不动产市场调查技巧

國立中山大學財管系陳明吉編輯課程大綱一、市場分析資料內容二、房地產各類型資料收集三、房地產市場調查四、房地產相關網站五、房地產市場個案調查案例六、購屋者需求動向調查七、個案分析八、商圈分析主要參考資料：張金鶚(2003)，房地產投資與市場分析，第九十章本週主題：不動產市場調查國立中山大學財管系陳明吉編輯一、市場分析資料內容(一)資料內容及來源總體市場分析之資料內容及來源個體市場分析之資料內容及來源國立中山大學財管系陳明吉編輯資料總體市場資料內容資料來源（一）1.人口組成1.人口成長及變動情形2.家庭戶數、戶量1.行政院主計處統計月報2.台閩地區戶口及住宅普查報告大2.產業發展1.就業人口2.就業機會與失業率3.產業結構與分析1.行政院主計處「勞工統計年報」2.經濟部統計處「台灣工業生產統計月報」環境3.所得水準1.平均每人國民生產毛額2.家戶所得階層分布情形3.家戶所得變動趨勢1.行政院主計處「國民經濟動向統計季報」2.行政院主計處「薪資與生產力統計年報」分析4.市場景氣1.建築執照面積2.使用執照面積3.房屋建築類指數4.房屋建築人數5.契稅件數6.台北市開工面積7.銷售率8.台北市建築物買賣移轉登記件數9.物價指數1.營建署「營建指標統計」2.經濟部統計處「台灣工業生產統計月報」3.行政院主計處「勞工統計年報」4.行政院主計處「薪資與生產力統計年報」5.台北市稅捐統計年報6.行政院經建會資料7.建商提供資料8.台北市統計要覽9.行政院主計處「物價統計月報」10.臺灣省、台北市、高雄市、中華民國物價統計月報5.住宅情況1.住宅投資水準2.平均房價變動率3.自有住宅比例4.每戶住宅面積5.空屋率6.住宅存量7.住宅供需分析8.新建住宅變動1.行政院經建會住宅及都市發展處「都市及區域計劃統計彙編」2.台北市、臺灣省、高雄市、中華民國「物價統計月報」3.仲介公司資料4.行政院主計處「台灣地區住宅專案調查報告」5.台電公司「用電量不足基本度數之戶數」6.營建署「營建指標統計」6.金融措施1.貨幣供給額2.中長期放款利率3.貸款成數高低4.金融業融資狀況5.證券市場分析1.央行「金融統計月報」2.台灣證券交易所「證券資料」7.都市發展1.都市計劃（主要計劃、細部計劃）相關內容2.都市人口、產業3.交通運輸及道路系統之配置4.公共設施分布情形1.都市計劃法2.政府都市計劃單位之資料8.相關政策1.住宅政策2.金融措施3.土地政策4.各項管制法規5.其他相關政策1.報章雜誌報導2.相關單位之資料3.不動產相關法規國立中山大學財管系陳明吉編輯（二）1.區域內人口組成投資基地區域範圍概況1.位置2.當地人口3.家庭戶數4.戶量5.所得1.實地現況調查2.地政事務所之相關資料3.政府都市計劃單位之資料4.地區街道圖區2.公共設施1.各項公共設施2.種類、規模及區位1.都市計畫書、圖2.實地調查域3.土地使用1.都市計畫之使用分區2.建物形態1.都市計畫圖及說明書2.實地調查環4.交通運輸1.聯外交通狀況2.主要道路3.重要交通建設4.交通流量分析1.地區街道圖2.實地堪查3.交通部相關單位之資料境5.商業活動1.商業設施分布情形2.商業活動量3.商業種類4.商業吸引人潮量分析實地堪查國立中山大學財管系陳明吉編輯資料個體市場資料內容資料來源小1.基地現況面1.基地位置、面積、權屬、土地使用分區、使用現況。2.基地出入動線、附近土地使用型態、建物型態。1.都市計劃書、圖2.土地使用分區證明3.地政事務所環境2.鄰里環境面1.鄰里範圍之界定2.居民生活型態3.實質環境4.產業活動型態5.公共設施配置6.交通可及性7.住宅及土地開發型態8.法規管制情形4.以實地市調為主5.建商提供之相關資料6.仲介公司提供之資料分3.競爭能力方面1.競爭個案之位置2.競爭個案之型態、格局、銷售戶數、面積、價格、銷售情況3.競爭個案之經營計劃與行銷策略析4.供需面1.胃納率之推估2.占有率之推估5.財務面1.成本之估算2.投資報酬率之估算國立中山大學財管系陳明吉編輯(二)資料處理1.總體市場分析之資料處理2.個體市場分析之資料處理(三)資料整合與評估1.大環境分析2.區域環境分析3.小環境分析國立中山大學財管系陳明吉編輯二、房地產各類型資料收集(一)、成屋1.仲介公司交易資料2.政府機關調查資料這部分目前主要有行政院主計處所作的「人力資源調查」中的「住宅狀況調查」，這項調查自民國68年至78年3.房地產相關媒體調查資料相關不動產雜誌如「租售報導」、「透明房訊」國立中山大學財管系陳明吉編輯(二)、預售屋–由於目前國內預售屋價格資訊仍相當缺乏，際成交價格往往被廠商視為商業機密而不予公開，可取得的相關價格資料僅止於相關房地產期刊所調查的資訊。(三)、租屋1.政府部門:目前台北市政府處於該處網站上提供市民免費查詢租賃住宅資訊2.張貼招租單3.委託仲介掮客代理服務4.網路登錄招租5.公益團體提供之租賃服務目前以崔媽媽服務中心最具代表性國立中山大學財管系陳明吉編輯(四)、餘屋與空屋1.空屋：指住宅存量中，可提供居住使用但卻未使用（或可能低度利用）之住宅單位。2.餘屋：專指在建設公司手中仍未售出的房屋(五)、房地產金融1.基本放款利率2.逾放比率3.消費貸款餘額、建築貸款餘額4.銀行承作購屋貸款金額5.優惠貸款6.貨幣供給額M1、M2之變動率7.五行庫購屋貸款金額國立中山大學財管系陳明吉編輯(六)、上市、上櫃建設公司國內上市、上櫃建設公司大多為具有一定規模的開發商，上市、上櫃公司資料包括營業利益及稅後淨利、營收成長率及營業毛利率、存貨、負債比率、營建股價指數等資料，資料來源為台灣經濟新報社股票上市公司資料庫。1.營業利益及稅後淨利2.營收成長率及營業毛利率3.存貨4.負債比例5.營建股價指數國立中山大學財管系陳明吉編輯三、房地產市場調查(一)市場調查的流程1.確定問題與目的2.評估市場調查的限制3.界定市場範圍4.擬定調查計畫（問卷）與蒐集資料5.整理與分析資料6.調查結果與建議國立中山大學財管系陳明吉編輯(二)市場資料的收集方法1.一手資料（初級資料）A.訪問法1)確認調查目的2)擬定問卷3)確定受訪者4)訪問方式5)訪問方式評估B.觀察法1)應用範圍•人潮流量調查•現場銷售狀況•顧客購買行為•現場銷控或專案活動2)觀察方式C.實驗法2.二手資料（次級資料）國立中山大學財管系陳明吉編輯(三)、資料調查、處理與初步分析1.資料調查•抽樣方法•資料屬性類別•真實資料判斷•問卷設計方式•相關資料整合•相關資料分類•資料與時間關係國立中山大學財管系陳明吉編輯2.資料處理•資料不全（遺失）之調整•時間不一致之調整•特殊事件之調整•交易日、價格、人口變動調整•資料之轉換•資料之分解3.資料之初步分析•圖表化•平均值、標準差、極大值、極小值•資料變數彼此之相關分析國立中山大學財管系陳明吉編輯(四)、資料檢測之內容與程序1.資料檢測之內容•類別項資料•連續項資料2.資料檢測之程序•檢測之時機•檢測之對象•檢測之人員國立中山大學財管系陳明吉編輯(五)、房價資料檢測說明1.檢測之時機2.檢測的對象3.檢測人員4.檢測之方式5.偏離值、缺失值與邏輯檢核6.由房地產專業人員解讀國立中山大學財管系陳明吉編輯四、房地產相關網站（一）政府部門1.行政院主計處2.內政部營建署3.內政部地政司4.行政院經濟建設委員會5.內政部建築研究所6.內政部統計處7.內政部賦稅署8.各縣市政府地政處（局）9.台北市及高雄市政府國民住宅處（二）不動產買賣租賃資訊1.建設公司2.仲介公司3.拍賣公司4.相關專業媒體國立中山大學財管系陳明吉編輯（三）學術研究資訊1.學校科系及學術研究單位2.學會及組織（四）相關法令查詢及檢索1.行政院法規服務2.立法院-法律全文檢索系統3.內政部營建署之營建法令檢索系統4.各縣市政府法規查詢系統（五）金融及銀行貸款資訊（六）不動產估價及徵信中華徵信所、信義不動產鑑定公司、大華不動產鑑定及宏大不動產鑑定顧問公司（七）建築經理及顧問1.建築經理公司、安信建築經理公司2.戴德梁行（DTZDebenhamTieLeung）、世邦魏理士（CBRichardEllis）、仲量行（JonesLangLasalle）、怡和高力（Colliers）等國立中山大學財管系陳明吉編輯五、房地產市場個案調查案例(一)、案例說明•建設公司於成立初期即開始針對全省主要都會區進行房地產市場調查，並於民國78年起開始使用電子建檔，公司內部每月都會針對市場調查結果進行基本統計分析，並撰寫該月的房地產市場調查報告，提供公司進行投資決策之用。國泰建設並於民國91年起與政治大學台灣房地產研究中心合作編制國泰房地產指數季報，並於每季定期召開記者會對外公佈房地產市場景氣狀況。•每個月國泰建設公司都透過專職人員到各都會區進行預售屋與新屋市場調查，所得資料包括三類：量化資料、非量化資料與基地位置圖三部分，資料內容與定義如下1.量化資料部分國立中山大學財管系陳明吉編輯表10-1市場個案調查項目（量化部分）資料內容調查項目定義總售價可售戶數之總銷售金額競價範圍各類坪數規劃中之最低總價與最高總價主力總價主力平數之總價範圍產品單價基本區分為一樓店面、一樓住家與二樓以上住家等之單價還原單價將產品單價還原為單一產品售價，例如當一樓住家與車位合併銷售價格扣除車位價格後之單價，或者一樓含夾層銷售價格扣除夾層後之單價議價空間為銷售單位的最少讓價空間銷售戶數與銷售率已支付訂金（通常為售價之15%）之戶數與可售戶數之比率車位售價每一車位的單價市場條件貸款成數指向銀行貸款之比率規劃戶數總規劃可以居住或使用之戶數可售戶數將規劃戶數扣除保留戶數或合建分配戶數後之待銷售戶數可售坪數可售戶數之坪數總計主力坪數各類坪數規劃中戶數最高者成本坪數建築規劃之總坪數車位形式、數量與坪數分為平面與機械車位兩類，總規劃車位數與單一車位的坪數樓層結構地上樓層數與地下樓層數坪數規劃各類坪數與所規劃之房廳衛數與戶數統計、比例公設比平均公共設施比率建築設計空調設備形式分為傳統冷氣窗孔、中央空調、全套分離式冷氣、預留分離式管道及傳統式窗孔、僅留分離式管道等五類最大路寬個案所臨街道中之最大路寬建蔽/容積率法定允許之建蔽率與容積率基地環境基地面積個案基地之面積國立中山大學財管系陳明吉編輯2.非量化資料部分表102市場個案調查項目（非量化部分）調查項目定義個案基本資料個案名稱與工地位址、所在縣市與行政區個案關係人建築設計者、企畫銷售者、投資興建者相關時程進駐日期、個案公開日期、開工與預計完工日期工程進度分為成屋、結構體與預售使用分區都市計畫之使用分區類別用途規劃分為電梯住宅、無電梯住宅、辦公室、零售、套房與獨棟別墅等基金設置依據公寓大廈管理條例之管理費收取規定依法設立與否增值稅繳交增值稅繳交時程交通狀況主要聯外幹道分析附近環境商圈、學校、公共設施等之分析訴求重點個案推案所強調之優勢客源客戶之主要來源地區綜合評估由調查員依據產品規劃、建材設備、價格比較等進行個案的綜合評估基地位置圖標明基地位置與鄰近街道、街廓、設施等現狀國立中山大學財管系陳明吉編輯3.基地調查表與位置圖國立中山大學財管系陳明吉編輯六、購屋者需求動向調查國立中山大學財管系陳明吉編輯七、個案分析常見缺失區域環境分析不夠仔細次市場未能掌握中小型公司：調查雖詳細，分析不夠深入需求不能確實掌握：人口特徵、消費者偏好雖瞭解景氣，但影響之評估與衝擊之因應措施缺乏較深入考量國立中山大學財管系陳明吉編輯八、商圈分析(一)商業不動產之開發(二)商業不動產之分析過程國立中山大學財管系陳明吉編輯立地條件分析瞶跋ミ兵ン纔墩だ猂膙跋遏祇甶猵初步發展模式規劃商圈界定需求面調查購買力分析消費者量化調查消費者質化調查供給面調查商圈業種業態調查國內相關業種營運概況規劃面積規模建議市場潛力分析競爭態勢評估及市場佔有率預測規劃主題定位分析結論與建議最適經營業態之評選把σㄤ砏购ㄒ福縀历國立中山大學財管系陳明吉編輯(三)立地條件分析–地理區位•基地位置•