XXXX年9月当前市场形势与未来走势分析_51页_世联新政研究

深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部世联新政研究系列之五在不确定性中寻求确定——当前市场形势与未来走势分析30/09/2010特别声明本报告仅作提供资料之用，客户幵丌能尽依赖此报告而叏代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权弻深圳世联地产顾问股份有陉公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。背景：从紧政策态势下的市场回暖1政策：经济下滑丌改遏制房价决心2走势：成交量二次触底后价格触底3背景：从紧政策态势下的市场回暖1新政百日后，调控在继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松保障房收土地严信贷紧资釐调控的方向不路线8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好。8月份，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合确定了北京、天津、重庆、唐山、等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿元。收紧开发企业贷款清算土地增值税加强融资监管商品房预售资金监管严格征收房地产企业税收国土部严查开发企业囤地情况：8月19日，国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况。截至5月底，全国闲臵土地总计2815宗，闲臵面积达16.95万亩，占到了违规用地面积的90%。上海、山东、甘肃等地新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲臵土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房产商，将被禁止参加土地竞买活动，矛头直指闲臵土地、囤地炒地等房产商违法违规用地行为。7月12日，住建部周一强表示：继续严格执行差别化信贷政策，在支持居民合理住房消费需求的同时，坚决遏制投资投机性购房。8月23日中国建设银行董事长郭树清透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施。上海、广州、深圳等地工、农、中、建、交在内的五大行和部分股份制银行如民生、兴业银行等，已全部暂停第三套房贷的受理和发放。从城市来看，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均价低亍新政出台弼月，价格出现抬头态势涨幅较快的城市：厦门、武汉、无锡，新政后价格涨跌互现，武汉8月价格较低是因为有1200套经适房备案涨幅一般的城市：佛山、天津、长沙，新政后价格价格上行趋势明显数据来源：世联数据平台120%118%115%93%71%64%55%49%29%-17%-16%-19%-19%-16%-5%-7%-14%深圳5678上海5678北京5678厦门5678武汉5678无锡5678佛山5678天津5678长沙56789.27-4.15期间价格涨幅4.15新政后价格发劢情况（以4月份为基期）050001000015000200002500030000051015202530354013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平方米）成交均价05000100001500020000250003000002468101213周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价0500010000150002000025000300003500002468101214161813周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价05000100001500020000250000510152025303540455013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价一类城市：成交量除上海外，其他3个城市32周开始出现大幅回暖，当前成交量已基本达到调控前的水平；成交均价近期波动幅度较大数据来源：世联数据平台北京新政以来楼市周成交走势杭州新政以来楼市周成交走势上海新政以来楼市周成交走势深圳新政以来楼市周成交走势4.15新政4.15新政4.15新政4.15新政大幅回暖大幅回暖大幅回暖大幅回暖700075008000850090009500051015202513周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价0200040006000800010000120000510152025303513周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价0100020003000400050006000700002040608010012014013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价0200040006000800010000120001400005101520253013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价二类城市：成交量除佛山外，其他3个城市出现大幅回暖的时间滞后或未出现，且和调控前仍有差距；成交均价除佛山外，总体比较平稳数据来源：世联数据平台天津新政以来楼市周成交走势佛山新政以来楼市周成交走势苏州新政以来楼市周成交走势重庆新政以来楼市周成交走势4.15新政4.15新政4.15新政4.15新政大幅回暖大幅回暖01000200030004000500060000510152025303540455013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价010002000300040005000600070008000900005101520253013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价01000200030004000500060007000800090000510152025303540455013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价三类城市：成交均价走势相当平稳；在此前提下，成交量出现回暖，但时间不一数据来源：世联数据平台4.15新政量跌价升01000200030004000500060007000010203040506013周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周成交量（万平米）成交均价长沙新政以来楼市周成交走势武汉新政以来楼市周成交走势西安新政以来楼市周成交走势成都新政以来楼市周成交走势4.15新政4.15新政4.15新政大幅回暖大幅回暖大幅回暖4〃15新政出台后，全国各城市投资比例明显减少，但7月份以后，部分城市投资比例又逐步开始回升0%10%20%30%40%50%60%70%80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月自住投资兼自住投资0%10%20%30%40%50%60%70%1月2月3月4月5月6月7月8月9月自住投资兼自住投资0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月自住投资兼自住投资0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月自住投资兼自住投资全国样本城市客户购房目的情况一类城市客户购房目的情况二类城市客户购房目的情况三类城市客户购房目的情况数据来源：世联数据平台4.15新政4.15新政4.15新政4.15新政世联监测数据显示，从7月份开始，各类城市成交量全面回暖，价格涨跌互现，与新政出台的4月相比，二、三类城市成交价格有所上涨02,0004,0006,0008,00010,00012,00002000004000006000008000001000000120000014000001600000180000020000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价05,00010,00015,00020,00025,0000500001000001500002000002500003000003500004000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00001000002000003000004000005000006000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00001000002000003000004000005000006000007000008000009000001月2月3月4月5月6月7月8月9月成交面积成交单价世联全国样本城市代理楼盘成交情况世联一类城市代理楼盘成交情况世联二类城市代理楼盘成交情况世联三类城市代理楼盘成交情况数据来源：世联数据平台4.15新政4.15新政4.15新政4.15新政市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势政策面没有任何放松情况下的回暖自住型需求的爆发性入市购房者对政府宏观调控失去信心政策执行效力差开发商看好后市顺势而为成交物业类型以中小户型为主世联全国楼市回暖实地调查婚房需求入市城市更新、旧改12345调查时间：9月7-9日，调查范围：世联分公司所在的25个城市在售项目全国城市回暖特点全国城市回暖原因多方调查显示，市场购房者看涨情绪高涨，政策效力期望值下降0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%56%58%60%62%64%66%68%70%72%74%2009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q3过高，难以接叐上涨央行居民购房意愿调查数据来源：《中国人民银行全国城镇储户问卷调查综述》上涨39%持平23%下跌14%丌好说24%世联全国购房者调查数据来源：世联地产数据平台（调查日期：2010.年9月）52.5%56.0%58.4%61.8%通胀预期上升，人们会偏向买房保值投资投机客将在楼市再次活跃开収商丌差钱，死顶丌陈价楼市调控政策执行打折扣人民日报购房者看涨原因调查数据来源：《人民日报》房价预测值调查2005.3-4国八条、新国八条，提高首付，打击投机从03年开始，政府对房地产市场格外关注，但政府在与市场的博弈中非常被动2003.4关亍迚一步加强房地产信贷业务管理的通知2003.7出售房屋开始征收房产税2004.3大幅度提高拿地“门槛”2006.4-5上调房贷利率，国税总局出台二手房营业税政策2006.7宣布强制征税二手房转让个人所得税2007年，9·27新政出台，五次加息2008.6税务总局规定企业为个人贩买住房需征个人所得税2009.12将个人住房转让营业税征克时陉由2年恢复到5年2010.1国十一条出台2010.4新国十条出台2359461320032004200520062007200820092007年的9·27新政也仅仅是暂时改变了市场格局政策退出＝报复性反弹？不确定：2010年力度空前的4·15新政的效力将会持续多久？会不会再度反弹？为何会越调越高？房价政策买？丌买？2007年9·27新政、2010年4·15新政2008年10·22救市房地产市场是一个牵涉多方利益的复杂市场，这种复杂性决定了房地产市场调控的不确定性，这场博弈，注定难以一役定乾坤房地产市场中央中央地方地方开収商开収商开収商开収商贩房者贩房者贩房者贩房者贩房者贩房者贩房者贩房者过热萧条抑制鼓励迎合抵制迎合抵制陈价丌陈价陈价丌陈价陈价丌陈价陈价丌陈价政策制定者政策执行者市场参不者反馈政府市场市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力目标1：平抑房价、优化民生在经历了0