4铜川市房地产市场分析

4铜川市房地产市场分析4.1铜川市概况4.1.1城市总体概况1．区位概况铜川，古称“同官”，因与“潼关”同音，治所又设在铜水之川，故更名铜川，陕西省省辖市。位于陕西省中部，北距延安247公里，南距西安90公里，是关中经济带的重要组成部分。随着西安市行政中心北移，铜川与西安的联系将更加紧密，区位优势将更加凸现。2．城市性质铜川是陕西重要的以能源、现代建材业为主的工业基地，开放型的产业城市、生态城市和现代化区域中心城市。铜川是《中国21世纪议程》八个试点城市之一、联合国计划署（UNDP）列为支持中国21世纪议程地方能力建设的三个试点城市之一、中国轻洁能源试点城市、全国资源型城市可持续发展试点城市、关中—天水经济区次核心城市和陕甘宁革命老区生态能源经济协调发展试验区之一。3．交通铁路铜川是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，市内有西铜铁路，咸铜、梅七（梅家坪--七里镇）两条支线铁路与陇海大动脉相连,09年省国资委和铜川市政府达成协议，规划建设西铜高铁，该城际铁路由西安北客站出发，经三原至铜川，将加速铜川尽快融入西安都市圈。公路铜川市内西铜高速，西黄（西安—黄陵）高速穿境而过，西黄第二条高速将于2010年10月通车，届时从铜川到西安的行程将缩短至半小时。此外，西铜高速双向四车道加宽扩建为双向八车道2010年也将建成通车。随着西安市行政中心北移和地铁线、西安-铜川城际铁路、西黄第二条高速公路的建设，铜川将融入西安的半小时生活圈，辐射渭北的区位优势，成为西安的“大北郊”。4．人口及面积截止2009年底，铜川市总人口数为86万，其中非农人口45万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。5．自然环境铜川属暖温带大陆性气候，年均气温8.9－12.3℃，极端气温最高38℃。冬季气候干燥寒冷，雨雪稀少。夏季温度、湿度适宜，雨水充沛。春秋为过渡季节，气候多变。受地势地貌影响，铜川市气候差异明显：西部和北部是广阔的山区，年均日照2412.4小时,气温8—9℃，降水650—740毫米；中部和东部沟原相间，年均日照2345.7小时,气温10—11℃，降水量589—650毫米；南部地势平坦的，年均日照2351.1小时，气温11.8—12.3℃,降水量539—555毫米。6．资源铜川市自然资源丰富，农、林、牧综合发展。其中，林地244.45万亩，牧草地152.07万亩；已查明矿产、非金属矿产资源、金属矿产、能源矿产近20种。煤炭储量30多亿吨，全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30％。井田总面积387.2平方公里，地质储量11.15亿吨，优质石灰石储量10亿吨，耐火粘土、陶瓷粘土等储量均居全省前列。同时，铜川市又处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积近40万亩。7．行政区划铜川市现辖3区1县1经济技术开发区，面积3882平方公里。表4-1铜川市各区县面积区名面积（平方公里）王益区162.2印台区626.8耀州区1545.75宜君县1476经济技术开发区—新区71.28．工业铜川位于渭北高原边和关中边缘地带，拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类，是陕西和西北地区重要的能源和原材料工业基地。近几年，铜川市工业总产值占铜川市国民经济总产值的比率逐年上升，从2004年的50.6%到2008年的59.9%，增幅达18.3%，可见铜川市工业在带动铜川经济发展的同时已日益成为铜川经济的主要支撑。9．文化古迹铜川市具有完整的历史文化序列，互融的人文自然景观，且自古为我国西北瓷业重镇，黄堡镇耀州窑为中国陶瓷史上六大名窑之一，其刻花青瓷被誉为宋代青瓷之冠，曾选为“贡瓷”。石刻文化博广精奥，药王山近百通的北魏造像碑及医方碑、书艺碑，宜君数十处北魏石窟，玉华宫“金刚佛座”、“佛足印石”，郊区的“陀螺尼经幢”等。名人贤达，历代辈出，唐医学家孙思邈、史学家令狐德、书法家柳公权，北宋画家范宽等均为耀州人士，并保留很多和这些历史人物有关的文物史迹。久负盛名的“两址两山”即玉华宫遗址、耀州窑遗址和香山、药王山曾得到众多文人墨客的赞美与喜爱，赞美玉华宫千顷松涛的诗句“万重松海千层岫，飞雉投林野谷幽”；“青花粉彩誉宋元，十里窑场不夜天”展现了耀州窖当年一派兴盛、热火朝天的场景；“五岭高千仞，药王出一峰”突出了药王山的高大雄伟；“三山天作堑，两峡石为关”凸显了金锁关作为历代兵家必争之地的险要位置。4.1.2铜川市经济运行情况1．铜川市地区生产总值图4-1铜川市GDP及增长率（单位：%）上图显示，铜川经济发展平稳较快。不剔除价格因素，近五年铜川市生产总值增长异常迅速，GDP增长率均在18%以上，其中由于2008年的经济危机以及2009年国内经济形势的不利影响，2009年经济增长率有所下降。但是，经济总趋势良好。2．固定资产投资图4-2铜川市全社会固定资产投资（单位：亿元）从上图可以看出，铜川市近五年全社会固定资产投资增幅逐渐加大，其中房地产开发企业投资比例也在不断增加，特别是2006年，增幅达两倍以上，我们认为，铜川市棚户区改造、经济适用房及廉租房建设步伐的加快以及老市区沉陷区塌陷区的整体搬迁工程实施是造成这两项投资增大的主要原因。3．建筑业图4-3铜川市建筑业增加值（单位：亿元）从上图可以看出，近五年铜川市建筑业增加值在逐年上升，特别是2005年以来的快速增长，带动了建筑业市场的繁荣。图4-4铜川市全年房屋竣工面积上图显示，随着铜川市对于棚户区、沉陷区改造的重视以及力度的加强，近几年房屋竣工面积实现平稳的上升态势，我们预计随着新区规划建设的进一步实施，铜川市年房屋竣工面积将有更大的增长空间。4．城镇居民可支配收入图4-5铜川市居民可支配收入（单位：元）上图显示，铜川市城乡居民生活水平在稳步提高，这为房地产市场提供了良好的发展机遇。5．城乡居民年末储蓄存款余额图4-6城乡居民年末储蓄存款余额（单位：亿元）可见，铜川市金融业保持平稳较快发展，金融机构存款规模继续扩大，2007年储蓄有所下降，主要是因为受国际市场及周边市场行情的影响，物价呈现频繁波动及最终的总上涨趋势。总体来看，2004-2008年铜川市居民储蓄呈现上涨趋势，这为房地产、商业等行业的发展带来了机遇。6．人口增长状况图4-7铜川市年末全市常住人口（单位：万人）从上图可以看出，2004—2005年铜川市市人口增长平稳，2006年人口骤减，以后又保持稳步的增长趋势，我们预计随着铜川市新区的规划建设，人口数量将继续保持上升，进而会对房地产等相关产业产生一定的促进作用。7．财政、金融图4-8铜川市财政收入从上图可以看出，铜川市近5年财政收入及支出都逐年上升，主因在于经济的发展及政府对城市基础设施及配套建设的大力投资，此外，金融机构各项存款也逐年上升，金融机构的资金规模逐渐庞大，这些都将有力满足各种社会机构及个人投资者的资金需求，从而促进资本市场的健康有序发展。8．旅游图4-9铜川市国内外游客年人数上图显示，铜川旅游业发展迅速，铜川市具有的深厚历史文化积淀及人文风情，加上政府几年来对旅游业的大力扶持，必将带动商业、旅游地产项目的需求，这对于促进房地产市场发展无疑具有积极的推动作用。4.1.3铜川市房地产市场政策环境1．拆迁安置政策2005年，铜川市启动实施了沉陷区、滑塌区群众整体搬迁工程，并大规模开发建设廉租房，通过出售价、出租价控制，出售、出租给沉陷区和滑塌区的特困群众。264.1290.632034636701002003004002004年2005年2006年2007年2008年国内外游客（万人次）国内外游客（万人次）2010年开始铜川市将全面启动城市和国有工矿企业棚户区改造工程。2010年铜川市安置房项目铜煤1号、铜煤2号、“锦绣园”项目已分别启动，项目建成后可安置棚户区搬迁居民23000户。此外，铜川市委、市政府决定从2010年开始进一步加快保障性住房建设步伐，加大棚户区改造工作力度，2009年铜川市棚户区新开工建设安置住房170万㎡，其中铜川矿务局和陕煤建司开工100万㎡，市上开工70万㎡，并力争用3年时间全面完成棚户区改造任务，年内将要开工的棚户区改造项目还有梅乐园、荔枝园、新华小区、飞龙小区、柿树苑小区、兴业小区等。解读：过多政策性住房的开发建设在改善居民安居工程、维护社会稳定的同时势必影响商品住宅市场的发展及运行，同时也将对铜川市房价走势产生一定的影响，对于铜川商品房开发将具有一定的消极作用。2．住房补贴政策①《关于购买新区住房享受住房补贴有关问题的通知》铜川办发[2004]44号：凡市级国家机关、企事业单位，耀州区、王益区、印台区、宜君县及所属企业的工作人员，于2007年6月30日（现延期至2010年6月30日）前在新区购买商品房和经济适用房，从正式入住新区的下月起可向所在工作单位申请享受购房补贴。②根据《铜川市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（铜政发〈2007〉68号）的规定，申请廉租住房补贴的条件是具有本市常住户口，连续享受城市低保六个月以上且人均住房建筑面积在8平米以下的城市最低收入家庭。解读：该政策刺激了住宅市场的消费需求，进而改善了居民居住环境，同时对于新区良好的居住氛围形成及人气的提升也起到一定的促进作用。进而带动新区房地产市场的发展。3．已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法详见：铜川市政府令第25号。解读：该政策有力的防止了投机炒房行为的发生，同时，规范了公有住房及经济适用住房市场的健康发展，使其在改善居民住宅条件方面真正发挥自身作用。4．《关于印发铜川市经济适用住房管理办法的通知》（铜房发133号）经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让经济适用住房的，由房产管理部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房之间差额部分的50%上缴市级财政专户，同等条件下，市房产管理部门有优先回购权。解读：该政策有效防止了一些人对于经济适用房这一政策性住房的买卖投机行为，对于稳定房价、规范住宅市场的运行规则及健康发展起到一定的促进作用。5．铜川市房产管理局关于转发省住房和城乡建设厅《关于印发新建住宅物业保修金管理办法（试行）的通知》的通知解读：该政策明确了房地产开发建设单位对已售新建住宅物业的保修责任和保修方式，并详细规定了履行保修责任的程序和方式、方法。旨在实现新建住宅的安全使用,维护业主的合法权益。6．铜川市房产管理局关于加强房地产中介服务机构管理的通知各房地产开发企业委托中介服务机构销售房屋的，受托机构必须是依法设立并取得《铜川市房地产中介服务机构备案证书》的房地产中介服务机构。各开发企业还应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。如开发企业擅自委托未取得备案证书的房地产中介服务机构以及未签订委托合同的，铜川市房产管理局将停止办理该开发企业所有项目的相关业务，并按照有关规定对开发企业进行相应处罚。解读：该政策一方面规范了房地产中介服务机构的经营运行，同时在很大程度上也体现了房产管理局对于本市中介服务机构的积极扶持。7．铜川市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法解读：该政策主要是为了建立和完善城镇住房供应保障体系，保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，规范廉租住房管理。8．铜川市经济适用住房价格管理试行办法经济适用住房建设项目，房地产开发经营企业应在开工前向政府价格主管部门提出书面定价申请。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。经济适用住房实行成本监审制度。详见：《铜川市经济适用住房价格管理试行办法》。4.1.4城市发展规划铜川市《总体规划》确定铜川市规划面积为150平方公里，近期（2010年），城市规划建成区实际居住人口规模控制在45万人，建设用地规模控制在42平方公里；远期（2020年），城市规划建成区实际居住人口规模控制在55万人，建设用地规模控制在55平方公里。并将于规划期末，全市