XXXX年上半年房地产市场形势分析及未来展望

12010年上半年房地产市场形势分析及未来展望中国指数研究院中国房地产指数系统2一．上半年市场形势分析二．未来走势展望目录31.土地市场：上半年住宅用地供应量同比增长100%2010年上半年，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2亿平方米，同比增长100%。图：2010年上半年住宅用地月度供应量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com-1%35%0100020003000400050001月2月3月4月5月6月-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%单位：万平方米2009年2010年环比同比41.土地市场：5-6月成交量持续下行，与同期推出量比值持续下降，流拍率有所上升2010年上半年，全国住宅用地共成交1.44亿平方米，同比增长85%。从单月数据来看，4-6月成交量逐月下降，其中6月成交量为1385万平方米，环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。3-6月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.4。由于土地市场热度明显下降，6月部分城市出现流拍流标现象。图：2010年上半年住宅用地月度成交量数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com0500100015002000250030003500400045001月2月3月4月5月6月-100%0%100%200%300%400%500%单位：万平方米2009年2010年环比同比图：2010年上半年100个城市住宅用地成交面积与推出面积比值0.61.00.90.80.60.40100020003000400050001月2月3月4月5月6月0%20%40%60%80%100%120%单位：万平方米推出量成交量成交面积/推出面积5上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。今年以来住宅地价较为平稳，6月由于上海、广州、杭州等城市多幅优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年的水平。图：2009年1月-2010年6月全国住宅用地楼面均价数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com050010001500200025003000200901200903200905200907200909200911201001201003201005-60%-40%-20%0%20%40%60%80%楼面地价（元/平方米）环比1.土地市场：上半年平均地价较2009年下半年下降9%6随着土地市场热度的明显下降，除部分热点地块外，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。据统计，2010年上半年的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。1.土地市场：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影排名城市地块名称建筑面积(㎡)成交价(万元)竞得方成交日期1天津咸水沽镇3010900.8705000富力2010-4-282上海苏州河北岸东块1街坊132996.3702000华侨城2010-2-113福州“福临东城”以南地块1271760600000江西正荣2010-2-44北京六圈A居住项目地块348037.9597000中海地产2010-1-215北京亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块391170524000中信新城2010-3-156北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地280789.9504000保利地产2010-3-177佛山汾江南路东侧、前进路北侧1662461.8470500新鸿基2010-2-228北京常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001—A-005地块462928.5454000龙湖地产2010-2-249北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地169537.2408000远洋地产2010-3-1510青岛香港西路南、东海二路东227004404067.1绿城2010-1-22表：2010年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com表：2010年上半年重点城市住宅用地溢价率1月2月3月4月5月6月北京141%126%123%无成交13%35%上海137%55%1%25%94%136%广州无成交无成交1%无成交4%129%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交杭州65%56%90%55%25%37%天津25%31%8%17%7%1%重庆28%9%18%91%6%6%南京112%82%82%62%35%15%武汉0%0%3%20%无成交0%成都32%21%0%81%18%0%大连64%58%29%122%34%26%福州无成交30%57%无成交无成交9%宁波71%0%29%62%6%6%苏州103%0%无成交无成交0%6%厦门无成交0%33%95%无成交7%海口0%无成交无成交0%130%无成交沈阳0%0%0%2%15%0%长沙133%30%125%4%无成交0%太原无成交11%22%无成交无成交2%合肥64%58%29%122%34%26%72.新房成交：上半年累计成交量普遍低于去年，北京和上海降幅接近50%表：2010年上半年重点城市成交情况城市2010年上半年2009年上半年套数面积同比套数面积(万㎡)09年(万㎡)北京（不含政策性住房）40312483-43.7%73980859上海59840620-49.8%1151541234广州29562333-22.2%57982428天津42283434-22.7%53542562重庆103857984-12.5%1231661125深圳14452127-67.1%40965385杭州11234132-63.2%33185359南京19709217-50.9%40730441武汉6843770410.3%60919639成都--435-27.7%69663602苏州18686191-52.6%33330404青岛379913689.6%33772336厦门10295120-51.6%20631247福州9536106-63.7%261252912010年上半年，13个城市中，除武汉和青岛分别增长10.3%和9.6%外，其余主要城市住宅成交面积同比皆出现下降：其中深圳、杭州、苏州降幅超过50%，北京、上海降幅接近50%，天津、成都和广州的降幅在20-30%之间，重庆降幅低于20%。82.新房成交：新政出台后的5-6月，主要城市成交量较3-4月显著下降“新政”出台后，重点城市5-6月住宅成交量较3-4月大幅下降。海口、三亚和温州降幅位居前三，均超过70%。共有杭州、苏州等7个城市超过60%。北京、上海、天津等9个城市降幅在40%-60%之间。重点城市中，成交量降幅在15%以内的只有青岛、包头和哈尔滨，跌幅分别为12.9%、7.6%和1.5%。青岛由于5月底购房契税优惠到期，在到期前成交量急剧增长，使得5月成交量维持在较高水平。而哈尔滨由于6月销售量的强势反弹使得降幅仅为1.5%，在30个城市中最小。图：重点城市5-6月成交面积较3-4月降幅数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%哈尔滨包头青岛银川成都徐州贵阳长沙武汉广州扬州宁波昆明上海天津东莞重庆福州深圳兰州南京北京合肥杭州苏州厦门温州三亚海口跌幅超80%1个城市跌幅60%-80%6个城市跌幅40%-60%9个城市跌幅20%-40%9个城市跌幅小于20%4个城市92.新房成交：一线城市降幅超过二线城市从一二线城市住宅市场表现来看，一线城市（北上广深）5-6月的成交量同比降幅超过70%，二线城市（南京、成都等）降幅分别为46%和51%，表明一线城市受新政的影响更大。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com102.新房成交：房价越高城市，成交量降幅越大图：重点城市6月房价及成交量跌幅数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com对重点城市楼市价格及成交量价格进行相关分析，发现主要城市价格的成交量跌幅和当地价格密切相关，即房价越高的城市，受新政的影响越大，成交量下跌幅度越大。价格超过15000元的城市成交量跌幅均大于40%，而成交量跌幅较小的城市价格均为5000元左右。房价跌幅较小的城市有包头、哈尔滨、银川、青岛等；跌幅较大的城市有海口、三亚、温州、厦门、苏州等城市。112.新房成交：高端住宅降幅大于整体市场以北京市为例，2010年以来，随着整体市场快速回暖，北京高端住宅成交比重大幅提升，1-4月30000元以上住宅累计成交3725套，同比增幅高达11.7倍。5月以来，受宏观调控政策影响，高端住宅成交明显下滑，30000元以上住宅成交171套，同比减少25.9%，环比下降90.5%，下降幅度明显快于住宅市场（同期商品住宅成交套数环比下降58.5%）；而6月全市30000元以上住宅共成交163套，成交量持续下降，占整体比重从4月的超过20%下降到5%。图：2009年至今北京30000元以上住宅成交套数及占比情况数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com02004006008001000120014001600180020002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月套0%5%10%15%20%25%30000元(含)以上30000元(含)以上占比123.二手房成交：上半年多数重点城市成交量同比显著下降，但除上海外降幅皆小于新房6月，主要城市二手房成交量总体依旧呈下降态势。北京、广州、深圳、南京环比下降皆超过30%，其中深圳降幅最大，达到44%。2010年上半年，除广州同比增长38%、北京小幅增长1%外，其余重点城市二手房成交套数皆下降。其中，上海下降57%；南京和杭州下降30%左右；天津下降接近20%；深圳小幅下降4%。从二手房和新房成交对比来看，除上海外，今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房。其中，深圳二手房4%的降幅明显小于新房67.1%的降幅。图：2008年至今重点城市二手房成交量（套数）0100002000030000400005000008-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-609-709-809-909-1009-1109-1210-110-210-310-410-510-6上海北京广州深圳天津成都杭州武汉南京图：2010年上半年重点城市二手房成交套数同比增幅-60%-40%-20%0%20%上海南京杭州宁波天津成都深圳北京广州数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com133.二手房成交：多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高，对当地住宅市场的影响继续扩大2010年上半年，深圳、北京、广州、杭州、南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升。其中，深圳的比值高达4.1，较上年上升1.8；北京和上海分别为2.4和1.7，较上年分别提高0.7和0.5；杭州为2.2，较上年提高0.5。天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0.8和0.4，与上年基本持平。图：2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com(1)-1.00.01.02.03.04.05.0北京上海广州深圳天津武汉南京杭州成都2007200820092010.1-6140.00.40.81.21.62.0北京上海深圳武汉重庆杭州成都苏州2007年2008年2009年2