XXXX年7月31日江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析

房商网-海量房地产资料下载江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析2010年7月31日江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-1-目录地理位置概况………………………………………………………………………………………………2各地区楼市概况…………………………………………………………………………………………2（一）南昌……………………………………………………………………………………………………2（二）景德镇…………………………………………………………………………………………………3（三）新余……………………………………………………………………………………………………4（四）鹰潭……………………………………………………………………………………………………5（五）吉安……………………………………………………………………………………………………7（六）赣州……………………………………………………………………………………………………7参考资料………………………………………………………………………………………………………9江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-2-江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析地理位置概况我省的地域分布南北长东西窄,可划分为赣北、赣中、赣南三大块。赣北地区包括南昌、景德镇、萍乡、九江、新余、鹰潭、宜春、上饶；赣中地区包括吉安、抚州；赣南地区包括赣州。结合我公司现实情况，南昌、九江、宜春、景德镇、新余、鹰潭、吉安、赣州地区可作为潜在开发项目所在地进行考虑分析。九江与宜春已给出分析报告，故下面对其他地区楼市进行一些粗略调查分析以供参考。各地区楼市概况（一）南昌2009年一月楼市均价4322元/m22009年二月楼市均价4099元/m22009年三月楼市均价4236元/m22009年四月楼市均价4305元/m22009年五月楼市均价4372元/m22009年六月楼市均价4484元/m22009年七月楼市均价4624元/m22009年八月楼市均价4635元/m2江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-3-2009年九月楼市均价4850元/m22009年十月楼市均价4829元/m22009年十一月楼市均价5436元/m22009年十二月楼市均价5660元/m22009年南昌房地产市场全年实现价格增长1338元/㎡，涨幅为30.96%。各主要版块均实现不同程度的上涨。其中红谷滩板块全年涨幅达到77.64%，为各板块之最。而青山湖板块全年涨幅3.24%，价格波动不大。2010年6月最新统计，南昌新房共415个楼盘，292个楼盘在售。南昌在售新房均价：6052元/平方米。小结：国家在年底出台一系列政策的根本目的在于维护房地产行业健康有序的发展，同时挤压投资性购房带来的泡沫。而南昌房地产市场目前刚性需求仍在，因此对整个南昌楼市所产生的影响也仅仅是一小部分。目前的供求关系已经日趋紧张，供远远小于求。除非政府能在市区一次性出让1000亩以上的土地才有可能缓解目前的供求矛盾。在经过了2009年一轮疯狂上涨之后，各开发企业资金充裕。随着朝阳洲规划的日渐实施，朝阳洲片区土地出让也显得炙手可热。当充裕的资金遇上优越的地段，2010年上半年地王频出是显然的，高地价所对应的必然是高房价。因此，在房地产行业仍然作为拉动内需的主要产业的大环境下，2010年南昌房地产仍将保持高位平稳运行的态势。（二）景德镇景德镇在售新房均价：2500-3000元/平方米。目前市区房价基本还在2500左右。而以新厂地区，陶院一中附件周边地区的房价为最，已经屡创新高了。而2010年的新盘，基本都打着小高层电梯房为卖点，均价在3000左右了。江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-4-小结：国家这次连续出台新政，主要目的是为压制房价上涨过快，针对的是炒房。就景德镇的情况来看，一是既没有大规模的炒房团光临瓷都楼市，也无市民疯狂炒房。基本还是以自住为主；二是，我国目前已经有通货膨胀的现象，物价都在上涨，CPI一直处于上涨趋势，不可能就只有房价下降；三是，现在房地产已经是国民经济的主要力量之一，带动了上下游多个行业的发展，在GDP上占有一定的比例，国家不可能打压房地产的发展。其次，从房地产本身的属性来说，地价决定楼价。获得土地是进行房地产开发的第一步，也是必不可少的一步。而土地成本也是房地产开发中仅次于建安成本一项大的支出。那么景德镇的土地价格基本上都在100万/亩。以此计算，规费200元/平米；建安成本如果是砖混结构的其最低价格在600元/平米；框架结构如果是小高层达到1000元/平米；高层是1200元/平米；公共配套设计费是100元/平米；基础设施费:120元/平米,其他的税费、管理费、工程费（含项目可行性研究费、勘察设计费等）以及其他各项费用，景德镇的楼面价多层的在2100——2200元/平方米之间，小高层突破2600元，高层达到2800元。因此对比楼市均价与楼面价后有理由相信景德镇的房地产不存在泡沫。另外，供需关系决定市场走向。从景德镇目前新房源的供应量来看，新盘减少、老盘或是进入尾盘或者清盘。仅以东市区为例，目前只有长虹金域中央、景翰文城、喜苑南湖丽景尚有后期开发外，其他楼盘楼盘基本清盘。故不难得出结论，景德镇的房价今年下半年还会是一个稳步上涨的情况。（三）新余新余在售新房均价：2965元/平方米。今年，受一线城市房价回落的影响，二、三线城市房价上涨势头开始受到抑制，部分二线城市楼市已经出现降价。新余楼市从今年春节后没有出现像去年底江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-5-那样的价格飙升现象，而是稳中有升。今年下半年新余楼市大幅度上涨的可能性基本不存在，但房价下跌的可能性也很小。主要原因有四：其一，到目前为止，新余的楼市均价在全省仍处在偏低位置。今年1－7月楼价涨幅为6.2%，上半年住宅成交均价为2895元/平方米，每个月每平方米涨了几十元，但与周边城市相比，新余上涨的幅度并不算太高。其二，新余自从去年底以来，新盘开盘数量剧增，市场供应明显放量，到今年5月初，新楼盘面积接近200万平方米，创下了短时间开盘的历史纪录。其三，近两年新余的改善性购房需求在明显增加，受国家新政的影响，这类改善性购房需求将会逐渐减量，总成交量会明显下滑。其四，受一线城市楼市降价的影响，市民的购房信心指数将逐渐降低，会不同程度地出现2008年时的持币观望现象。小结：今年新余市房地产市场走势应是理性调整之年。分析其市场走势，我认为：一是开发投资可能面临继续下滑的态势。由于在售楼盘待售房量较大，开发企业主要集中力量消化库存量，对新项目开发持谨慎态度，加上其土地供应放缓，直接影响到新增开发投资。二是销售反弹处于暂时阶段，后期仍然面临严峻形势。从销售面积回升的原因分析，主要是受诸多刺激销售政策的影响，抑制的刚性需求爆发的结果。旺销的商品房普遍存在以下两个特点，其一是开发商降价楼盘，其二是中小户型且总价较低的商品住宅，也就是说目前其商品房销售还带有局部性、结构性的特征，楼市销售整体上还不乐观。三是房价维持小幅上涨，预期市场价格在成交量的支撑下跌的可能性不大。四是从潜在住房消费市场来看，供需关系可基本维持平衡，房地产市场总体发展态势依旧良好。（四）鹰潭江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-6-鹰潭市城南片区多层及高层，价格在1900-2800左右，梅园均价2500左右，市中心的房子均价3000元/平方米。2009年鹰潭市二手房成交量130433.62平方米，平均一个月成交量10869.47平方米，今年新政出台后一个月（4.19-5.14）二手成交量为26914.12平方米，还高于去年平均水平。国家统计局鹰潭调查队的调查数据也充分显示，市民购房较为谨慎，持币观望态势明显。家庭收入越高的居民购房意愿越强，绝大部分居民购买商品房的目的是为了改善自己的居住条件，仅有8%的居民购买商品房是为了投资。受房地产新政出台的影响，绝大多数居民认为政策出台对自己的购房意愿影响较大。小结：看房价的根本因素，也就是决定因素是供给和需求，鹰潭属于小城市，鹰潭市的城市化道路发展相比其他地市有两个颈瓶。第一，当属辖地太小。鹰潭市辖余江、贵溪、月湖和龙虎山风景区。对一般老百姓来讲，抚州的大多数人不会来鹰潭置业，上饶人也很少来鹰潭置业。如果是其他原因另当别论。这是其一，同时余江、贵溪的房地产也对市区房地产形成直接替代效应和竞争。从心里属性来说，贵溪有相当部分人还不太愿意来鹰潭置业。第二，当属鹰潭人民收入太低。低收入直接导致无购买力，即使有需求，也属于无效需求。以上分析属于真实有效需求分析。此外，需求还包括投机需求、投资需求和跟风需求。今年国家出台了一系列政策，有效的抑制了投机需求，也一定程度上抑制了投资需求。就目前大环境不确定的情况下，尤其是大中城市及部分中小城市普遍看跌的情况下，真实需求会短暂性的停留，这种需求萎缩一般不会维持太久，因为要结婚、要居住；投机、投资需求萎缩比较明显，再说客户都是精明的，市场不确定时，投资更为谨慎；当然，跟风需求也会萎缩。以上分析表明，需求，无论何种需求在短时间内已经萎缩。从另外一个方面看：供给，供给的总决定权在政府，因为只有政府才能出让土地，从鹰潭市土地出让的区位江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-7-看，市中心区土地稀缺。鹰潭的房产市场的发展,主要是浙商的进入带动了房产的发展,这两年比较飞速!楼盘比较多,出现了局部的量大现象.但我们光从市场的角度来看,鹰潭的城市化进程以及旧城区的改造,其实还远远未达到一个地级市的标准。所以,我个人认为鹰潭的房地产还是一个初步发展阶段。（五）吉安吉安市在售新房均价超3000，吉州更要贵点，大概在3000-4500；青原的要便宜点2600-3300。09年中国经济全面复苏，吉安也跟着起来了，房价在09年一年内涨了近50%。现在接近3500。小结：个人认为2010年吉安发展速度将更快，不过房价应该不会大涨，09年毕竟已经疯长了一年，2010年应该是微涨。等吉安大型商业入驻时（例如沃尔玛，大润发等），估计2011年差不多就要进驻吉安了，因为沃尔玛现在几乎覆盖全江西省了，南昌，九江，景德镇，新余，萍乡，丰城都有沃尔玛了，届时吉安房价将进入又一次的疯长阶段。（六）赣州赣州新房共60个楼盘，47个楼盘在售。赣州在售新房均价：4200元/平方米。赣州楼市向来对调控政策反应迟缓，“新国十条”打击的是购房投资者，对于首次购房者影响不大，而且赣州投资购房的比例远不如沿海，所以和一些发达地区相比，赣州房价受到的冲击程度将远远不如这些地区。赣州刚性需求占的比例比较大，且赣州县区市民到市内购房又催生了大量的刚性需求。小结：赣州房价涨势喜人，分析其原因，我认为有以下几方面：江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析-8-1、地价的上涨，赣州的地价进入2009年下半年以来，是节节攀升，很多地块的地价都达到了楼面1500元以上，加上建安成本，开发的成本都会在2500元以上，加上税费、营销及利息费用，开发商的成本估计将在3000——3500元左右，这样的成本构成势必造成高房价，开发商不到万不得已是不可能亏本卖房的！2、政府的支持。保持高房价，谁是最大受益者，肯定是政府，首先，高房价肯定会崔生高地价，收益全部都归政府，再者，高房价，政府的房屋交易税收才能收的更多，其次，房地产业的繁荣可以带动很多行业，如建筑、建材生产、家装等行业，在这样的情况下，政府能让房价降下来吗？其实事实也证明了，政府很害怕房价降下来，因为影响实现在太大了！房地产业有一点下降，各地各级政府都出台了很多救市政策。其它很多行业也因为次贷危机有影响，政府却没有这么大的力度救助。3、城市的定位。赣州政府将赣州定位为特大城市，大城市的房价难到不需要“接轨”吗？其实在另外一方面，赣州是山区，发展用地十分有限，那中心城区来说，可供开发土地十分限，土地开发成本越来越高！要么是挖山，要么是拆迁农房，这样的开发都需要投