九江房地产市场调查1

房地产市场调研报告目录一、城市沿革…………………………………………………………1-5二、城市概况…………………………………………………………6-16（一）、区域条件（二）、经济状况三、城市规划…………………………………………………………17-18四、房地产现状分析…………………………………………………19-28（一）、市场现状分析（二）、业态分析——住宅——商业——写字楼五、消费者心理分析…………………………………………………29-38（一）、问卷调查结果（二）、消费者心理分析六、项目优劣势分析…………………………………………………39-41（一）、项目优势分析（二）、项目劣势分析七、项目可行性分析…………………………………………………42-43我的QQ2010-5-1121:09:10我的QQ2010-5-1121:10:05九江房地产市场调查2009版2009年4月29日目录1、宏观背景调查研究。-1-1.1九江概述1.2经济发展统计指标分析-2-1.3城市建设现状和城市规划发展对项目影响-6-1.4市场分析-7-2、九江房地产市场分析-8-2.1整体发展概述-8-2.2九江市房地产市场片区分析-11-2.3土地市场分析-16-2.4房地产市场前景预测-17-2.5消费者行为分析-18-2.6市场总结-23-1、宏观背景调查研究1.1九江概述1.1.1概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里，人口472.17万，市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万。1.1.2交通：九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。铁路：京九、武九（至武汉）；合九（至合肥）2008年7月通车的铜九（至铜陵），景九（至九江）等五条线路在九江交汇；公路：105（北京—珠海），316（福州—兰州）国道，福银高速（昌九高速），杭瑞高速（九景高速），大广高速（武吉高速，途径武宁、修水两县），永修至武宁高速（在建），彭泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速，乡乡通油路；民航：已开通至北京市、上海市、广州市、厦门市等航线，九江机场正在积极运作；水运：上通重庆，下达上海市并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，年吞吐能力3000万吨，九江港是长江流域十大港口之一，东西水平、南北水陆中转的重要枢纽港，最高年客运量500万人次，最高货物吞吐量2000万吨，分别居长江各港口的第二位和第四位。九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。1.1.3历史文化：九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓越的家乡儿女，而且吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、逸闻趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，升级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》，2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园，2008年被评为“2008中国十大特色休闲城市”。1.1.4经济发展：据统计九江市在“十五”期间国内生产总值年递增13.6%，2008年达到700.59亿元，比上年增长12.5%，财政预计到2010年，实现GDP940亿元，人均生产总值达到2200美元。财政总收入66.17亿元，增长15%，其中地方一般预算收入38.42亿元，增长19.8%；城镇固定资产投资439.76亿元，增长31.7%。1.1.5生活水平：2008年社会消费品零售总额201.94亿元，增长23.3%；居民消费价格总水平上升5.7%，低于全国全省涨幅；城镇居民人均可支配收入12889元，增长14.3%；农民人均纯收入4417元，增长12.2%；政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。1.2经济发展统计指标分析1.2.1收入快速稳步增长处于小康阶段九江2004年——2008年居民人均支配收入情况（单位：元）图：略2008年城市居民可支配收入为12889元，同期增长14.3%，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。九江2004年——2008年城乡居民存款余额情况（单位：元）图：略九江城乡居民存款余额在2008年达到340亿元，比上年增长28.75元，增长率达9.24%。从上面表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2007年九江城镇均家庭恩格尔系数为43.4%，农村为44.9%。根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50—59%为温饱，40—50%为小康，30—40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住时人们最先希望改善之一。1.2.2个私经济发展迅速九江2003年—2008年民营经济税金情况（单位：亿元）图：略从上表可以看出，2008年，九江市民营经济上交税金30.58亿元，同比增长20.6%，全年首次突破30亿元大关；上缴税金占财政总收入46.2%，财政增收的8.64亿元中，民营经济占5.22亿元，贡献率达60.4%，为财政增长做出了重要贡献。民营经济实现销售收入640亿元，增长40%，产销率达94%。随着我市开放型经济的发展，民营经济外向度不断提高，全是民营外向型企业106户，进出口总值3.8亿美元，同比增长58%，占全市总量的80%。截至08年12月底民营经济经营单位达89266个，其中民营企业首次突破一万户，达11652户，注册资金208.2亿元，分别比2007年增长23.3%、23.6%；民营经济实现增加值200.1亿元，增幅达43%。创业热情空前高涨。到目前为止，全市已有13.1万人投资创业，占全市人口总数的2.8%，约每35人中就有一位民营老板。非公经济安排社会就业49.43万人，其中，民营企业31.67万人，解决下岗职工再就业17.9万人，占全市下岗职工总数九成，积极推动了全民创业，进一步促进了九江和谐发展。个私经济的迅猛发展将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。1.2.3固定资产投资增长较快九江2004年—2008年九江固定资产投资情况（单位：亿元）图：略九江市2008年完成城镇固定资产投资439.76亿元，比上年增长31.37%。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。1.2.4九江经济形势的基本特征国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会/自然和谐发展取得实质性突破，经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。城市化进程加快、城镇人口增多，居民生活水平提高，必将带动房地产的进一步发展，并成为九江的经济支柱产业之一。·2008年九江GDP、社会消费品零售总额都不同程度地上升，固定资产投资总额比同期稍有下降，储蓄比例增加，说明居民购买力增强；·九江市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产也作为国民经济的一个重要的经济增长点，成为九江经济发展的主题之一，其健康良好的市场发展状况，促进九江经济的持续平稳增长；·九江市目前第三产业所占比重并不高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升；·经济结构开始转变，对外贸易发展迅速；民营经济得到发展，当地政府大力扶持；·居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求。1.3、城市建设现状和城市规划发展对项目影响1.3.1九江城市发展总体规划图：略九江市政府对于九江的城市定位是“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提升了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市中心地带有望逐步形成并完善——八里湖板块。1.3.2城市规划发展对本项目的影响从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展主方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建设项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，本项目处于九江的开发主方向上，项目毗邻原生态的八里湖，财政对于本区域基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案开来了一定的利好因素。本案在产品创新方面跳出市场同质化，就产品而言开发区内竞争对手较少，但是在规模和地段上有所逊色，但是随着八里湖板块的崛起，本项目的潜在的升值能力巨大。1.4市场分析1.4.1政策导向分析及风险评估由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资热度，也规范优化了房地产市场。九江市出台“房产新政”推动住房消费，进一步优化住房消费环境·2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%；对于个人销售或购买住房暂免征收土地增值税；·住房公积金贷款限额上调，中心城区贷款最高限额调至25万元，县城贷款最高限额调至20万元。并下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。·首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。·普通住房标准上升400元/㎡，调整为3600元/㎡。利好政策频出，并加大力度，真正放开二套房限制政策也是犹抱琵琶半遮面了。上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功开发提供了良好的外决条件。1.4.2宏观政策对九江市房地产市场的影响分心1、对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在08年仅3500元/㎡左右，这较市场发达城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。2、在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少，这也给了九江房地产市场提供了良好发展的市场空间。3、宏观政策推出目的是在稳定房价，一直房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言，国家宏观政策对九江房地产市场也产生较大影响，但是成交体量和价格相对持平，整体市场将依城市及经济发展而发展。2、九江房地产市场分析2.1整体发展概述2.1.1投资总量分析2004年——2008年九江市房地产投资情况表（单位：亿元）图：略从图表看，2005年全市的房地产开发投资完成额达23.92亿元，占总投资的11.2%，2006年全市的房地产开发投资完成额达26.4亿元，2007年全市的房地产开发投资完成额度达38.8亿元，而2008年全市的房地产开发投