XXXX年12月海南西海岸房地产市场分析

海南西海岸房地产市场分析2013年12月1，印象海南1.1海南省行政区划——南中国最璀璨的海上明珠海南省，省会：海口，中国第二大岛，中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。海南位于中国的南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。是中国的第二大岛屿，是中国唯一的热带滨海城市，海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50—60%，与世界著名的如迪拜、巴厘岛、夏威夷等相媲美。1.2海南省岛外交通布局——航空网络，畅达世界建设中的博鳌机场预计2015年投入使用航空交通——便捷海南岛1.投入使用的凤凰国际机场、海口美兰机场、2.建设中的博鳌机场（预计2015年投入使用）3.西部机场（规划中）粤海大桥规划：1.琼州海峡跨海工程建设方案中，在广东徐闻灯楼角和海南澄迈道伦角之间建设跨海大桥成为首选方案，目前尚未开工建设，争取2020年建成通车。2.如果跨海大桥在澄迈登陆，以澄迈为中心的6小时经济圈可达广州、桂林、南宁，12小时经济圈可达武汉、上海，运输时效性提高明显。3.跨海大桥分上下两层，铁路桥设计时速为160公里，4.公路桥设计时速为100公里。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟。1.2海南省岛外交通布局——粤海大桥直通广东，迅速扩大交通半径海南国际旅游岛东线——高铁+东线高速，1个半小时海口三亚切换；海南东环铁路概算总投资181.88亿元，计划于2010年第三季度建成。由铁道部与海南省合资建设，东环铁路北起海口地区新海口站，南至三亚地区新三亚站，全长302公里，是海南省第三大交通动脉。西线——高铁规划建设中预计2015年通车，海南省西线高铁是我省“十二五”期间的重点项目，项目建成后，将与东环铁路一起形成环岛高速铁路网，构筑起海南现代交通运输体系。1.2海南省岛内交通布局——现代立体交通体系，东西通达，南北贯通1.3国际旅游岛的战略定位——世界一流的海岛休闲度假圣地2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署，我国将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。国际旅游岛的战略定位：1、我国旅游业改革创新的试验区；2、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；3、全国生态文明建设示范区；4、国际经济合作和文化交流的重要平台；5、南海资源开发和服务基地；6、国家热带现代农业基地。——据《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》2011年1月1日海南离境游客退税政策正式启动，2011年3月24日继境外旅客购物离境退税政策试点之后，财政部公布《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，公布了免税购物离岛次数、金额、数量和离岛免税政策实施流程。自2011年4月20日起执行，意味海南“离购物天堂”已不远了。在海南已有21国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上(含2人)，入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构；配套政策之一：免税配套政策之二：开放政策配套政策之三：土地政策按照《纲要》，将来海南的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，将主要用于度假区酒店及旅游配套服务设施的建设。对于占地量较大的海南高尔夫球场建设，《纲要》指出，在符合土地利用总体规划、林地保护利用规划和城乡规划，不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益，并依法办理用地手续的前提下，可以“规范发展高尔夫旅游”。1.3国际旅游岛的战略定位——政策支持1.4海南国际旅游岛建设规划——六大组团整体设计、各司其职根据海南国际旅游岛战略定位，统筹考虑环境容量、资源承载力、现有基础和发展潜力，遵循自然规律和经济规律，在优化人口布局、生产力布局、城乡布局的基础上，按照“整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，科学确定国际旅游岛建设的功能组团和海岸带功能分区北部组团——以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积7965平方公里，占海南岛面积23.37％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。南部组团——以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，面积6955平方公里，占海南岛面积20.41％。重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。中部组团——包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县，面积7184平方公里，占海南岛面积21.07％。积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等。东部组团——包括琼海、万宁两市，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49％。发展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业等。西部组团——包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，面积8407平方公里，占海南岛面积24.66％。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。海洋组团——包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。高标准规划建设特色海洋旅游项目。1.4海南国际旅游岛建设规划——六大组团整体设计、各司其职2011年1月14日，海南正式获国务院同意建设国际旅游岛，在国际旅游岛的建设上升到国家战略的利好概念推动下，2012年海南省全年实现地区生产总值达2855.26亿元，比上年增长12%，比全国GDP增速高2.8%。比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值711.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值803.67亿元，增长10.9%；第三产业增加值1340.12亿元，增长9.4%。全年人均地区生产总值32374元，折算为5147美元，继2010年超3000美元、2011年超4000美元后，2012年年已突破了5000美元。标志海南跨入世界中上等收入地区水平的行列。1.5国际旅游岛拉动海南经济快速发展——年均上涨10%2013年前三季度，海南省地区生产总值2224.57亿元，比上年同期增长10.1%。按季度分，一季度增长10.5%，二季度增长10.2%，三季度增长9.3%。按三次产业分，第一产业增加值538.39亿元，增长6.4%；第二产业增加值622.70亿元，增长9.8%；第三产业增加值1063.48亿元，增长12.0%。信息来源：2013年前三季度海南经济运行情况新闻发布会2007200820092010201120122013前三季度GDP产值（亿元）1254.171503.061654.212052.122522.662855.262224.571254.171503.061654.212052.122522.662855.262224.57050010001500200025003000滨海旅游业的逐步成形，大型房地产开发销售，不断带动海南经济快速腾飞。820.58330.75176.78170.52158.55145.1134.98114.06103.481.0672.3671.655.243.2731.370100200300400500600700800900海口市三亚市儋州市澄迈县文昌市琼海市万宁市东方市临高县昌江县乐东县陵水县定安县屯昌县白沙县排名城市GDP（亿元）1海口市820.582三亚市330.753儋州市176.784澄迈县170.525文昌市158.556琼海市145.17万宁市134.988东方市114.069临高县103.410昌江县81.0611乐东县72.3612陵水县71.613定安县55.214屯昌县43.2715白沙县31.371.5国际旅游岛拉动海南经济快速发展——海口一支独秀2012年海南全体比全国增长只超出了1。5%个点，发展慢了下来主要还是房地产业受到了很大影响，澄迈，文昌，琼海以及中心城市海口和三亚都受到了一定的冲击，但是也看到可喜的西部工业成效开始显现出来；尤其澄迈，由于一直加大工业的固定资产投资，目前以及以后10年都会发挥出工业产出的效益出来，老城工业开发区已经从县工业开发区--省工业开发区---国家工业开发区迈进！2012年海南省各市县GDP数据小结——海南岛光环笼罩之下的未来之城•在海南，灵魂跟不上脚步•在国际旅游岛强大的光环之下，海南会是未来中国滨海度假的旅游圣地，集各种花冠为一体的成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛；•GDP在逐年上涨，房地产大规模开发建设，一千余个在售地产项目分布在岛上各个角落，数十家国际一线高端酒店集聚于此，地产的起起伏伏牵动着中国几千万个家庭；•光环之下，掩不住的是地产开发对环境的逐渐破坏，沙滩颗粒化、水质污染等等；•透过耀眼的关环去分析海南内在的真实。2，深度洞察海南地产2.1海南省房地产发展布局——五大板块，南北带动、两翼推进海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。房地产发展区域具体划分：北部：泛海口区域南部：泛三亚区域东部：东海岸沿线西部：西海岸沿线中部：五指山、保亭、琼中等地泛海口地区——依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。泛海口区域房产布局图泛海口地区的西海岸长流片区及西线辐射区域（盈滨半岛）为一线海景房集中片区，集中了万科、富力等国内一线房产开发商，客群主要针对岛外高端投资、度假需求，中心老城区及东部片区以多层为主，成为外地人居家养老和本地高品质人群的选择泛海口区域房东地产市场总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。2.1海南各区域房地产发展特征——泛海口区域，发展成熟，总体平稳泛三亚地区——三亚房地产近10年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。泛三亚区域房地产布局：以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展,形成目前的“七湾一区”。三亚旅游地产起步相较其他区域早，已经发展成为整个布局中的典范。泛三亚区域内的项目价格主要取决于海景资源，按照观海程度及距海距离，价格有很大差异；泛三亚区域各湾区因为定位不同，主力客群有很大差异，因此项目产品亦表现出很大的差异。东北籍客户随着产品层次的拉升，所占比例逐步下降，高端度假产品主力客群以：北京、上海及江浙区域为主。2.1海南各区域房地产发展特征——泛三亚区域，海景资源，岛内典范东海岸沿线地区——东线滨海度假是继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，发展动线自北向南节点式推进，起步较早。琼海市以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产万宁市主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。2.1海南各区域房地产发展特征——东海岸沿线，大盘云集，势头强劲西海岸沿线地区——西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。中部区域——养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。五指山依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依托于热带温泉资源的养老养生度假地产。发展动线为散点式分布。旅游房地产对土地需求的主体是酒店、度假区、高尔夫球场等用地。按照规划，海南土地资源将向旅游地产倾斜：酒店用地：《海南省旅游总体规划》对未来海南省旅游住宿设施需求的预测是：到2010年，海南省旅游住宿酒店客房需求量估计在71000间到76000间，在2005-2010年的6年内，全省需新建旅游住宿酒店客房40800～45800间。到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量1110