XXXX0107_沈阳_华邑世纪城_周边市场分析

华邑世纪城周边竞品分析报告2015.12.24项目竞品划分主要竞品选择原因学区成为项目主要价值点及卖点，主要分流片区刚需首置希望能一步到位的购房客户，抢夺客户资源。主要原因：•1、项目学区•2、客户圈层第一梯队银亿格兰郡、兴隆御府第二梯队丽晶公馆、五矿弘园、新湖国际、乾景花园、格林木棉花第三梯队玉祥明居、朗香邸、宝郡盛唐雍景本地块处三台子和丁香湖两个版块的交汇处，临近项目位置，属于直接竞争产品，同时产品业态较为相似，因此选择银亿格兰郡和兴隆御府两个项目。主要原因：•1、项目位置•2、项目业态•3、客户圈层三台子版块丽晶公馆、五矿弘园以及即将入市的乾景花园项目从位置上拦截分流项目客户，是项目的潜在竞争项目。主要原因：•1、项目位置•2、项目的业态•3、产品面积段•4、房款总价项目片区楼市237029634133152887017064416405925159221053135162015年1-11月各项目销售额银亿格兰郡兴隆御府丽晶公馆五矿弘园格林木棉花玉祥明居朗香邸新湖国际宝郡盛唐雍景华邑世纪城数据来源：新峰数据项目片区价格数据来源：调研数据银亿格兰郡兴隆御府丽晶公馆五矿弘园格林木棉花玉祥明居朗香邸新湖国际宝郡盛唐雍景华邑世纪城多层6300720077000650006500005800高层48006300650060005300850052007000700000100020003000400050006000700080009000三台子片区项目高层、多层产品价格项目存量竞品2015年库存量项目名称库存套数（套）库存面积（㎡）银亿格兰郡58543875五矿弘园28024080宝郡盛唐雍景848316新湖国际36030240格林木棉花52045240康华朗香邸60451576玉祥明居45839846丽晶公馆26020280兴隆御府43437758合计3585301211调研数据：2015年片区销售套数2290套（包含华邑）项目新增预判竞品2016年预计新增量项目名称新增套数（套）新增面积（㎡）银亿格兰郡58844100五矿弘园28024080宝郡盛唐雍景16015840新湖国际————格林木棉花65056550康华朗香邸13511340玉祥明居————丽晶公馆41432292兴隆御府52445588合计2751229790片区多层存量及新增量竞品2015年库存量及2016年新增量项目名称库存套数（套）新增套数（套）合计银亿格兰郡39120159五矿弘园000宝郡盛唐雍景000新湖国际000格林木棉花7236108康华朗香邸60135195玉祥明居000丽晶公馆36246282兴隆御府2810281合计4885371025调研数据：2015年片区多层销售套数330套（包含华邑）个案分析-银亿格兰郡基本信息位置于洪怒江北街221号开发商沈阳银亿房地产开发有限公司代理公司开发商自销物业公司沈阳银亿物业公司占地面积10.6万平方米建筑面积26万平方米建筑形式高层、多层、复式小高建筑风格英式容积率2.1绿化率31%户型区间高层49-91多层83-92洋房102-142复式39-55均价(元/m2)高层5200-5300多层6300-6500洋房一层9300-9600二层9000三四层7000-8000五层8000复式南北8000东西6500分期7期（在售四期）总户数2500户车位信息1600个，洋房区9万，高层区8万物业费(元/月/m2)高层2多层1.5开盘时间2013年入住时间四期2015年6月部分2016年6月2015年库存585套，2.5亿元2016年加推588套，2.5亿元楼栋分布2015年在售情况：高层：3#、10#、12#多层：3#、7#洋房：11#、12#、13#、14#Loft：7#在售售罄未售个案分析-银亿格兰郡2016年预计加推：高层：6#、8#、9#多层：1#、5#五期：12栋楼，其中2栋高层，10栋多层面积未确定，预计高层面积同多层面积加推时间未定156893731012711121314个案分析-银亿格兰郡项目体量在售套数销售套数剩余套数预加推套数存量小计多层1086939120159洋房16012832——32高层676270406468874LOFT19688108——108合计11405555855881173四期共计2760套，去化1587套，目前剩余可销售1173套；在售货量盘点在售货量盘点产品业态在售楼栋楼层单元数量梯户总户数去化情况剩余情况银亿格兰郡高层32621T315640%406102641T2,1T3260122622T5260多层3641T24870%157651T26060%24复式71412T1419645%108洋房11541T24080%3212541T24013541T24014541T240合计——————1140——585个案分析-银亿格兰郡在售产品户型配比个案分析-银亿格兰郡高3#1T32个单元26层顶913489893491高10#1T2/34个单元26层顶78557650777750765578高12#2T52个单元26层顶75445152565652514475多3#1T24个单元6层顶9595919191919292多7#1T25个单元6层顶1068383838383838383106洋11/12/13/14#1T24个单元5层顶105102127122127122142142142142复7#2T141个单元14层顶3232303033333333322839392832预计加推货量盘点在售货量盘点产品业态楼栋楼层单元数量梯户总户数银亿格兰郡高层62621T315682621T315692621T3156多层1651T2605651T260合计——————588个案分析-银亿格兰郡高6/8/9#1T32个单元26层顶913489893491多1#1T25个单元6层顶83838383838383838383多5#1T25个单元6层顶92929292929292929292多层5#12月加推1-2两个单元项目分析个案分析-银亿格兰郡项目成交客户：高层和多层以地缘性客户为主，复式由于产品的特殊性，客户来访区域较多；主要成交及推广渠道：老带新（占60%，奖励老业主2000元）、电商渠道（占20%，电商5000元）其他渠道多为项目周边包装，成交效果不显著；2016年项目分析：未来土地及产品形态丰富，现房销售、1-4期入住业主较多，老带新持续发力，项目多层、高层产品价格在片区属于中等水平，产品性价比较有优势。小面积产品主要集中在高层，得房率低；个案分析-兴隆御府基本信息位置于洪千山西路29号开发商沈阳友隆兴业房地产开发有限公司代理公司自销物业公司北京中原物业管理有限公司物业费高层2元（含电梯费）小高2元（含电梯费）多层1.8（无电梯）占地面积5.5万平方米建筑面积15.6万平方米建筑形式高层、小高层、多层建筑风格西班牙容积率2.4绿化率33%户型区间高层：49-93平小高层：88-126平多层：79-106平均价(元/m2)高层折后6300元/平小高折后7000元/平多层折后7200元/平开盘时间2014年3月启动认筹入住时间2015年9月31日2016年4月30日未交房楼1256811171318192021#2015年库存434套，2.6亿元2016年加推524套，3.2亿元楼栋分布在售售罄未售个案分析-兴隆御府共21栋楼，全部在售，但是部分楼栋未有销售量高层：12、13、14、18、19、20、21#，共7栋小高：1、2、3、4#，共4栋多层：5、6、7、8、9、10、11、15、16、17#，共10栋131819202115161234个案分析-兴隆御府项目体量在售套数销售套数剩余套数预加推套数存量小计多层32443281——281小高1204575——75高层1567878524602合计600166434524958共计1400套，去化442套，目前剩余可销售958套；在售货量盘点在售货量盘点产品业态在售楼栋楼层单元数量梯户总户数去化情况剩余情况兴隆御府小高11121T36635%432931T25440%32多层5631T23615%316631T23615%317631T2365%348631T23610%329641T2485%4610641T2485%4611641T24830%3417631T23620%29高层142621T315650%78合计——————600——435个案分析-兴隆御府目前高层14#是主力销售产品在售产品户型配比个案分析-兴隆御府1#1T32个单元11层顶8972797972892#1T23个单元9层顶888812612688885#、6#1T23个单元6层顶8787878787877#、8#1T23个单元6层顶106929292921069#、10#、11#1T24个单元6层顶808084828080797914#1T32个单元26层顶89499393498917#1T23个单元6层顶868686868686预计加推货量及产品户型配比盘点预计重新包装加推货量盘点在售楼栋楼层单元数量梯户总户数兴隆御府132621T3156182421T296192421T296202321T292212121T284合计——————524个案分析-兴隆御府18#、19#、20#、21#1T22个单元9388889313#1T32个单元26层顶894993934989个案分析-兴隆御府项目分析项目成交客户：客户以三台子片区客户为主；主要成交及推广渠道：项目2015年推广较少，以项目围挡包装及直销为主，成交客户渠道较为平均；2016年项目分析：仅有一块地，目前已经完成建设，项目位置交通相对便利，但是园区较小，居住舒适度差，价格在片区较高，前期销售去化较慢，老带新成交比例低，同时项目现房销售是2016年销售优势，是否为学区尚未确定。基本信息位置于洪黄河北大街108号开发商沈阳丽晶房地产开发有限公司代理公司自销物业公司沈阳富城新天地物业有限公司物业费小高2.6元（含电梯费）多层2.2元（无电梯）占地面积11万建筑面积37万建筑形式多层、高层、小高建筑风格北美风情容积率3.3绿化率40%户型区间高层44-96平小高50-80平多层68-105平均价(元/m2)高层7600元/平多层8600元/平小高8200元/平开盘时间2013年6月29日入住时间一期2015年11月1日二期未确定2015年库存260套，1.4亿元2016年加推414套，2.2亿元个案分析-丽晶公馆楼栋分布在售售罄一期未售分三期开发，共计33栋楼，一期19栋，二期共11栋楼，三期3栋商业。一期具体楼栋如下：其中4栋未售高层：18#、19#、24#、25#、26#、27#、28#共计7栋小高：17#，共计1栋多层：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、14#、15#、16#，共计11栋楼个案分析-丽晶公馆123456789101112131415161718192021252223242627282930二期未售个案分析-丽晶公馆项目体量在售套数销售套数剩余套数预加推套数存量小计多层723636246282高层448224224168392合计520260260414674共计1800套，去化1126套，目前剩余可销售674套；在售货量及户型配比盘点在售货量盘点产品业态在售楼栋楼层单元数量梯户总户数去化情况剩余情况丽晶公馆多层8641T37250%36高层182821T316850%84242822T528050%140合计——————520——260个案分析-丽晶公馆8#4个单元1T36层顶75757575757575757575757575757518#2个单元1T328层顶96639090639024#2个单元2T528层顶80687070688044747444预计加推货量及产品户型配比盘点一期预计加推货量盘点丽晶公馆产品业态在售楼栋楼层单元数量梯户总