2017第三季度成都市场分析与总结

2017年第三季度成都房地产市场分析与总结◤专业责任协作荣誉KINVO金网络•市场研究1房地产宏观市场数据分析2热点板块分析（成华区区域市场分析/北湖板块市场分析）3市场总结与研判报告结构房地产宏观市场数据分析PART1供应—新增2017年7-9月成都市中心城区商品住宅累计供应面积930万（5城区供应230万平米），与去年同期中心城区供应面积为1322万平米（5城区408万），同比大幅下滑29.6%。2017年第三季度成都市主城区商品住宅供应量相较去年同期大幅减少，供应量在低位水平徘徊。2017年成都的房地产市场较低迷，在政府主导“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市发展方向下，成都出台新一轮限购，政策，限购、限贷、限售、限价、逼售多管齐下；除严厉打击炒房行为外，首次对持有环节进行严厉调控，提高预售门槛和规范了预售价格审批，导致今年供应面积的大幅下滑。类别供应面积（万平米）新增供应总量930商品住宅365商业办公类120车位及其他44502000004000006000008000001000000120000014000001600000786863.42298519.16611714.33986772.27617317.91009377.84863346.12869947.221018112.75421302.82726992.09495965.31353137.23106851.59570638.29912165.58663370.31788533.47359303.91827165.51515691.58285140.89383723.96292982.16143256.97216800.87356743.91478349.24446815.17311498.32700577.4102554.2122846.39商品住宅供应面积(㎡)图1：2014-2017年6月成都市5城区商品住宅新增供应面积统计供应结构2017年7-9月供应主要集中在近郊，老城区中成华区和金牛区供应最多，以及3环-绕城区域，其中城南稳居各方位新增量首位。表：2017年1-6月成都市商品住宅新增供应区域分布一览026.4126.176.3616.1817.4540.2148.3535.1368.542.138.430.00%7.23%7.16%1.74%4.43%4.78%11.01%13.24%9.62%18.75%11.53%10.52%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%01020304050607080商品住宅供应从各行政区域供应情况来看，2017年上半年供应主要集中在龙泉驿区，商品住宅新增供应68.5万㎡，占总量的18.75%，双流、郫县、天府新区紧随其后，商品住宅新增供应分别为48.35万㎡、42.1万㎡、40.21万㎡，分别占比总量的13.24%、11.53%、11.01%。01020304050一环内一～二环二～三环三环～绕城绕城外0022.2845.8521.32商品住宅新增供应环域统计05101520253035城东城南城西城北城中22.9533.6119.1413.730商品住宅按方位统计销售2017年7-9月成都市中心城区商品房销售总量约508万平米，同比去年同期712万平米下降约28.65%；而中心城区商品住宅受供应影响，供应总量约365万平米，同比下降25%；中心城区第三季度商品住宅整体均价9918元，同比上涨约20.6%。商品房：2017年第三季度主城区商品房销售面积为508平米，同比下降28.65%，整体呈小幅波动态势。2017年7-9月，成都中心城区商品房市场累计销售48404套，508万平方米，销售均价9918元/㎡，供应365万平米，供不应求。数据来源：成都市锐理备案口径，KINVO研策部161889212226251257231228253341310253183138201226192162164163181769178757659767277507659802279778671907689788730844588839183959797239964101129913972802000400060008000100001200001002003004005006007008009001000成都中心城区商品房销售量价走势销售面积均价销售—商品住宅2017年7-9月成都市中心城区商品房销售总量约508万平米，同比去年同期712万平米下降约28.65%；而中心城区商品住宅受供应影响，供应总量约365万平米，同比下降25%；中心城区第三季度商品住宅整体均价9918元，同比上涨约20.6%。商品房：2017年第三季度主城区商品房销售面积为508平米，同比下降28.65%，整体呈小幅波动态势。2017年7-9月，成都中心城区商品房市场累计销售48404套，508万平方米，销售均价9918元/㎡，供应365万平米，供不应求。数据来源：成都市锐理备案口径，KINVO研策部161889212226251257231228253341310253183138201226192162164163181769178757659767277507659802279778671907689788730844588839183959797239964101129913972802000400060008000100001200001002003004005006007008009001000成都中心城区商品房销售量价走势销售面积均价销售—商品住宅区域销售面积（万平米）销售套数销售军价锦江区12.9121916485成华区44.87472910948金牛区24.65206713406青羊区13.39122115232武侯区15.75135116136高新区32.29257615380天府新区37.89297211560双流区41.3138389903温江区66.6565606817龙泉驿区87.3787897986郫都区60.2463317840新都区71.426751814312.944.8724.6513.3915.7532.2937.8941.3166.6587.3760.2471.421648510948134061523216136153801156099036817798678408143020004000600080001000012000140001600018000010002000300040005000600070008000900010000锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区天府新区双流区温江区龙泉驿区郫都区新都区中心城区第三季度住宅量价区域情况销售面积（万平米）销售套数销售均价从各行政区销售情况看，2017上半年主城区销售情况差别较大，其中龙泉驿区、新都区、温江区、郫都区成为热点区域，销售量位居各区前列。老城区整体活跃度较低，成华区较好。在销售价格方面，老城区价格较高，锦江区排名第一，成华区具备价格竞争优势销售——商业据统计，2017年7-9月全市商业物业累计实现成交40万平方米，同比去年大幅上涨约16%；9月商用物业销售13.5万平米，环比上涨22%，9月成交均价25837元/平方米，环比上月小幅上涨。近期商业销售均价平稳，目前商业存量116万平，存量居高不下，未来商业竞争依然激烈。9.64.99.37.76.97.714.5127.87.213.61315.58.911.414.216.712.914.811.913.525452254402276523334257162345924082259643026422706267372400819440224292105724409271192578824223257342583705000100001500020000250003000035000024681012141618商业销售量价情况销售面积均价数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部销售—办公2017年第三季度成都市主城区办公物业销售总量约84.5万平米，去年同期54.5万平方米，同比去年大幅上涨约55%，成交均价整体呈小幅波动态势。据统计，2017年第三季度全市办公物业累计实现成交84.5万平方米，同比大幅上涨约55%；9月办公物业销售26万平米，环比小幅下滑，9月销售均价10716元/㎡，环比基本持平。17年第三季度成都办公物业成交价格波动幅度小于去年同期，整体成交量处于中高位水平，办公物业成交上涨，但库存压力依然较大。目前库存面积约690万平，按目前销售速度约可销售23个月16.99618.669.614.411.614.914.924.7915.513.326.418.914.426.228.931.621.831.327.18269338103521165377277757735179291251290748096839598439150892393271051710554100831027010706107160200040006000800010000120001400005101520253035中心城区办公销售量价分析销售（万方）销售均价数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部供求关系2017年第三季度成都商品房/商品住宅市场基本处于供不应求的局面，市场整体处于去库存状态。供销比：2017年第三季度全市供应相对收紧，需求较为旺盛，整体供销比处于较高的水平，商品住宅仍旧处于供不应求的状态。2017年整体供销比相比去年同期相对起伏较大始终处于一个较高的水平，随着各种政策出台，以及市场供应的收紧，市场预期有所提升，刺激了大量观望者，市场处于调控后的惯性增长阶段，使得市场整体处于供不应求的状态。0500010000150002000025000300003500040000成都中心城区商品房供销走势图销售套数新增供应数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部库存与去化周期库存：2017年第三季度成都商品房可售量相对稳定，截止9月底，商品房存量1452万㎡，同比去年2084万，下降30%。目前存量套数128800套出清周期：2017年9月成都中心城区商品房住宅市场消化速度出清周期8个月，去化时间大幅提高。根据目前市场的商品房消化速度（月均去化约210万平米），成都商品房市场现有存量约8个月时间可消化完毕，同比去年去化水平基本持平。21086561205448191993701121761074214518322103826720245329201476152083356419310170179902351749725717189694167245781642758116412149160202111598505916218024154125061452878513239109119986567912878109805101520250500000010000000150000002000000025000000存量与去化周期分析存量去化周期数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部土地2017年第三季度，土地市场放量明显，供销均高于去年同期水平，成交率明显提高，开发商拿地热情高涨。从2017拿地情况看，上半年主要为大型开发商拿地，如万科、中海、北大资源、中铁等。土地市场竞争激烈，溢价高企，且多被大品牌开发企业获得，预计未来竞争也将愈加激烈。2017年7-9月成都主城区土地市场累计供应土地641万方，同比去年323万平米，上涨49%，成交土地556万方，同比上涨45%。时间供应成交宗数面积(亩)建筑面积(万方)宗数面积(亩)建筑面积(万方)均价(万元/亩)总金额(万元)楼面地价(元/㎡)溢价率(%)2017年9月191583.49339.37292246.44354.551253.42815683.94794243.252017年8月241705.22266.157223.1551.321261