状分布现状分布现状分布现状分布现状分布现状分布现状主要集中分布在窦店、琉璃河、石楼镇、周口店等场镇上，周口店小产权土地开发量占到房山在售小产权开发土地面积的40%：其次是琉璃河占20%：窦店10%：其它区域占30%从圈层来看，主要分布在距离北京市50公里以内的郊县镇。周口店占40%40%40%40%窦店占10%10%10%10%石楼阎村琉璃河占20%20%20%20%小产权依旧火爆12产品形态产品形态产品形态产品形态产品形态产品形态产品形态产品形态目前房山在建在售的小产权主要为6层板楼，其次为3层洋房，还有部分的双拼联排别墅和高层。70707070%%%%6666层板楼3333层洋房别墅高层13价格价格价格价格价格价格价格价格分析分析分析分析分析分析分析分析目前房山在售的小产权销售价格在3000-4000左右，房山北关南水北调的小产权房已经卖到6500元了。与小产权所在区域的商品房销售价格9000相比，小产权价格要比商品房销售价格低3000-5000元/平方米左右，价格优势明显，主要是受小产权土地取得价格较低。14户型分析户型分析户型分析户型分析　　本次市场调查特针对锁定区域内主要楼盘的户型进行了统计分析，从统计结果可以看出，区域发售的楼盘以两居为主，占总量的80％，其次为一居，两居户型就占了推售总量的90%。两居占80%80%80%80%一居占20%20%20%20%三居占20%20%20%20%15主要客户群体主要客户群体主要客户群体主要客户群体主要客户群体主要客户群体主要客户群体主要客户群体分析分析分析分析分析分析分析分析客源来看，主要来自北京市的老年消费群体养老，其次是外地进京打工或者附近的拆迁户；小产权主要因为是无法承受高房价的消费群体，特别是老年群体，吸引力较大。部分对小产权政策理解较为明确的人，买小产权来投资。16房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关街道周边小产权项目情况房山城关位于北京市近郊，距北京市区35公里，距良乡10公里，北京西南卫星城，西望燕山，环境幽美，空气清新，人们居住分散，人口密度低，有利于健康，是个养生的好区域。目前房山城关周口店一线是“小产权房”相对集中的区域,在售商品房住宅项目有：永兴家园、顺成嘉苑，其余全部是小产权项目。17长沟琉璃河周口店阎村、安庄良乡窦店张坊房山城关　　1、在售项目大多数产品类型已6层板楼为主。　　2、良乡区域楼市价格高于其他区域。4、在整体八大板块中以窦店、周口店、琉璃河最为集中，其中周口店所占比例较大。　　3、随着重点区域的不断开发及经济增长，本项目在该区域内具有较好的市场前景。锁定区域内在售项目存在以下特点锁定区域内在售项目存在以下特点：韩村河18PARTPARTPARTPART3333项目SWOT分析191111、项目优势AAAA、黄金地段价值本项目位于房山商业街繁华地段，是城市核心生活区域。生活、工作、休闲便利，交通便捷。即将动工的城铁房山线西延伸至房山北关，提高了房山城关的发展速度。BBBB、繁华商业区域本项目地处商业街核心区域内，整体经济水平将随着城市的经济发展而不断发展，形成经济利好区域。CCCC、开发手续齐全DDDD、现房，即买即住EEEE、社区规模大，精心打造园林绿化。202、项目劣势基本无劣势，但要考虑定价，如果定价过高就会影响销售的速度。3、项目威胁A、国家调控、政策限制，小产权叫停。这将使目标客户对购买能力和抗风险能力重新评估，因此，市场需求将受到不确定因素影响。B、周边项目价格较低，对本项目的销售市场也构成威胁。C、前几年开发建设、客户的消化以及棚户区的改造会减少客户的需求。214、项目机会A、房山楼市持续看好房山楼市经过几年的发展，进一步活跃。进入2009年后，利好消息进一步进入实质阶段，有利于刺激楼市活跃，同时政府也加大了对房山的投资，商品房价格持续攀高，楼市将持续看好。B、政策利好因素根据区“十五”规划总体部署，本区域将以道路建设为突破口，大力开发房地产、努力营造大市场、工业上规模、农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进一步优化产业结构，培育高新技术企业，这势必带动房地产市场发展。22PARTPARTPARTPART4444营销策划执行23战略,战术并举，系统梳理年度策略。24核心策略核心策略核心策略核心策略““““暴力性暴力性暴力性暴力性””””轰动效应轰动效应轰动效应轰动效应““““病毒性病毒性病毒性病毒性””””口碑传播口碑传播口碑传播口碑传播引发25价格策略价格策略价格策略价格策略价格策略价格策略价格策略价格策略在激烈的楼市竞争中，价格是关键因素。一般而言，现今房地产市场多数为“低开高走”，也就是低价入市，利用客户的需求将市场炒热，不断加价，利用百姓“卖涨不卖跌”的心理达到销售目的。我们应该利用“低开高走”这一策略，以较低的价格开盘销售，先把人气聚过来，而后再小步快长。最终取得最好的销售效果。26推盘策略推盘策略推盘策略推盘策略推盘策略推盘策略推盘策略推盘策略1111、2222号楼增建单元市场探测与热启动为了实现利润的最大化，建议开盘先将现房部分房源推向市场，进行市场探测与热启动。如果市场反应强烈，购买人群较多，则进行逐步价格提升阶段，实现利润最大化。反之则要考虑调整价格，或推迟销售，等到市场回暖后，再推向市场。全部现房部分现房价格逐步拉升清盘实现利润最大化推盘次序：27宣传应突出以下几点：宣传应突出以下几点：1、突出地理位置、交通条件的优势。南关小区位于良乡卫星城中心地段南，距京石高速路良乡机场出口很近，616、917公交从小区前面通过，驱车20余分钟即可直达市区。2、突出小区的外观、户型。从整体规划上看，整个楼盘设计气势恢弘，外观新颖、别致，户型设计合理，通透方正。重点强调户型的人性化。3、突出小区配套设施完善。医院、学校、银行、购物中心等列举与人们生活息息相关的主题。28广告宣传渠道：广告宣传渠道：广告宣传渠道：广告宣传渠道：广告宣传渠道：广告宣传渠道：广告宣传渠道：广告宣传渠道：1、报纸媒体广告宣传；2、批量印刷宣传彩页，锁定区域派发；3、做房山广播电视台A段时间广告；4、现场发售与连锁店互动；5、广告牌：小区门口悬挂醒目广告牌；6、网络传播。29营营营营营营营营销销销销销销销销核核