X年河北唐山丰南区项目市场情况调研_定位报告

-1-河北唐山丰南区项目2012市场情况调研&定位报告-2-》》项目报告导读:第一部分唐山城市研究第二部分整体市场分析第三部分城市商业调查第四部分区域情况研究第五部分项目业态建议-3-唐山丰南项目调研&定位PART1——唐山城市研究1、城市概况唐山别称“凤凰城”，是河北省的一个省辖市，素有“京东宝地”之称，是具有百年历史的中国沿海重镇。在这里诞生了中国第一座现代化煤井、第一条标准轨铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生陶瓷，唐山被誉为“中国近代工业的摇篮”。2、城市历史唐山，因市区中部的大城山（原名唐山）而得名。唐朝时，李世民两次东征，均屯兵现在市区的大城山，山赐唐姓，唐山由此而得名。唐山历史悠久，早在4万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（1877年）在唐山设开平矿务局，引进西方先进技术，办矿挖煤。1878年唐山建乔屯镇，1889年改名唐山镇，1938年正式建市。-4-1978年3月11日，唐山市改为省辖市。1984年12月15日，国务院批准唐山市为全国13个“较大城市”之一。3、城市地位唐山作为河北省经济中心，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山是中国重要的沿海港口城市，环渤海区域中心城市，河北省域中心城市，是中国北方重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中心、物流中心、环渤海新型工业化基地。4、城市位置唐山市位处环渤海湾中心地带（南部为著名的唐山湾），东至秦皇岛125公里，南距渤海40公里，西南至天津108公里，至省会石家庄366公里，西北至北京154公里，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。5、城市交通唐山市地处交通要塞，是华北地区通往东北地区的咽喉地带。铁路、公路、高速公路、港口相互交织。京哈、京山、大秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越全境。京沈、津唐、唐港、唐承、沿海高速公路与环城高速公路、国道相交连接，形成网络，四通八达。唐山港是全国7大海港之一，已与国内外150多个港口实现通航，唐山港曹妃甸港区深水码头已基本建成！-5-（1）铁路已经建成的铁路有国家级铁路干线京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、迁曹铁路，地方铁路唐山坨港铁路、遵小铁路、唐港铁路。正在建设的有津秦城际铁路、蒙曹铁路；规划的有京唐曹城际铁路、京哈城际铁路、唐曹城际铁路、曹沧城际铁路。（2）轨道交通唐山市已经把轻轨和地铁建设列入十二五规划，聘请铁道部第三勘察设计院对我市的地铁轻轨线网进行规划设计，一旦获批将会马上开工建设。根据有关消息报道唐山市区及郊区初步规划5条地铁，唐山市中心区到曹妃甸新区将会建设轻轨，唐山的第一条地铁将会贯穿新华道全境经过新火车站，在建的唐山新火车站已经预留出地铁枢纽位置。唐山的第一条轻轨将在曹妃甸新区境内出现。根据唐山市总体规划，整个唐山市都市圈内共设计有5条轨道线路，总长约165公里，共设站120座，其中换乘站16座，全网络设计远景年日运送旅客可达300万人次。轨道线路最高速度推荐80－100公里/小时，平均速度35－45公里/小时。-6-各条线路具体如下：1号线：32公里，21站，丰润区－女织寨。1号线是市区南北向中轴干线轨道线路，在市区依次由南向北服务于女织寨，南湖郊野公园，中心商业区，高新开发区，并向北一直延伸至丰润区。-7-2号线：28公里，24站，韩城镇－开平镇（分支至张丁庄）。2号线是市区东西向中轴干线轨道线路，依次连接西郊韩城镇，唐山火车站，中心商业区，东南组团，开平组团。3号线：48公里，29站，6*B，丰南区－古治区。3号线是整个都市圈东北西南干线轨道线路，依次连接丰南区，南湖西组团，市中心区，东湖郊野公园，开平组团，并向东北一直延伸至古治区。4号线：31公里，26站，甄家庄－银丰镇。4号线为整个城市东面半环状轨道线路，依次连接商务会展中心，陡河东组团，小山组团，并向西南一直延伸至丰南南组团银丰镇地区。5号线：26公里，20站，大庆道－马台村。5号线为城市西面半环状轨道线路，依次连接高新区组团，机场新区公园，城西商业区，南湖西，丰南区。（3）航空唐山三女河机场。机场预计2011年旅客吞吐量为150万人次，2015年为500万人次，到2020年达到1200万人次；货邮吞吐量预计2015年为3000吨，2020年为6000吨，到2040年达到20000吨。开通7条远距离航线，分别是上海、广州、成都、昆明、长沙、西安、三亚；近距离航线4条，分别是石家庄、大连、青岛、哈尔滨。2010年7月13日，唐山三女河机场正式开航。曹妃甸国际机场被列入十二五规划。（4）港口唐山港分为京唐港区、曹妃甸港区和丰南港区，形成分工合作、-8-协调互动、三港齐飞的总体发展格局。其中京唐港区于1992年正式通航，曹妃甸港区于2005年12月18日正式通航，京唐港区和曹妃甸港区正在大规模建设和快速发展中，丰南港区投资300多亿元，已开工建设。唐山港将在2020年前成为吞吐量高达8亿吨以上的全球前3强的超级国际化深水大港、国际航运中心国际物流中心和国际贸易中心。唐山规划在曹妃甸建设国际游轮港口，开通国内主要旅游港口城市的旅游航线，适时开通国际航线。唐山市规划在唐山湾国际旅游岛建设唐山国际游轮母港，初步预计投资30亿元。唐山市谋划在曹妃甸新区3号港池附近，建设约10平方公里全国最大的保税港区，目前已经上报到国务院，2011年10月份有望获批。2010年唐山港全年完成货物吞吐量2.6亿吨，暴增42.07%，增长速度遥居中国规模以上港口第1名。唐山港顺利进入全国7大海港行列，进入全国3大海港和全球3大海港指日可待。6、城市面积唐山全市总面积17040平方公里。其中东西广约130公里，南北袤约150公里，陆地总面积为13472平方公里。市中心区位于唐山市中部，东、北与滦县交界，南与丰南区接壤，西和北与丰润区毗邻。另有海域面积达3568平方公里，河北132个海岛基本都在唐山。-9-7、唐山市行政区划唐山市下辖2个县级市：迁安、遵化；6个县：迁西、玉田、滦县、滦南、乐亭、唐海；6个区：路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南；6个经济区：海港开发区、高新技术产业园区、南堡经济开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸新区。-10-8、城市人口从唐山市统计局获悉，2011年，唐山全市人口保持低速平稳增长。到2011年年末唐山全市户籍总人口757.73万人，比上年末增加23.8万人，其中市区420.00万人。在总人口中，农业人口367.56万人，比上年增加10.54万人；非农业人口420.03万人，比上年增加0.95万人；男性人口372.34万人，女性人口361.56万人，男女性别比为103:100。石家庄邯郸沧州保定廊坊邢台秦皇岛张家口承德衡水唐山常住人口980万890522.11101.66393692285423369428745020040060080010001200石家庄邯郸沧州保定廊坊邢台秦皇岛张家口承德衡水唐山-11-丰南区2010年末总人口505423人，下辖15个乡镇，一个办事处，502个村（居委会），全区2010年度共出生4838人路北区路南区古冶区开平区丰润区曹妃甸区丰南区区域面积12067.33253.4251.3133419431568人口数量70354333904050.59、城市经济2011年，唐山市实现生产总值5442.41亿元，比上年增长11.7%，经济总量占全省比重达到22.5%，比上年提高0.4个百分点，已连续8年居河北省第一位，增速高于全省平均水平0.4个百分点。工业化特征依然明显，第二产业增加值占地区生产总值的25.0%，其中工业占26.0%，分别比上年提高0.4个和0.6个百分点；第一产0200400600800100012001400160018002000路北区路南区古冶区开平区丰润区曹妃甸区丰南区区域面积（平方千米）人口数量（万）-12-业和第三产业分别占地区生产总值的8.9%和31.0%，比重分别比上年下降0.5个和1.4个百分点。截止2011年12月止唐山拥有机动车150万辆，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.5万辆。10、居民消费水平2011年，城镇居民人均家庭总收入23571元，同比增长13.2%。其中人均可支配收入21785元，比上年增加2230元，增长11.4%，比上年增速加快3.1个百分点，呈现稳步增长态势；人均消费性支出-13-14483元，同比增加961元，增长7.1%，与收入保持同步增长。生存型消费增长较快。2011年，城镇居民人均食品消费支出5027元，增长15.0%；衣着消费支出1779元，增长34.9%；居住消费支出1533元，增长3.4%；人均家庭设备用品及服务消费支出1022元，增长19.7%。2011年，城镇居民人均工资及补贴收入12758元，同比增长33.2%，成为可支配收入增长的决定因素。城镇居民家庭人均经营净收入664元，同比增长5.2%，成为城镇居民收入增长的原因之一。居民人均财产性收入429元，同比下降52.3%。居民人均转移性收入9720元，同比增长0.1%。其中，由于城镇建设拆迁改造带来的赔偿收入人均1437元，成为转移性收入增长的决定因素。截至2012年7月，唐山居民储蓄存款达3168.48亿元-14-11、支柱产业唐山经过百年发展，现已形成钢铁、能源、建材、机械四大支柱产业，是国家重要的能源、原材料基地。钢铁工业：是唐山的第一大支柱产业，截至2011年底，全市拥有唐钢、首钢京唐钢铁、河北首钢迁安钢铁、唐山渤海钢铁企业集团等13家钢铁企业集团，全市钢铁前五强企业（集团）生产集中度达到68%，2011年生产成品钢材8095.3万吨，约占全国钢铁总产能的十分之一，利税136.8亿元，占GDP的19.7%；缴纳税金68.3亿元，占全部财政收入的12.4%。能源工业：唐山富集煤、铁、石油、天然气、黄金等战略资源，已发现并探明储量的矿藏有49种。煤炭保有量43亿吨，为全国焦煤主要产区；铁矿保有量50多亿吨，是全国三大铁矿区之一；冀东南堡油田三级储量达16亿吨以上。2011年，能源行业实现增加值314亿元，占规模以上工业的11.1%，占GDP的5.8%；缴纳税金56.4亿元，占全部财政收入的10.2%。建材工业：主要包括水泥和建材、卫生陶瓷和新型建材，是全国有重要影响的建材生产基地。2011年主要产品产量：水泥3980.4万吨；卫生陶瓷2354.7万件；平板玻璃1364.1万重量箱。规模以上建材行业实现增加值134.9亿元，占规模以上工业的4.8%，占GDP的2.5%；缴纳税金15.4亿元，占全部财政收入的2.8%。机械制造业：是唐山传统主导产业之一，产品涉及工业装备、矿山机械、汽车零部件和印刷、环保机械等。2011年，生产矿山专用设备-15-33.4万吨，水泥专用设备6.6万吨，铁路客车844辆。其中，唐山轨道客车有限责任公司生产制造的CRH3型时速350公里动车组，是世界上运营速度最高、完全拥有自主知识产权的国产化高速动车组。2011年，装备制造业实现增加值353.3亿元，占规模以上工业的12.5%，占GDP的6.5%；缴纳税金23.2亿元，占全部财政收入的4.2%。12、城市规划唐山市城市规划划分城市市区和滨海新区（海港开发区和曹妃甸工业区）。主城区包括中心城区、丰润城区和古冶城区；中心城区包括路南区和路北区的城市建成区部分、丰南城区、开平城区。即由京沈高速、津唐高速、唐港高速和西外环高速共同构成的“O”型环城高速公路区域内的城市建成区。城市公共服务设施布局延续现状，重心北移，向北、向西生长，逐渐形成分级多中心的城市公共服务设施网络。-16--17-盛策观点：唐山作为京津冀东大门，随着京津冀一体化程度的增加，协同效应更加明显，城市发展的步伐也将越来越大，未来城市发展潜力看好。唐山人口规模大，属于市区的人口比例超过一半，也意味着项目客群主要即为本地人。唐山第二产业极其发达，是一座典型的北方工业化资源