XXXX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2

微观市场研究篇（2）……旅游景区价值分析石林房地产总体特征重点项目分布情况县城中心价值分析重点开发项目研究区域市场产品对比分析会议旅游市场分析酒店市场研究分析酒店市场就会点分析市场化逐渐形成经济背景城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位供应供应主体►专业开发商为主需求客户特征自用►城市化进程客户占据半壁江山；客户特征明显产品►多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化►板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立►项目开发方向主要由区域地段主导投资►外来客户比例加大►财富阶层逐渐形成成交关键驱动因素自用►价格因素，生活配套设施►产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资►对固定资产升值保值、租金实现的信心►对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分石林地产总体：地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多石林房地产总体特征分析石林重点项目分布情况分析县城中心平均租金区间(元/天/m2）2.2-2.51.2-1.6均价在1万-1.5万之间商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好；旅游风景区商业住宅均价在0.6万-0.8万之间受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展产品集中以高层为主产品以中低端产品为主客户主要以县城、周边乡镇自主、改善性客户为主；市场供应量逐步被旅游风景区楼盘所取代均价在3800元/平米产品别墅、类别墅产品为主产品以高档产品为主客户主要以县城、外省昆明等区域的投资客为主；产品供应量较大，社区及周边环境良好；均价在4000元/平米县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移竞争格局形成，县城中心存在挑战市场竞争格局分析鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；•行政导向，依托县机关•配套成完善，商业氛围浓核心驱动力未来发展趋势租金：2.2-2.5元/m2/天，售价：1万-1.5万元/m2租金/售价区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；关注地段，对价格敏感度较高：客户特征未来中心逐步转移旅游景区新城；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况物业招租良好，出租率在85％以上销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大县城中心价值分析旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁•政府导向，旅游业带动•高档住宅区核心驱动力未来发展趋势商铺租金：1.2-1.6元/m2/天住宅售价：4000元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应量大，后续供应量充足；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；悠然居恒联新天地桃园水乡林墅阿诗玛小镇石林彝族村旅游风景区价值分析重点开发项目分析项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况老城凯旋城130亩/38万㎡85-221住宅3700一期在售，二期待售石林老街·东门坊60.54亩/9.16万㎡产权式酒店：40-70商业、产权式酒店待定待售龙园218.8亩/50万㎡100-120住宅、花园洋房、公寓、别墅3400-4100在售鹿城广场149.87亩/35万㎡住宅：80-180；公寓：30-60写字楼、商铺、高层住宅：3700商铺均价20000左右待售天奇花园200亩/110万㎡95.73-330别墅、住宅别墅5600，跃层3700尾盘水石坊49亩/8.39万㎡40-70住宅、商业待定待售石林商业步行街14.73亩/2.2万㎡50-138住宅、商铺待定待售巴江明珠22.6亩/9.38万㎡92-113住宅、商业待定待售项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况新城书香门第92亩/10.8万㎡104-106住宅商铺3500-3800部分房源待售大商家80亩/17万㎡商铺156-235㎡、公寓37-147㎡商铺、公寓商铺均价8000在售中央金座8.59亩/90商铺、公寓公寓3300，商铺1万在售颐林尚都43亩/15万㎡100-120商铺、SOHO商务写字楼、酒店式公寓待定，商铺8000左右待售阿诗玛旅游小镇500亩/43万㎡80-200多层、小高层、别墅——售罄，招商阶段桃源水乡1500亩/42万㎡30-250㎡不等住宅、环岛别墅电梯房4100；退台洋房5000在售上海恒联新天地157.92亩/15.7万㎡小高层70-128，别墅185-288住宅、商铺、别墅4500在售景区悠然墅150亩/25万㎡144-298别墅、独栋联排4600左右尾盘石林林墅30亩/2.77万㎡240左右商铺、别墅3300-3600尾盘彩云天地687亩/37万㎡产权式酒店：68-89；别墅：210-218住宅、酒店、商铺产权式酒店：6000；别墅：7100待售，5月6日开盘鉴于石林旅游地产的开发潜力及政府的大规划，多家知名开发商先后进驻石林，打造石林高端旅游地产通过对各大项目的开发内容解读，项目开发商模式趋同性很强，多为综合性大型旅游地产项目，通过结合自身资源条件的旅游度假物业与房地产开发相结合，打造中高端旅游度假市场区域市场产品对比分析（1）目前老城区项目以旧城改造项目为主，商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，均价在3800左右。但由于拆迁问题，多个项目推盘进度后延。项目区域在售/待售产品项目名称价格（元/㎡）主力户型（㎡）销售状态备注老城区小高层、高层凯旋城均价3700两房、三房在售，去化50-60%鹿城广场预计370070-140未开盘项目展示阶段，规划为城市综合体巴江明珠360090-113㎡住宅在售，5月将推出新房源鹿城广场预计370070-140未开盘项目展示阶段，规划为城市综合体多层、别墅龙园多层4100-4200三房在售另有叠墅及花园洋房，还未销售鹿城广场————未开盘项目展示阶段，规划为城市综合体天奇花园跃层3700，别墅560095.73-330尾盘车库售价3700,20㎡左右水石坊————未开盘商住一体，多层小户型公寓石林老街·东门坊待定，预计1.5万40-70待售，预计7-8月开盘250套，第1-2年返7%、第3-10年返8%龙园————未销售商业石林老街·东门坊————待售，预计7-8月开盘龙园————未销售鹿城广场均价2万20㎡以上未开盘项目展示阶段，规划为城市综合体水石坊————未开盘商住一体，多层石林商业步行街——20-160未开盘老城区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出，开发完成体量较大。其他待售楼盘如石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。新盘较为集中，但受拆迁影响，推盘速度不确定。物业类型：老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。社区配套:由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。项目区域在售/待售产品项目名称价格（元/㎡）主力户型（㎡）销售状态备注新城及景区小高层、高层桃源水乡4100左右30-130㎡不等在售上海恒联新天地380070-128在售书香门第3500-3800104-106三房待售，预计5月开盘桃源水乡4100左右30-130㎡不等在售世纪阳光360080-122二期待售，预计5月开盘部分“空中别墅”多层、别墅上海恒联新天地4500180-280在售悠然墅4600左右144-298尾盘石林林墅3300-3600240尾盘彩云天地7000210-218待售，5月6日开盘最高5%优惠小户型公寓中央金座3300——售完世纪阳光360040-702010年10月开盘，在售书香门第3500-380044待售，预计5月开盘大商家——37-147认筹中购买可委托招商，前三年租金30元/月/㎡颐林尚都————待售，售卡阶段2栋32层双子塔，产权式酒店和SOHO商务写字楼桃源水乡4100左右30以上在售彩云天地6000左右68、89待售，5月6日开盘5年返租，年返租7%。本次开盘推出100套，最高5%优惠商业中央金座均价1000090在售大商家均价8000156-235在售世纪阳光——————商业综合体规划中颐林尚都————待售彩云天地————待售，5月6日开盘阿诗玛旅游小镇————售罄招商运营阶段区域市场产品对比分析（2）新城区及景区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有大商家、中央金座、桃源水乡、上海恒联新天地、世纪阳光等。其他待售楼盘主要有颐林尚都和彩云天地等楼盘，总盘量估计约为52万平米左右，都会在近期陆续推盘。物业类型：新城区及景区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，多层产品占比较大。产品类型涉及商业、住宅、别墅、投资型公寓、酒店等。产品品质差异较大，商业和别墅是该区域的开发亮点。社区配套:该区社区景观、运动设施、休闲娱乐设施等配套相对齐全。近10~20年来，随着世界经济在向中国转移，会议会展业也在向中国转移，“原来放在欧洲和美国的一些展览、论坛，都放在中国来了”，这是大趋势，如何迎合这个趋势。调查显示，超过75%的机构选择在著名风景区、度假区举办会议活动商务会议市场分析海南千和会务有限公司总经理覃蔚鸿说，海南最大的优势是自然资源，最符合奖励性会议的需要，能够给会议代表提供一个宽松、休闲的机会。这是海南会议经济的重点方向。近年来，海交会、博鳌亚洲论坛、三亚国际婚礼节、横渡琼州海峡、中国北部湾合作洽谈会等大型会议、会展、节庆活动的举行，使海南的会展品牌有了一定影响力。在展览旅游产品方面，海南因无法同北京、上海等大都市进行正面比试，因此，相对弱势，但海南正在偿试发展符合本地区市场和强势产业的特色展览，例如，偿试举办像热带农业、旅游贸易、家居产品以及海洋产业等方面的展览交易会等，都有所收获。会议会展主要包括：政府公务会议、会奖商务旅游、学术交流会、文体演赛会、产品交易会和博览会等类型。哪些会议会展适合石林—海南经验对石林的启示……企业奖励性会议需要商务会议市场分析会议旅游目标市场分析序号区域酒店名称房间数量房价入住率备注1县城鑫豪商务酒店4812075%带网络春悦花园酒店9010072%带网络与旅行社合作2金恒酒店4812085%带网络3石林连宏酒店7012058%带网络4印象总店13010088%带网络与旅行社合作5龙庭饭店7712065%带网络67会议中心10016090%带网络8石林大酒店12016090%带网络9景区石林兴乐园酒店4010085%四星、带网络10石林兴亚风情园10020085%带网络与旅行社合作11石林乐宝饭店2410075%带网络12九龙山庄408075%带网络总平均值12281%石林每年超过300万游客，大小酒店旅馆登记在线的床位总量仅2000多个，有接待团队能力的酒店更是屈指可数。伴随着石林旅游产业升级，石林旅游从“观光”向“休闲”、“度假”的转型，而目前石林酒店现状是满足不了以后旅游规划转型的需求，所以度假商务类型的酒店市场机遇非常巨大。酒店市场研究分析项目区域是处于政府重点打造的生态工业园区，也是连接景