XXXX年3月武汉房地产市场分析月报_36P_中原

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。武汉市3月房地产市场月报湖北中原地产．研究部2011.4.7目录A.宏观市场B.土地市场C.商品房供应D.商品房成交E.报广分析F.市场小结31018232935宏观市场PartA宏观政策聚焦两会——名人名言王珏林：政府工作报告：进一步扩大保障性住房建设规模；进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建立健全考核问责机制。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央政府对房地产调控高压态势不会改变，今年房地产调控的效果有望更显著。冯俊：3月9日，十一届全国人大四次会议新闻中心举行主题为‚保障性住房建设和房地产市场调控‛记者会上，住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊称，住房保障法已经形成初稿，但什么时候出台，现在很难给出一个时间表。他还表示，会在一定的时候进行调查，征询公众的意见，听取专家的意见，目前进展比较顺利。温家宝：第一，还是要控制货币的流动性。我想补充一点，对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。‚也就是说米袋子省长负责制，菜篮子市长负责制，房价也由地方来负主要责任。他表示，房价的调控，当前最重要的是各项政策措施的落实。地方要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标3月5号—3月14号两会召开，物价、房价等民生问题仍是两会热点。从2010年开始的此轮调控效果一直不够理想，2011年开始史上最严调控，限购令扩展至全国范围，各地政府公布房价控制目标，加大保障房建设，从经济手段上连续3次上调存款准备金率，年初加息等控制通货膨胀，加大开发商和购房者成本……一系列的严厉调控下，房价是否会下降，房地产将如何发展等成为大众关注热点。国土部：土地出让杜绝‚地王‛出现‚十二五‛规划：建设保障房3600万套国土资源部10日发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。要‚控价格、防‘地王’‛，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。要‚严监管、促开发‛，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度，严厉打击囤地炒地，确保闲臵土地及时依法依规处臵到位，促进住房用地按期依规开发利用。为切实保证保障性安居工程用地供应，国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制。国家发改委副主任徐宪平6日表示，‚十二五‛规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位臵，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。扩大就业和创业的规模，特别是要重点解决高校毕业生、农村转移劳动力和城镇困难人员的就业问题。提出五年年均要新增城镇就业900万人，要转移农村劳动力800万人。医疗保障提出要让全民享有基本的医疗保障，城乡三项基本医疗保险的参保人数要新增6000万人，在政策范围内的医保基金支付的水平要提高到70%以上。要提高住房保障的水平，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。徐宪平表示，在‚十二五‛规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。宏观政策聚焦两会——房产政策武汉市房价控制目标2011年武汉的新建住房价格增幅，低于全市年度生产总值（GDP）和居民人均可支配收入的增长水平（两者取较低的水平）。按政府工作报告，今年武汉经济社会发展的主要预期目标，是地区生产总值增长12%以上，城乡居民收入增长与经济发展保持同步。今年武汉房价增幅，将严格控制在这一目标之下。宏观政策3月——各地房价控制目标公布月房价调控目标出台已到截止期限，608个城市公布房价调控目标,在31个省区市和5个计划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。纵观调控目标中，多以GDP和人均可支配收入挂钩，忽略居民住房支付能力，将‚限价令‛演变为‚涨价令‛，让老百姓大失所望。严重打击购房者对房价下降的信心，随着对政府调控失去信心，购房意愿或将逐渐恢复。房价控制目标出台的不理想体现了地方政府对中央严厉调控的抵触情绪，由于地方政府对土地财政的依赖，利益与中央政府发生了冲突。预计会有更严厉的调控政策出台，但是具体实施也将是个大难题。宏观政策武汉本月两调控政策出台22011年3月1日起，武汉非住宅存量房增收个税3月10日武汉出台‚汉九条‛‚先税后证‛武汉市现行土地增值预征率为：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅预征率为3%，非住宅类房地产预征率为5%；对个人转让非住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税；我省境内所有缴纳增值税、消费税、营业税(以下简称‚三税‛)的单位和个人，按其实际缴纳‚三税‛税额的2%征收地方教育附加，房地产交易营业税及附加随之由5.775%调整为5.8%对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。坚决确保完成我市2011年11.17万套(万户)保障性安居工程建设目标任务。落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对住宅类物业购买实行限购，暂定本市户籍居民家庭最多只能买2套住房(含新建商品住房和二手住房)、外地户籍家庭最多只能买1套住房;1本月上调存款准备金率0.5个百分点，这是年内第三次上调存款准备金率，年内第二次加息，在行政手段调控不理想的情况下，政府在4月6号加息的同时调整公积金贷款利率，表明了政府调控房价的决心。金融要闻连续加息重伤开发商10%13%6%17.50%20%10%13%6%17.50%16.50%5%7%9%11%13%15%17%19%21%1985年1987年1988年1998.3.211999.11.212003.9.212004.4.252006.7.52006.8.152006.11.152007.1.152007.2.252007.4.162007.5.152007.6.52007.8.152007.9.252007.10.252007.11.262007.12.252008.1.252008.3.252008.4.252008.5.202008.6.252008.9.252008.10.152008.12.52008.12.252010.1.182010.2.252010.5.102010.11.162010.11.292010.12.202011.1.142011.2.242011.3.25大型金融机构小型金融机构6.31%3.25%1.00%3.00%5.00%7.00%9.00%2002.2.212004.10.292006.4.282006.8.192007.3.182007.5.192007.7.212007.8.222007.9.152007.12.212008.9.162008.10.092008.10.302008.11.272008.12.232010.10.202010.12.262011.2.92011.4.6贷款基准利率存款基准利率连续加息，从资金上打压开发商和购房需求，一方面使得购房人成本增加，使得购房需求减少；另一方面，将使得开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加快建设推盘步伐，以及加大降价促销以求快速回款的意愿。武汉商贷信息行业动态受连续上调存款准备金率和加息影响，武汉商贷紧张调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.50（二）整存整取定期存款三个月2.85半年3.05一年3.25二年4.15三年4.75五年5.25二、各项贷款六个月5.85一年6.31一至三年6.40三至五年6.65五年以上6.80三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）4.20五年以上4.70金融机构人民币存贷款基准利率调整表(单位：%)随着四月小阳春的到来，开盘数量也逐渐增多，调控的不给力使购房者观望的情绪也越来越淡，此时加息给逐渐火热的市场降了一点温土地市场PartB2011年3月土地供应情况3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月供应面积（万㎡）45.62108.4024.03265.2157.7121.2121.6117.3417.9120.363.15132.0供应宗数1217063614321717593016160102030405060700501001502002503003504004502010.3-2011.3土地供应2011.3土地供应情况3月土地供应居住5宗地块，商业3宗，综合性质地块8宗地块性质地块编号净用地面积（㎡）容积率总建面（㎡）居住P（2011）006号272603.595410P（2011）007号81693.9832512.62P（2011）010号1508052.91-4.33542898P（2011）019号11289.981.95、2.0522579.96P（2011）021号89228.523.14280177.6商业P（2011）016号52447.661.578671.49P（2011）017号41514.181.4560195.56P（2011）018号67747.720.7148100.88综合P（2011）008号451124.12-5.85225560P（2011）009号634602.1-5.2222110P（2011）011号1233973.15、3.35401040.3P（2011）012号1836622.1-3.97459155P（2011）013号1670582.1-4.0501174P（2011）014号1727023.04、3.09518106P（2011）015号1095533.13342900.9P（2011）020号7253.332.2216102.392011.3月土地成交情况2011年截止3月共成交55宗，成交面积303.79万方，建面913.81万方，成交金额共197.62亿元3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月成交面积(万㎡)50.459.41067.33185.95141.55114.8786.62112.82391.34113.5965.37124.83建筑面积(万㎡)114.9726.270171.82452.25273.49326.46184.17415.991233.06320.96240.28352.57成交宗数10100102593016144625161401020304050050010001500各月土地成交状况3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月成交总价(亿元)755.3545030.5273.5884.0271.0525.1699.63251.6554.7160.9781.94楼面地价(元/㎡)4912038017761627307221761366239520411704253723240100020003000400005010015020025030