XXXX年8月天津房地产项目市场分析研究月报_25页

信息来源：天津房地产交易中心、天津国土资源房屋管理门户网，CRIC系统目录市场政策篇区域规划和市政动态篇土地市场篇房地产市场篇当月主要楼盘动向P2政策分析•摘要：近些年，随着滨海新区开发开放进程加快，越来越多的外地人才涌向这片中国经济增长的第三极，为解决这些人才的居住问题，滨海新区今年计划建设300万平方米保障性住房和政策性住房，共3.7万套，包括建设50万平方米保障性住房，91万平方米蓝白领公寓和159万平方米定单式商品住房。•评论：滨海新区再次推出建设保障性住房计划，可见对政府宏观调控执行力度较为坚决，理论上可以缓解一部分低收入人群的住房压力，但实际效果还需看计划实施具体情况。滨海新区今年内拟建50万m2保障房•摘要：住房和城乡建设部通过国务院法制办公室网站对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。申请房地产开发企业资质的企业应满足，未发生过重大工程质量事故；近3年内无特定违法违规行为。•评论：征求意见的通知中对开发行为进行严格控制，尤其是提出了现在开发商经常囤积土地和哄抬房价的行为属于违法行为。同时也加强了工程质量的监督，以避免开发商在开发过程中出现的安全事故。住建部要求房企满足4条件才可申请开发资质•摘要：住房和城乡建设部所公布的5项建议标准包括：前半年新建住房房价指数环比增幅较高、涨幅超过或接近全年房价调控目标、成交量增幅较高、外地购房比例较高、存在调控政策执行不严格、社会反映强烈等内容。•评论：此次对二三线城市的限购标准是基于一线城市房产投资的现金流转向二三线城市的情况下推出的。并且在这一标准发布后，二三线城市限购的名单亦会确定。住建部公布二三线城市房产限购标准调控不放松•摘要：央行已下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴.截至7月末，金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元，如果再加上个人保证金存款余额192.80亿元，共计44415.16亿元。•评论：大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。这一通知的公布，国内房地产资金将更加紧张，预计将会有部分开发商开始真正面临资金链断裂的危机。央行9月5日起调整存准基数预计冻结8000亿资金P3热点关注二三线城市限购5标准满足两条或限购国务院常务会议认为，当前必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。本次出台二三线城市二套房限购政策主要是基于房市资金从一线城市逐渐转向二三线城市的背景下公布的，虽然现在被限购的城市名单已经公开，但这些城市的房价目前还没有下跌，并且部分城市已经出现恐慌购房的情况，随后，这些城市的房价会出现持平或者小幅上涨的情况。P4政策评论在八月公布被限购城市名单中，6月份房价同比涨幅平均为4.23%，政府再次出台调控细则，可见政府对于房地产市场调控的坚决态度。在这一通知出世后，表明二三线城市限购令扩容的序幕已经拉开，加上即将上调的中央储备金利率，国家对全国房地产市场调控继续深入，全国房产市场局势不容乐观，目前市场观望情绪较为严重。目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。一旦限购令出台，二三线城市房地产市场投资需求也将得到抑制。凯成观点：政策小结1深度政策调控，房市局势严峻2银行存款准备金增加，开发商资金链紧张政府再次公布限购标准，调控力度不放松。•一方面，继一线城市限购令公布之后，国五项的公之于世令全国房产市场面临着更大的考验，虽然部分被限购的城市出现了抢购的现象，但全国的房价下跌似乎是大势所趋。•另一方面，限购令的出台，导致大量房市投资资金转移，一线城市的房产市场正在逐步萎缩，投资资金开始转向二三线城市，而城市限购标准出台后，房价上涨过快的二三线城市市场同样阴云密布。央行发布的商业银行保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，并冻结8000亿的存款，相当于未来六个月内上调两次至三次的准备金率，由于此次银行冻结金额巨大，未来市场诸多房地产企业资金链将面临更大的考验。预计开发商为了增加资金回流速度，也将会推出更多的优惠活动。P5目录市场政策篇区域规划和市政动态篇土地市场篇房地产市场篇当月主要楼盘动向P6摘要：到“十二五”末，建设城市智能交通综合信息集成平台初步形成覆盖全市域范围的智能化中央管理系统，提高系统运行效率。城市交通管理实现从现状局部交通监控到功能较为完善的智能交通管理系统的转变，实现控制区域内主干道路通行能力提高10％。解读：城市交通管理实现从现状局部交通监控到功能较为完善的智能交通管理系统的转变，实现平均车速提高15％，停车延误减少15%，停车率减少20％，有效减少尾气排放，降低油耗，提高城市运转效率。市政动态和城市规划天津东疆保税港区打造国内最大融资租赁业聚集地津秦线滨海站明年9月完工连通地铁方便乘客换乘“天津5年内将新建枢纽30处实现交通零换乘滨海新区今年新建及改造提升十大公园基地摘要：今年新区“十大公园”工程中，计划新建的永定州文化主题公园、临港湿地公园已开工建设；计划新建的汉沽滨河公园、中心商务区蓝鲸岛公园、滨海高新区金领公园、中新生态城动漫公园已基本竣工；“十大公园”中共4处已开工建设，6处完全竣工。解读：工程标准锁定于“园路铺装整齐、功能分区合理、植物配置展示盐生植物主题、设施配置满足开放休闲需要、拆增透绿融及周边道路景观、文化主题突出地方特色”。工程竣工后将更加丰富广大新区市民的业余生活。摘要：东疆保税港区借助“先行先试”政策优势，加快打造高端航运服务业聚集地，使得以飞机船舶为主要业务的跨境融资租赁业实现快速发展，成为业内“一枝独秀”，并在国内叫响“东疆品牌”。解读：目前，东疆融资租赁业务保持快速发展态势，东疆保税港项目也将在不久后成为滨海新区经济发展的新亮点。在整个滨海新区的经济蓬勃发展的道路上，东疆经济的迅速发展也会做出相当大的贡献。P7摘要：津秦高速客运专线滨海站交通枢纽配套市政地下空间工程已被批准建设，计划明年9月完工。该站建成后将与规划中的地铁相通，使乘客换乘更加便捷。解读：津秦高速客运专线全线共设7座车站，天津境内为天津站、滨海站和滨海北站。始于京津塘高速公路，全长2.9公里。建成后可有效缓解滨海新区对外交通堵塞问题。摘要：公共交通是市民出行的主要方式之一，根据《天津市近期建设规划（2011-2015年）征求意见稿》，天津市拟启建多条地铁和市域轨道线路建设。解读：滨海新区启动建设市域轨道汉沽段、中新生态城段、临港经济区段、于家堡等地段，充分发挥轻轨对双城客运的服务和支撑作用。工程建成后为市民的出行带来了巨大的便利。2015年天津市轨道交通出行量占交通比例提至30%•东疆保税港区打造国内最大融资租赁业聚集地•摘要：东疆保税港区借助“先行先试”政策优势，加快打造高端航运服务业聚集地，使得以飞机船舶为主要业务的跨境融资租赁业实现快速发展，成为业内“一枝独秀”，并在国内叫响“东疆品牌”。按照计划，东疆保税港区将在未来3年，注册的租赁公司超过300家，实现租赁资产额超过100亿美元。•评论：目前，东疆融资租赁业务保持快速发展态势，东疆保税港项目也将在不久后成为滨海新区经济发展的新亮点。在整个滨海新区的经济蓬勃发展的道路上，东疆经济的迅速发展也会做出相当大的贡献。保税•北塘首批商业设施“十一”投用，兼顾居民游客•摘要：今年十月，天津北塘经济区首批商业设施—北塘古镇凤凰街将开张纳客。北塘经济区将依据区域特点，打造高端商业、旅游商业、民俗商业、社区商业特色为一体的商圈，为辖区内居民、游客、商务人士提供服务。•评论：凤凰城街为中式商业街，未来主要商业活动也应为表现中国古文化为主，并且这里的服务品质也为高端。这样一来，既可以扩大这些商业的客源，更能降低来这里游玩的费用。“首批”商业设施的建成，必将为北塘带来经济发展的新动力，同时，还可以良好的发扬中国古文化。北塘•生态城动漫园与超算中心共建“超级渲染中心”•摘要：中新天津生态城动漫园投资开发有限公司与国家超级计算天津中心签署协议，进一步加强技术领域合作。天河一号”超级计算机系统将广泛应用于动漫影视数字制作领域，将使渲染一部90分钟普通动画片的时间，由现在的1个月左右缩短为2个小时。•评论：两个项目的合作将为高科技的广泛应用、为新区动漫产业的腾飞起到了强有力的推动作用，将打造一个国际顶尖的公共技术服务平台，会吸引更多项目聚集于此，相信会为新区加快优化调整产业结构做出新的贡献。生态城•大港滨海生态园启建将成生态旅游新亮点•摘要：大港滨海生态园开始了园内景观绿化工程、入园大门、道路、停车场及接待中心的建设。建成后，将成为滨海现代农业示范基地、沿海都市休闲观光基地和太空旅游繁育基地。•评论：作为滨海新区三大区之一，大港经济不断发展，生态园建成后，将在农业，旅游业和城市建设方面上有很大的提高，有力的提升城市形象，吸引外资，与滨海新区的发展共同进步。大港本期热点区域P8目录市场政策篇区域规划和市政动态篇土地市场篇房地产市场篇当月主要楼盘动向P9本月，天津市供应土地总计139宗，较上月增加30宗，总供应面积为719.51万平方米，与上月基本持平；在土地成交方面，本月共成交土地99宗，较上月减少4宗，总成交面积为616.03万平方米，环比下降21.93%；概述P102010.8-2011.8土地供应情况供应成交2010.8-2011.8土地成交情况10002000241.35489.25439.59551.90601.49446.31454.17254.02487.76654.59695.46693.99719.51-100%-50%0%50%100%150%010020030040050060070080010.810.910.110.1110.1211.111.211.311.411.511.611.711.8供应量(万M2)环比(%)393.06247.19378.49428.23415.35440.00298.14570.11248.16426.98714.15789.06616.03-100%-50%0%50%100%0200400600800100010.810.910.110.1110.1211.111.211.311.411.511.611.711.8成交量(万M²)环比(%)从土地供应区域来看，远郊五区占比最大；本月环城四区供应量增幅最大，环比增幅52.35%。源于北辰区和西青区供应量的大幅上升；本月滨海新区土地供应总量仍保持较高水平，环比增加8.37%。从土地性质来看，本月工业性质的土地供应仍占主导，但供应量环比减少19.72%。住宅性质用地本月增幅最大，高达276.25%，综合、其它性质用地本无供应。本月，远郊五区环比有所下降，但供应量继续领跑市场；市内六区无新增土地供应。供应地块仍以工业性质用地为主，住宅用地供应大幅增加。土地供应8月各区域土地供应情况8月土地供应性质分布情况P11注：其它土地性质包括仓储、科教、文体娱乐工业365.8050.84%住宅284.9539.60%商服68.769.56%滨海新区219.7830.55%环城四区208.5428.98%市内六区47.836.65%远郊五区243.3733.82%本月，远郊五区的土地成交面积最大，成交量较上月上升35.71%；与上月相比，滨海新区土地成交量出现大幅下降，下降59.32%，环城四区增幅最高，上升40.11%。本月市内六区无土地成交。土地成交本月，滨海新区土地成交量大幅下降，市内六区无土地成交。全市成交土地以工业性质为主。8月各区域土地成交情况8月土地成交性质分布情况本月成交地块主要以工业性质用地为主，但环比下降12.56%；本月，住宅用地大幅下降，环比下降为62.98%，主要原因是各区住宅类土地成交量均有较大幅度下降所致。商服本月成交量环比下降13.91%.P12工业482.5078.92%住宅51.708.46%商服