XXXX年8月·昆明房地产市场调查

2011年8月·昆明房地产市场调查报告一、调查时间：2011年8月10日——2011年8月30日二、调查范围：昆明主城四区（阳宗海、澄江、呈贡、安宁等非主城热点板块为下期重点，不在本期调查范围内）在售楼盘三、调查数量：各类楼盘36个（包含已圈地未进场无法获取资料的楼盘4个）潜在客户30个（随机访问模式）四、调查方式：楼盘调查——实地走访踏勘、现场访问调查（客户扮演模式）；客户调查——朋友圈座谈，直接访问方式。㈠、区域背景：01、昆明、红河、文山，三地签署国际大通道合作协议，预示着滇中、滇南的大开发时代将拉开序幕。02、昆明启动三年的382个城中村中212个改造项目通过规委会审议，启动拆迁项目180个，涉及用地53583亩。市府表示，五年内完成改造的预定目标不变。03、总投资116.9亿，其中向世行贷款3亿美元的昆明市轨道3号线（世行本年度在中国最大的贷款项目），贷款协议签署完成。04、昆明入选“城市环境公职服务”满意度排名前十城市。㈡、行业背景：01、浙南台州于2011年8月25日被确定为第二轮首个限购城市。02、北京房产库存超11万套，按当前销售速度，预期十年方可消化掉库存。03、富力地产董事长李思廉在8月23日的中报业绩发布会上表示：“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%”。04、昆明俊发，滨江俊园二期莱茵8月5日开盘相较一期，价格下调20%。05、租赁管理细则听证会在本年3月17日明确无房产证房屋租赁最高可处3万元罚款。五、调查背景：六、昆明区域房价及成交量概况：㈠、各区域八月份房价概况：按八月市调走访情况，普通住宅中，昆明四区单位面积售价的区间范围为“6000—28000”。其中最低价以草海时代为代表（属于个案现象，物业为毛坯），地处西市区马街附近；最高价，以俊发地产的“空间俊园”精装修物业为代表，主要集中在一环以内及临近区域。整个主城区的住宅均价则平均在9000元以上（其中，市中心15000元,南市区10000元，北市区8000元，东、西市区6000——8000元），按方位板块详情具体如下：区域物业类型价格上限价格下限区域均价备注说明住普通宅280001100018000　多为精装物业中心城区别墅物业无　无　　无　市调中未发现市中心有别墅物业商铺物业1100003000070000　以街铺为主住普通宅700090008000　毛坯房东城区别墅物业260001523820619　东市区在售别墅仅有世博生态城15238元∕㎡、溪麊南郡二期别墅26000元∕㎡商铺物业420003500038500　多以CBD商业形式出现住普通宅120008300101500　多为精装物业南城区别墅物业450001400029500商铺物业1000003000050000　多以CBD商业形式出现住普通宅900068007800西城区别墅物业　—　—　—商铺物业700003500052500　多以CBD商业形式出现住普通宅1080070009200北城区别墅物业100002295916480商铺物业48000700027500　多以专业商圈及CBD形式出现备注：各区域价格统计信息以实际踩盘价格为准，因踩盘样本量关系，可能存在较大误差。㈡、区域市场成交量概况按昆明市区房地产交易中心发布的统计信息，2011年1-7月份，昆明市区（含呈贡）范围内成交商品房42228套（含商铺、写字楼等），较之去年同期增长12%；成交面积366.2万㎡，较之去年同期增长2%，详细情况如下表所示：备注：鉴于各时段内的预售批复情况不同，成交量较难反应实际供需真实状况，仅作参考。同时，包含了商铺等价格基于调控政策的影响，本年度过去八个月政府在预售批复的放盘量数额较之往年相对较小，这使得成交量信息，较难反应市场的真实意愿。同时批复预售的放盘区域也相对集中，按官方信息，排名前三位的分别是：南市区广福路板块，占预售批复五成多；北市区空港经济圈，占预售批复三成多；一二环之间，占预售批复不到两成。按官方信息，在过去的八个月中，昆明主城四区的土地交易也主要集中南市区以及北市区空港经济圈，这直接决定了未来成交量的热点及竞争焦点也集中在这几个区域。时间1月2月3月4月5月6月7月合计增长率成交套数1104545624259106585164357429664222812%成交面积1004133735339273662%成交均价99251020210736106701153911297109071075432%七、区域物业类型、物管及费用与精装修概况㈠、区域物业特征概况：根据本次实地踩盘的直观感受和对比分析，区域房地产市场在物业类型的特征上集中凸显出以下三个要点：①、以“住宅+商铺+公寓+写字楼”或“住宅+公寓+商业中心+写字楼+酒店”成为房地产市场的主要形式。代表项目有：经典双城、东盟森林，红星国际、南亚风情第一城、马街摩尔城、假日城市、奥宸财富广场、新都昌商业广场、银海畅园樱花雨、海伦堡、草海时代、南亚未来城、大宥城、公园1903……②、精装修成为高端物业不可或缺的构成内容。代表项目有：俊发全系列物业（七彩、滨江、空间、假日街），鼎易天城，云上城，万科金域缇香，草海时代（45平米小户型），红星国际（42-1000平米商务公寓），奥宸财富广场（公寓）……③、全产品段商品房时期。根据本次市调情况，市场普遍认可的主销户型概念已经完全模糊化，不同面积区间的住宅物业去化率基本相同，在住宅物业方面各项目相对一致的表现为全产品段出击，如，滨江俊园（73-377平米），七彩俊园（78—260），滇池卫城铂睿（70-160平米），南亚未来城（35-150平米），御景新城（110—296平米），红星国际（50—200）等㈡、物管及费用概况：物管服务体系的整体提升是本次市调中的另外一个市场亮点。从走访楼盘的情况看，置业顾问除重点推荐项目在综合体方面的优势外，更多强调的就是在物管方面的管家式服务，但就管家式服务的具体内容项，大多语焉不详，有待进一步的调查明确。就所走访楼盘的来看，目前的物管费用区间基本如下：类型费用上限费用下限均价备注说明普通住宅3.51.22.5精装修物业普遍高于普通物业别墅物业51.53.3南市区物业普遍高于北市区物业商用物业81.84.9本处特指商铺及部分商用一体的写字楼备注：样本量有限，所列数据存在合理误差。从所了解楼盘的职业顾问推介来看，目前所谓的管家式服务除包含一般物管内容外，增加的亮点项主要为：依托酒店大堂式硬件以及智能设备提供的诸如24小时服务响应；来访登记检查通知；宠物寄养；商品代购等内容（具体内容会在下一步调查中力求明确）。在走访中力推管家式服务并取得一定成效的代表性项目有：万科金域缇香、俊发系列项目、大观商务花园等几个楼盘。㈢、精装修物业概况：目前市场上的精装修物业，多数趋于中小户型，但金域缇香与俊发系列除外。装修标准从1500-4000元不等，2500元价位段比较常见，均以品牌化建材装修为主，强调建材的品牌品质以及智能化和健康化特征。同一装修价格标准下的装修效果差异也较大。其中4000元标准的以俊发空间俊园为代表，除少量促销品含家电外，其他均不含家电。但智能化马桶、净水过滤器等也是其主倡的亮点。八、区域市场的营销异动情况：就单纯的今年与去年数据量化对比来看（不考虑官方预售审批的放量控制与别墅商铺物业对均衡价格的拉高作用），2011年1月至今，价格与成交量虽有小幅下调变动，但总体稳中有升。但结合实际踩盘情况来看，存在着以下三个特点：㈠、模糊化预期下的两极市场表现：在政策以及经济状况所带来的预期不确定情况下，区域市场近期的表现凸显两极现象。其中一极表现为相对旺销，代表楼盘有：俊发系列、盛高大城、南亚第一城、春城慧谷、假日城市、同德御锦华苑（2011年上半年），金域缇香、红星国际、润城（2011年下半年）等，开盘当日的去化率基本上在70%以上（市调信息，存在一定水份）。另外以及表现为相对滞销，代表楼盘有华都B区、春城慧谷二期、尚领明珠（2011年下半年）等，开盘当日去化率20%左右（市调信息，作为企业负面信息，较难获取，存在合理误差）。㈡、蓄客行为的扩大化与活动营销的频繁化：自2011年3月份昆明调控细则出台以来，区域市场房企在蓄客行为以及活动拓展方面的强度以及数量均有不同程度的加强与扩大。首先表现在蓄客周期与蓄客范围的扩大化方面。典型的现象有：开盘日期一改再改，反复拖延，以力求蓄积足够客户确保开盘时的人气，比如润城；各种俱乐部形式的会员吸纳活动反复开展，比如同德会、经典会、红星俱乐部、城欣会、soho精英会、润城会等等，通过免费入会、多区外展等方式，最大限度获取潜在客户；跨区域营销，多点拓展，扩大传播范围，比如东盟森林、草海时代等，其路牌广告、站台广告的布置早已超出所谓的重点区域范围，延伸到对应的西市区与南市区等；比如春城慧谷（现房），一二手联动，借助二手中介的门店分布，将传播与蓄客范围扩大到主城四区以及周边郊县与邻近城市；比如，同德御锦，启动老带新活动，老客户带来的新客户可额外享受1%的优惠，而老客户则可得800-1500不等的购物卡一张，直接采用泛销售团队的方式扩大拓展店面。其次则表现在活动营销的频繁化方面，比如以临近的红星国际为代表，平均每周一个场次的活动营销，每月1-3场次的外展；而与此相仿的则是，诸如特价房、优惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的轮番出击（新亚洲欢乐城）等。在概念炒作之外，以俊发、银海等为代表的地方强企则更热衷于举办新闻发布会、房产投资讲座类的品牌及客户培育活动；而以万科、万达等为代表的则倾向于工地参观类的品质展示活动㈢、普遍可见的强力让利促销：区域市场整体来看，从五月以后，让利促销的各类活动也相对较多，而且幅度也都相对较大。比如：滨江俊园莱茵二期，开盘价即低出一期20%（因市场承接力较强，开盘400套房源就基本售罄，续后再无下文）；奥宸财富广场，公寓前3年共计返利20%，可直接冲抵房款；其他物业节假日限时特惠也给出八折优惠。新都昌商业广场（公寓、商铺），前3年返利25%，可直接冲抵房款，10年内采用返利方式返还全部购房款。益龙万象（商铺），平均返利8%，共返五年，其中前两年的16%，可直接冲抵房款。东盟森林，10万每张的铂金认购卡，购房时直接优惠10%。草海时代，限量特价房在6800的基础上再减700.红星国际，免费会员开盘当日一次性付款优惠5%。除此以外更有其他各类促销手段，如：南亚未来城，三房以内户型（含三房），每买一房减1万；同德锦江嘉园，上半年未售的一楼保留房源则等比例送配4.7米层高底下室；假日城市则送20%-80%不等的面积；其他另有赠送2-8万装修基金的楼盘等……九、客户访问概况：本次市调中，结合我司待开发项目，借助人际网络关系，进行了一个样本量为30人的随机访问调查（其中3人无一次性付款能力），调查结果如下：01、样本数量11人，有能力进行一次性付款，以自住养老为目的，年龄在45-55之间，女性居多，不介意本项目没有权属证明，认为只要到期后可按照国家政策续签使用权，即可愿意购买本项目，但对老年配套功能设施要求较高，希望配套能够丰富齐全。02、样本数量16人，有能力进行一次性付款，以自住或投资为目的，年龄25-55之间（其中40岁以下7人），对本项目抗拒心理极强（没有房产证是他们担心的主要问题）。