7.0区域酒店市场分析报告

5.0区域酒店物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪15.1供给面分析5.1.1存量现状5.1.1.1存量总计在过去20年中，北京的酒店供给一直稳步快速增长，从1984年的13,000个房间上升到2003年底的109,000个房间，增长了近10倍。从下图可以看出，88年开始到92年是北京客房量增长的第一个高峰，年客房增长量最高达到0.8万间。第二个高峰就是2000、2001年，年客房增长量达到历史最高1.3万间。这两个客房供应量的高峰也反映出北京酒店业的发展曲线。图5.1：1984-2003年北京星级酒店客房数统计1.31.72.12.42.83.544.45.25.25.45.96.16.877.28.49.310.310.90246810121984198619881990199219941996199820002002客房量资料来源：根据北京旅游统计年鉴整理随着08奥运的临近，北京市的星级酒店建设工作一直在持续，其中星级酒店从2001年开始，年均增加数超过100家；到2003年年底北京市星级酒店达到614家；表5.2：近年来北京旅游饭店供应量统计表2000年2001年2002年2003年北京旅游饭店数456家554家622家659家客房间数（万间）8.49.310.310.9新增旅游饭店数98家68家37家新增客房间数（万间）0.910.6新增饭店平均规模（间/家）92147162其中星级饭店间数407家506家572家614家星级饭店数全国排名第三位第四位第四位未统计资料来源：北京旅游统计年鉴在优质酒店方面，目前北京共有89家4、5星级酒店（含预4、5星），提供酒店房间约35,596间（套）。其中，34家五星级酒店提供客房约16,607间（套），而55家4星级酒店提供客房约18,989间（套）。图5.3：北京优质酒店（4、5星级）历史供应情况（1995-2004）1417510993144701099315620115861636712299173891229918239136032021414358207951491220623154171898916607050001000015000200002500030000350004000019951996199719981999200020012002200320044星级酒店房间数5星级酒店房间数资料来源：根据北京旅游统计年鉴整理5.0区域酒店物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪25.1.1.2存量结构截止2004年底北京市共有旅游定点饭店659家，其中：星级饭店614家，未评星级24家，公寓21家。星级饭店中按企业类型划分：国有和集体饭店502家，占81.76%；三资饭店60家，占9.77%；个体饭店52家，占8.47%。按星级划分：五星级34家，占5.54%；四星级55家，占8.79%；三星级199家，占31.41%；二星级267家，占43.49%；一星级60家，占9.77%。图5.4:2003年底北京星级饭店构成情况5星,5.54%4星,8.79%3星,32.41%2星,43.49%1星,9.77%从图表分析来看，北京一至三星级酒店525家，占总数的86%，高档酒店89家，占总数的14%，这种结构比例比较合理。但据实地调研结果显示，北京市酒店市场却是各星级间区分模糊，档次没拉开，造成实际供应结构不合理。主要反映在以下几点：同星级酒店服务水平参差不齐，没有对应星级的服务标准，造成星级定位不准确。价格体系较混乱，没有形成明确的高、中、低档的价格差距。市场定位不清，主题酒店匮乏。很多酒店没有明确的市场定位和经营特色，商务型酒店和度假型酒店差别不大。5.1.1.3存量区位分布图5.5：北京优质酒店（4、5星级）主要集中区5.0区域酒店物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪3区域分布上，到2004年末，市六区共有4、5星级酒店（含预4、5星）89家，提供35,596间（套）。其中，朝阳区提供供给13,369套，海淀区7827套，东城区7138套，西城区3113套，分别占全市该类总供应的37.6％、22％、20％和8.7％，区域集中趋势十分明显。图5.6：北京市优质（4、5星级）酒店区域分布311717843221111105101520253035朝阳海淀东城西城宣武昌平通州密云崇文丰台顺义怀柔大兴作为中国主要的旅游和商务旅行目的地，北京的酒店物业也多数针对以上不同需求而进行定位并提供服务。酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。一般而言，商务酒店多位于亮马桥至国贸桥之间的三环路区域，而旅游酒店则更多的集中于长安街、崇文门和王府井周边。北京高档酒店物业主要集中在以下地区：o燕莎地区o建国门-CBD地区o王府井地区o北三环地区(1)燕莎地区燕莎地区最早的酒店是建于1984年的长城饭店，由于毗邻使馆区，所以也是北京酒店业发展较早的一个地区。此处高级酒店聚集，地块现有四、五星级酒店11个，总客房数为5,422个。其中，五星级酒店4个，总客房数为2,639间。燕莎地区地处第三使馆区，毗邻三环和机场高速，位置优越、交通方便。加之区域发展较早，投资管理更趋于国际化，如长江实业与京旅合作的五星级长城饭店等，区域酒店在北京高档酒店市场上有较强的竞争实力。主要客源以来自于周边商务区的大量商务需求为主，区域内国际管理集团的网络优势和浓厚的涉外氛围对外籍人士尤具吸引力。表5.7：燕莎地区高档酒店物业名称位置星级客房开业时间北京丽都假日酒店朝阳机场将台路口47201984北京海逸酒店朝阳将台西路8号43701990北京皇家大酒店北三环东路甲3号43621993中旅大厦北三环东路2号42041995国航万丽酒店霄云路36号42122003渔阳饭店新源西里中街18号44401992亮马河大厦朝阳东三环北路8号44781990长城饭店东三环北路10号51,0071984昆仑饭店朝阳区新源南路2号57661989凯宾斯基饭店亮马桥路50号55261992希尔顿饭店东三环东风路1号53401993资料来源：北京旅游统计年鉴5.0区域酒店物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4(2)建国门－CBD地区建国门－CBD最早的酒店建设于1982年，是北京最早出现涉外高档酒店的区域。地区现有四、五星级酒店11个，总客房数为5,644间。其中，五星级酒店6个，总客房数为3,251间，五星级酒店在区域高档酒店市场中占据较大比例。该地区临近日坛路使馆区，一直以来是北京市最具代表性的商务集中区和涉外经济核心。目前由于北京市建设CBD的规划，该地区的地位更为突出。本地区作为北京商务中心区，存在大量的商务性需求，该类需求对酒店的位置、环境、商务娱乐设施、服务水平等因素都具有较高要求，这推动了区域酒店向高档化、国际化、高价位的方向发展且在全市具有很强的商务竞争力。表5.8：建国门－CBD地区高档酒店物业名称位置星级客房开业时间建国饭店朝阳建外大街5号44671982京伦饭店朝阳建外大街3号46561984国贸饭店朝阳建外大街1号45521989赛特饭店朝阳建外大街22号42941991凯莱大酒店朝阳建外南大街2号44241992京广新世界饭店呼家楼54461990嘉里中心酒店光华路1号54872000中国大饭店建外大街1号57161990长富宫饭店建外大街26号53361990国际俱乐部酒店朝外大街21号52731997国际饭店建内大街9号59931991资料来源：北京市旅游统计年鉴(3)王府井地区王府井地区的酒店多数建于1988至1993年，而1999年至2002年也有酒店集中形成供应。现有12个四、五星级酒店，提供总客房4,965间。其中，五星级酒店7家，总客房数为3,356间，地区酒店整体水平较高，项目规模较小。王府井地区的酒店市场是在商务区形成初期，出于官方接待外宾的需要，由旅游集团、侨办、机管局等单位出面兴建的。后在此基础上，依托于王府井旺盛的商务和旅游资源，区域酒店市场得以进一步发展。区域酒店的客户主要包括政府、组织和企业的内、外宾和高消费力的旅游人群。就发展前景来看，由于该地区交通较为不便，酒店的商务发展空间较小。表5.9：王府井地区高档酒店物业名称位置星级客房开业时间北京饭店长安街33号58811900贵宾楼饭店东长安街35号52171989王府饭店金鱼胡同8号55361989皇冠假日酒店王府井大街48号53821991华侨大厦王府井大街2号54011992天伦王朝饭店王府井大街50号54081990东方君悦酒店东单与王府井大街55312001和平宾馆王府井金鱼胡同3号43441988首都大酒店前门东大街3号43221992好苑建国酒店建国门内大街19号43931999北方佳苑饭店王府井大街218-1号42022001王府井大饭店王府井大街57号43481995资料来源：北京市旅游统计年鉴5.0区域酒店物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5(4)北三环地区北三环地区主要指西直门外大街以北中关村周边区域，目前该区域共有四、五星级酒店10个，总客房数5,928个。其中，五星级酒店5个，总客房数为2,942间，整体市场以四星级酒店为主，整体档次略低于其它集中区。区域内高级酒店市场的发展随着区域商务环境的成熟而逐步发展。区域最早的高级酒店为建于1954年的友谊宾馆，是前苏联的专家楼，而区域众多的科研院校和高科技企业为区域的发展展现了良好的前景。区域酒店的主要客户包括京西旅游带带来的旅游需求和区域各个科研、学校、部门系统带来差旅、会议需求。预计中关村商务区迅速的发展将带来区域商务需求的不断增加。表5.10：北三环地区高档酒店物业名称位置星级客房开业时间天鸿科苑大酒店海淀知春路25号43942001燕山大酒店海淀路甲38号42181989友谊宾馆白石桥路3号41,7531954德宝饭店西城区德宝新园22号42061994中苑宾馆西直门外高粱桥斜街18号44151990翠宫饭店知春路53611998香格里拉饭店紫竹院路29号56571987西苑饭店三里河路1号56501954新世纪饭店首体南路6号57201992世纪金源大酒店海淀区板井路69号55542002资料来源：北京市旅游统计年鉴5.1.2未来供应状况目前，可查在建4、5星级酒店项目24个，预计在2007年底可向市场提供约10,000套客房；其中，预计5星级酒店项目超过20个，提供客房约9,250套，占未来新增供应的90％以上。表5.11：北京市高档酒店物业的未来供给编号名称地址客房星级开业时间1庄胜广场酒店宣武门外大街400520052朝外商业中心C区朝外大街中段南396420053金宝街5号地金宝街400520054德胜科技苑H地块德胜门外大街3504TBD5万达广场建国路400520066嘉利来世界贸易中心新源南路400520077中关村西区中关村西区500520068金融街B4区西城区金融街B4区400520059天圆广场酒店东城区北二环中轴路4005200510财富中心朝阳路4505200511世贸中心酒店亚运村北5005200612国贸中心三期国贸桥西6005200713银泰中心大北窑桥西南2505200714华贸中心万豪酒店西大望路6005200615华贸中心里兹卡尔顿酒店西大望路3205200616当代大厦东二环路TBD5200517幸福一村幸福一村5005200718北京国际金融会议中心金融街4005200519金融街里兹卡尔顿金融街4005200620金融街B6区金融街1005200621瑞城中心酒店亮马桥路3365200622五棵松奥运篮球馆项目五棵松篮球馆3605200723奥运村奥运村600520075.0区域酒店物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪624电视文化中心（TVCC）工程CBD30052007合计9362资料来源：汉博顾问在2005-2008年，预计共有4、5星级酒店新增供