3-市场分析

戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--3第一章市场分析一、沈阳房地产市场宏观分析1、沈阳城市发展基本概况1.1自然地理：沈阳地处中国的东北、辽东半岛的中部，南临渤海之滨，是辽宁省省会。属北温带大陆性气候，四季分明，年平均气温8.6摄氏度，年均降水量500—800毫米。1.2行政区划：全市共辖9区（和平、沈河、皇姑、铁西、大东、苏家屯、于洪、东陵、新城子）、4个县（市）（新民、辽中、法库、康平）。2001年1月成立浑南新区；2002年6月，铁西区与张士经济技术开发区合署办公，成立铁西新区。2006年3月1日，沈阳市委、市政府决定，新城子区和辉山农业高新区合署办公，成立沈北新区。全市总面积1.29万平方公里，总人口720万，其中市区人口488万。1.3交通条件：沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港，正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独后的地理区位优势。不断加大交通设施建设力度，优化公交网线结构，城市交通运营能力和服务水平不断提高。到2004年末，全市公交运营线路网长度达到2187公里，运营车辆线路140条，其中新开通线路21条，调整线路10条。全年市内公PDF文件使用pdfFactory试用版本创建ÿÿ戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--4第一章市场分析共交通客运总量达到114389万人次。公交车装备水平不断提高。2006年新增公交车辆1000辆，全市公交运营车辆达到4357辆，出租汽车增至18796辆。1.4历史人文:沈阳以其悠久的历史和丰富的文化遗产享誉海内外，不仅有新时器时代的古遗址，还是满清王朝、满清文化的发祥地。1998年沈阳市被确定为“中国优秀旅游城市”、2004年被评为“2004CCTV全国十大最具经济活力城市”、被国家环保总局命名为“国家环境保护模范城市”，市内具有数百年历史文化的“一宫两陵”被列入世界文化遗产名录。“2006沈阳世界园艺博览会”的成功申办更首次开了以城市为主体承办世界博览盛会的先河，使沈阳市在国内外的知名度有了飞速的提高。1.5公用事业：城市公用事业服务体系逐步完善，供水、供电、供热、供气等公用设施服务质量不断提高，逐步迈向专业化、规模化、集约化。2004年，全市新铺设供水管网70.6公里，供水管网改造70公里，综合日供水量129.3万立方米/日。新、改、扩建热源21处，新增供热能力1240万平方米，供热面积达到12500万平方米，全市集中供热率提高到80%。全年实际用电量142.2亿千瓦小时，比上年增长8.4%。其中，工业用电76.1亿千瓦小时，增长6.4%；城乡居民生活用电26.8亿千瓦小时，增长8.5%。年末煤气供气管道总长度2020公里，全市人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到147.5万户，增长3.9%。全年共解决1.9万户居民的煤气拖期开栓问题。1.6人均收入沈阳市城市居民人均可支配收入为6386.09元，低于全国35个大中城市9140.82元的平均水平，与其相差2754.73元。位次由2000年的第28位退居第29位，仅高于长春、兰州、银川、南昌、呼和浩特和西宁。远落后于深圳的22672.59元、广州的14416.21元、上海的12883.46元、北京的11577.78元。（见表一）PDF文件使用pdfFactory试用版本创建ÿÿ戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--5第一章市场分析（表一）随着东北大振兴国策带动，企业效益显著改善，拉动的优质工业的开发发展，同时沈阳房地产开发和市政改造也提高了当地的收入增长速度。2002年开始强力反弹，人均可支配收入平均以13.2%的速度递增。（见表二）7）发展优势:：（表二）据有关统计调查资料显示，沈阳市居民消费水平大体可以分为五类:（见表三）第一类，高收入家庭，年收入为10万元以上，约占5%，有5.4万户。第二类，中高收入家庭，年收入6－10万元，约占15%，有16万户。第三类，中等收入家庭，年收入为3－6万元，约占40%，有43万户。第四类，中低收入家庭，年收入为1—3万元，约占居民可支配收入（元）0500010000150002000025000深圳广州上海北京沈阳全国居民可支配收入（元）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%北京上海天津沈阳收入增长速度PDF文件使用pdfFactory试用版本创建獳¿獳¿戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--6第一章市场分析30%，有32万户。第五类，低收入家庭（贫困户），年收入1万元以下，约占10%，有11万户。（表三）1.7发展优势沈阳是中国特大城市和重要工业基地之一，是东北地区最大的中心城市，是东北地区经济、文化、科技、商贸、金融、交通的中心，是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。作为东北的核心城市和领袖城市的地位无可替代。集中了以基础工业和加工工业为主的七大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。其商品流通规模宏大、市场容量和社会商品的流通量居东北各市之首，中心市场作用突出。乘着振兴东北老工业基地的东风，沈阳市的城市建设日益飞速发展，已成为东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。城市基础设施建设和改造快速发展。2005年全市地区生产总值完成2240亿元，同比增长16%；全社会固定资产投资实现1363.2亿元，增长40.3%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，增长13.1%；地方财政收入实现181.5亿元，增长30.1%，连续5年保持30%以上的速度递增；财政支出完成250.9亿元，增长23.4%城市居民人均可支配收入达到10098元，增长13.2%；农民人均纯收入达到5050元，增长16.2%。全市新开工建设投资500万元以上工业项目1145个，总投资705亿元，当年以竣工投产的项目766个。项目全部达产后，创造工沈阳居民家庭收入比例5%15%40%30%10%10万以上6－10万3－6万1－3万1万以下PDF文件使用pdfFactory试用版本创建ffff戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--7第一章市场分析业总产值将超过1900亿元，相当于再造一个沈阳规模以上工业。全市规模以上工业企业由2004年末的1836户增加到3033户。规模以上工业总产值在15个副省级城市中的排名，由1999年的第13位上升到去年的第8位，这种良好的势头还在继续发展。（以上资料部分来源于沈阳市统计局）u随着沈阳经济拓展速度加快，产业结构全面调整，城市发展从道路交通、市政硬件配套及软性政策引导等方面全面改善。沈阳作为东北的核心城市，其发展力、吸纳力、辐射力和带动力的战略地位不可替代；u居民收入水平不断提高，沈阳市民购房改善居住条件的愿望不断增强，住房消费仍然是沈阳市房地产市场的消费主流；u市民投资需求的潜力仍有极大上升空间。戴德梁行观点（关于沈阳城市建设）PDF文件使用pdfFactory试用版本创建ÿÿÿ戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--8第一章市场分析2、沈阳房地产市场现状衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准：首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前沈阳市房地产市场的运行情况看，正处于良性发展的快速增长期。2.1沈阳房地产市场供求状况进入1998年以来，伴随着国家住房制度改革取得了重大突破，城镇居民的住房需求得到了空前释放，沈阳市同全国一样，房地产行业呈现出蓬勃发展的态势。据统计，2000年至2005年，沈阳市每年商品住宅建设投资完成额同比上年增加10亿元以上。2005年全年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7%；交易面积900万平方米，交易额300亿元，同比分别增长17%和22%。(沈阳市统计局资料)2006年1～3月，沈阳完成房地产开发投资额22.3亿元，同期商品房销售预售合同金额为55亿元，销售额超过投资额的13.8％。这一比例远高于全国平均水平，说明沈阳房地产投资销售比处于合理区间，也说明商品住宅销售形势相当好。目前沈阳房地产市场销售量大于投资量，表明沈阳的房地产市场整体表现为供需两旺局面。2.2新开发项目区域分布特点由于世园会的日益迫近、奥运会的倒计时，引发了沈阳东部板块和南北“金廊”、浑河两岸的开发建设，开拓了沈阳市房地产发展的崭新空间。去年，北部“金廊”18个重点在建项目进展顺利，并有12个新推出的地块签订了开发意向；南部“金廊”有正大金茂中心等21个标志性建筑全部规划到位，将从2006年起陆续开工建设。浑河两岸新开工招商项目39个，总投资407.5亿元。而东部PDF文件使用pdfFactory试用版本创建ÿÿ戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--9第一章市场分析的蒲河板块、棋盘山板块，凭着极佳的天然绿地景观、随着世园会的筹建而成为沈城楼市的一大热点区域，引进了香港泰盈、港中旅等一大批外资企业纷纷落户。长白地区和于洪新城开发正在加速推进，到去年末已落实项目63个。据统计，沈阳的商业地产2005年共引进500万元以上的商业项目517个，总投资额164亿元。据沈阳市2006年政府工作报告称，2006年将进一步整合区域发展空间。重点加快南北“金廊”和浑河两岸的开发建设：对浑河以南的浑南新区、东陵、苏家屯及和平的部分街区进行总体规划和开发建设。要加大南部“金廊”建设力度，陆续启动奥运中心等21个项目，其中有7个项目将在年内完成主体工程，使“金廊”成为现代服务业的聚集区和大都市形象的展示区。浑河两岸加速建设，使其成为国内城市最长的水岸生态景观区；全面启动以铁西区、于洪区、辽中县为轴线的沈西工业走廊的开发建设；统筹规划辉山农业高新区和新城子区的发展，全面启动沈北大开发；加大太原街、中街、长江街、西塔等传统商业街区的改造力度，加快提升东城商业区功能水平，形成一批以新兴业态为主的特色商业街区；充分发挥辉山农业高新区的龙头作用，促进全市农业产业化和农业结构调整。要全面启动棋盘山国际旅游区建设，完善总体规划，加快重大基础设施和中心服务区建设。2.3沈阳市商品房价格分析沈阳房地产市场在快速增长的同时，也直接导致了房价的过快上涨。0500100015002000250030003500200020012002200320042005沈阳市近年商品房住宅销售均价对比均价（表四）PDF文件使用pdfFactory试用版本创建香ÿ香ÿ戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司--10第一章市场分析从房屋销售价格上看，沈阳市商品房住宅价格在不到七年的时间内上涨了近千元，涨幅高达40.5%。（见表四、表五）（（表五）本行认为，近年来沈阳房价上涨过快的主要原因表现为：u地价上涨的拉动伴随沈阳城市化进程的加快，尤其是沈阳土地出让年限住宅用地仅为50年，这吸引了国内乃至香港等大量资金注入，竞争的加剧导致土地出让价格上涨也是必然趋势，自沈阳市经营性土地统一供应和土地出让的“招拍挂”制度出台以来，一定程度上增加了土地出让的透明度，但仍存在着人为抬高地价等明显的制度性缺陷。u住宅建造和拆迁成本增加具体体现在：一、包括钢材等建筑材料价格上涨使建安成本增加；二、竞争的加剧使开发商竞相追求房屋的整项目月份合同面积单位(万平方米)合同金额(亿元)合同套数(套)平均面积(平方米)单价(元/平方米)200