XXXX年12月金堂房地产市场调研

2013年12月金堂县房地产市场调研2013年12月20日一、金堂县环境分析1、金堂基本情况介绍2、金堂城市经济发展现状目录二、在售楼盘分析1、在售楼盘概述2、个案展示3、小结导读一、金堂城市环境分析1、金堂基本情况介绍2、金堂城市经济发展现状市中心金堂县金堂位于成都市东北部，处于成渝经济圈、成德绵经济带的主轴线上，成都半小时经济圈内，属成都市第三圈层，距成都市区36公里。拥有中河、毗河、北河丰富的水生态资源，被誉为“千里沱江第一城”，获得过“天府花园水城”、“成都游乐中心”、“中国人居环境范例奖”、“成都十佳魅力城镇”等殊荣。金堂基本情况介绍—城市区位1金堂城市环境分析金堂县辖2个乡，19个镇，2个省级开发区，地貌多样。全县幅员面积1154平方公里，总人口89万人，人口密度771人/平方千米。金堂基本情况介绍—城市规模1金堂城市环境分析金堂县区位优势还是非常明显，成巴高速、沪蓉高速以及成达铁路、成渝铁路都穿越境内，县城中心距京昆高速15公里，是过遂宁南充、达州的必经之地。金堂基本情况介绍—城市交通1金堂城市环境分析1、公路运输：2012年末，金堂县高速公路通路里程共64.5公里，城南高速、成绵高速，成金青快速通道，全长31.2公里。将金堂纳入成都半小时生活圈；2、铁路运输工业园区（A区）有达（县）--成（都）铁路二级客货站。10公里内有成（都）--渝（重庆）铁路，15公里有宝（鸡）--成（都）铁路等，通过达成铁路与成都铁路枢纽相连，可达全国各地。货运比较方便。3、空运运输金堂县与成都双流国际机场东西相对，相距60公里左右。发展规划：金堂县将县域划分为三大组团功能区：三点一线、十字交叉、产业聚集、组团发展山水生态城组团，着力建设山水田园休闲产业功能区，重大项目上，全力推动观岭国际、金堂悦蓉庄、金江.水立方、天府水城游乐中心项目建设；临空产业城组团，抓住成都（简阳）第二机场项目机遇，着力建设空港经济综合产业功能区；自主创业城组团，着力建设自主创业和现代生态农业产业功能区。金堂基本情况介绍—城市规划定位1金堂城市环境分析城市规划功能定位：一个集休闲、旅游、生态、人居于一体的宜居天府生态水城；城市规划发展定位：城镇建设规划突出区域中心。确立了以主城区为中心，淮口为次中心的发展战略。城市发展方向：调整、疏散旧城，重点南移且适应向三星和向北发展。金堂基本情况介绍—城市规划定位1金堂城市环境分析淮口小结1金堂城市环境分析从全县近年人口变化分析，每年在不断递增趋势发展，2012年金堂县常住人口达到89.03万人，人口密度为771人/平方公里；从2006年到2012年全市常住人口共增加2.84万人，增长了3%，全市常住人口呈稳步增长的态势。金堂城市经济发展现状—人口状况2金堂城市环境分析86.1986.587.6488.3388.4588.989.030.24%0.35%0.31%0.26%0.28%0.26%0.38%84.58585.58686.58787.58888.58989.50.20%0.22%0.24%0.26%0.28%0.30%0.32%0.34%0.36%0.38%0.40%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年总人口（万人）自然增长率金堂县人口情况分析数据来源：金堂统计局数据来源：金堂统计局从全县近年GDP来看，每年GDP呈稳步上升趋势，2011年达到164.2亿元，相比2010年上涨18.5%，增幅为历年来最大；2012年GDP较2011年上涨14.2%，达到202.3亿元，虽然2013年国家提出了不以GDP论英雄的方针，但可以看出2013年GDP增幅将不低于10%。金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析64.481100111.2131164.2202.310.60%13.70%15.70%13.10%13.80%18.50%14.20%05010015020025010.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%17.00%18.00%19.00%20.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP(亿元)增速区县GDP总量排名区县GDP总量排名金牛区694.161青白江区276.3811青羊区688.712彭州市213.0912双流县679.073都江堰市208.1813武侯区641.234金堂县202.314龙泉驿区631.45新津县169.9415锦江区606.66崇州市163.4316成华区555.987邛崃市150.4317新都区456.058大邑县132.8618郫县325.599蒲江县79.7619温江区302.3510区县2012年（亿元）2012年人口（万）人均GDP（元）排名锦江区606.670.5286018.151青羊区688.7184.5781436.682龙泉驿区631.479.1279802.833青白江区276.3839.0570775.934温江区302.3546.6864770.785成华区555.9895.8657999.176新都区456.0579.1857596.627金牛区694.16122.1356837.88新津县169.9430.5955554.19双流县679.07124.1854684.3310武侯区641.23125.2951179.6611郫县325.5984.1838677.8312蒲江县79.7624.3332782.5713都江堰市208.1866.6131253.5714金堂县202.373.0827681.9915彭州市213.0977.7827396.516大邑县132.8651.1425979.6617崇州市163.4367.3124280.218邛崃市150.4362.424107.3719小结：从GDP总量上讲，金堂县跟成都远郊的都江堰和彭州差不多；从人均GDP上讲，金堂县跟成都远郊的大邑和彭州差不多，跟成都各远郊区县相比，总量和人均量都在第4、3位，总体经济实力一般。金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析数据来源：金堂统计局第一产业2006年占比34.7%，到2012年占比降低到18.4%，呈逐年降低的趋势。第二产业2006年占比27.9%，到2012年占比达到了46.3%，增速明显。第二产业2012年达到57.9亿元，相比上年增速达到19.5%；第三产业2012年达到48.6亿元，相比上年增速达到12.1%；二三产业是金堂县的支柱产业，增长速度最为快速，所占比重最高。金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析34.70%34.10%31.30%27%23.70%21.30%18.40%27.90%31.10%35.90%36%38.60%42.40%46.30%37.40%34.80%32.80%37%37.70%36.30%35.30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年第三产业第二产业第一产业三大产业占比数据来源：金堂统计局从图表上看，金堂县固定资产投资稳步上涨，2011年增长最快，涨幅达54.6%，其中房地产开发投资呈爆发式增长，涨幅达213.8%，从而房地产进入快速发展的阶段，2012年房地产开发完成投资52.8亿元，增长47.3%金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析16.619.64063.678.4111.3116.218.526.415.5271819.534.64.266.59.211.435.852.80204060801001201402006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年基本建设（亿元）技术改造（亿元）房地产开发（亿元）全县固定资产投资数据来源：金堂统计局金堂县社会零售品消费增长迅速，平均增长率在15%左右，受整体经济环境影响较大（08年为宽松货币政策，08年以后货币政策缩紧，整体经济形式下滑），经过08年的增长高峰后，发展趋势逐步稳定，消费需求旺盛。金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析18.421.225.529.537.143.448.613.50%15.20%20.60%15.70%16.60%16.90%12.10%010203040506010.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%22.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年社会消费品总额（亿元）增长率全县社会零售品消费额由上图可以看出城乡之间的消费观念在向城市靠拢，更多的人愿意在城镇消费，2010年后经济发展迅速，批发零售业增速明显，住宿餐饮业稳步提高。金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析7.48.41011.436.142.145.910.912.815.518.111.32.6051015202530354045502006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇消费品零售额（亿元）乡村消费品零售额（亿元）分地域看消费品零售额14.61618.421.13035.439.23.85.27.18.47.189.40510152025303540452006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年批发零售贸易业零售额（亿元）住宿、餐饮业零售额（亿元）分消费形态看消费品零售额数据来源：金堂统计局从图表中看出2012年人均消费达到最高为14023元，可以看出人们的消费观在不断改变；整体看支出和收入都不断在上升，城市处于稳步向上发展趋势。人均可支配收入每年递增趋势，平均增长率在15.6%左右，人民生活越来越好；金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析767191521025310479113931211514023226723823060362844235091601102000400060008000100001200014000160002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出城乡居民人均消费支出8786106061190913635152851797320777414346905410580066998215940905000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元）城乡居民人均可支配收入数据来源：金堂统计局金堂县城乡居民存款余额与金融机构存款余额，增幅稳定，差额逐渐加大一方面说明经济收入稳步增加，另一方面说明消费能力及消费观念提升。金堂城市经济发展现状—经济状况2金堂城市环境分析44.359.173.79102.4147.5167.9194.434.240.353.165.290.97111.3136.60501001502002502006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年金融机构各项存款余额（亿元）城乡居民储蓄存款余额（亿元）机构个人存款余额数据来源：金堂统计局2012年，金堂县销售量为成都市近郊第六，远郊第一，高于都江堰，说明金堂住宅消费力相对较弱，金堂县人口跟郫县、龙泉驿区和新都区都差不多，可以预见金堂在后期住宅需求量还是非常的大，目前较低的原因可能跟金堂县目前相对较低的经济水平有关。总体上看，金堂住宅开发不存在泡沫化和过度开发。刚需消费和住宅开发基本持平，从长远来看，金堂还有持续开发空间。金堂城市经济发展现状—房地产状况2金堂城市环境分析双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰供应面积389.7226.14144.77238.37290.3692.9132.18成交面积328.11167.79150.8239.7230571.7142.11供求比1.191.350.960.990