从化温泉镇市场调研报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010广东中原地产代理公司2011年4月27日从化温泉镇市场调研报告Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010目录1、政策对从化市场影响2、从化房地产市场分析3、温泉镇区域市场分析4、项目发展方向建议Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20101、政策对从化市场影响Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010广州2月底出台限购细则，广州十区内本地2套及外地1套以上停购，二套首付提至6成，但从化增城不限购，令广州客户大量外溢到广州周边城镇。再加上佛山3月突然限购，广州客户的投资渠道进一步收窄，从化、增城成为政策下最大的受益者。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010从图中可见，从化楼市成交具有一定的波动性，一般国家调控政策之后的2-3个月后会出现成交的高峰，即经过政策观望期后，除了本地客户重新回到市场外，也使更多的广州客户逐渐流入从化市场。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20103月底，从化公布房价控制目标，表面上是抑制房价的目标，实际上可以解读成是市场升值的预期，对市场而言，同样是利好的。现时从化限贷不限购，但随着房价的上涨，不排除会被纳入限购的范围。据了解，从化市楼盘基本以广州客户为主，尤其是别墅楼盘，若然实施限购，对于从化市场的冲击是不可想象的，对别墅市场的打击更大。可见，政策令项目未来开发的风险骤然增大。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010政策小结现时的房地产政策对于从化市场而言，基本是利好的；但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加；因此，建议本项目应尽快开发。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20102、从化房地产市场分析Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010从近几年的供求情况来看，从化房地产市场处于快速发展的阶段Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010近一年来，受到房地产调控政策的影响，从化住宅市场的成交量呈波动上升，上半年受到抑制后，2010年下半年成交放量增长。成交价格保持稳中有升。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010目前从化房地产市场的发展格局为：以温泉镇为依托的旅游地产板块，以中心城区为依托的城市型地产板块，及以广州辐射为依托的边缘型地产板块。本案Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,20103、温泉镇区域市场分析Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售，市场供应量偏少，片区处于初步开发阶段，开发强度不大。富力泉天下本案居礼润园方圆。明月山溪望庐美谷项目在售货量方圆明月山溪96套富力泉天下220套居礼.润园46套望谷.美庐88套合计450套Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010多个品牌开发商开始进驻区域，且开发规模普遍较大，显示市场对于区域的发展潜力比较看好的。片区项目都是别墅+小高层的组合。小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的需求，别墅产品主要面向广州中高端的投资客户。较为丰富的产品线，可以最大限度满足市场的需求，分散项目的开发风险。项目开发商占地面积建筑面积产品组合方圆明月山溪方圆地产43.2万㎡31.5万㎡小高层+别墅（双拼、独栋）富力泉天下富力地产79.9万㎡52.9万㎡小高层+别墅（联排+独栋）居礼润月广州家化置业7.3万㎡1.6万㎡小高层+别墅（双拼+独栋）望谷.美庐乾基实业8.9万㎡4.5万㎡别墅+小高层（后期开发）Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010项目建筑风格方圆明月山溪中式风格富力泉天下现代简约风格居礼.润园现代简约风格望谷.美庐东南亚风格建筑风格方面，在售项目各具特色，以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群，但与周边环境的契合度欠佳，略显突兀。考虑到温泉区绿化率高，又有温泉和历史作为重要卖点，结合度假型客户追求绿色生态、体现大自然、与自然相融的需求，项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境，怎样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体，让住户尽情享受大自然。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同，主要是生态山水、温泉、配套、物管等，创新能力有所欠缺，客户对项目的辨认度偏低，品牌开发商有一定的先天优势。在景观资源共享、外部环境类同的区域内，自身产品的创新往往是项目成功的关键，如建筑风格、户型、生活形态等的创新，这方面方圆明月山溪优势比较突出，明月山溪在户型设计上的创新赢得众多客户的喜爱。项目卖点方圆明月山溪原态山水、私家泳池、度假配套、创新户型、品牌富力泉天下生态公园、赛马场和高尔夫球场、温泉、物管服务、品牌居礼润园温泉、产品细节、生态山水望谷.美庐温泉、生态山水、便捷交通、五星级服务Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010在售别墅单位面积大部分在400㎡以下，集中在200-400㎡的面积段；其中200-300㎡的产品市场供应量最大，占比超过50%，主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资度假，市场的需求量较大。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010从产品的消化情况来看，除了明月山溪外，其余别墅项目的消化速度都较慢；一方面是调控政策不断加码，市场观望气氛比较浓重；。项目消化情况方圆明月山溪前期的文明里、诗书里已基本售罄，明月里新一期五一将推出96套，现已基本认筹完毕。富力泉天下新一期紫檀山推出212套，未售112套，消化率约47%居礼.润园共推出46套，消化率仅50%望谷.美庐新一期推出88套，仅售10套，消化率约11%Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010价格对比Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一，基本以吸纳广州地区的投资度假客户为主，本地市场对别墅产品的需求较小，局限于部分本地中高端客户，洋房产品则可以吸引到一定量的本地客户。明月山溪由于品牌和小面积户型的关系，对本地购房者的吸引力同样大。项目客户构成方圆明月山溪本地和广州客户均有，比例相当富力泉天下广州投资客户为主居礼.润园望谷.美庐广州投资客户为主Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010竞争楼盘分析（明月+美庐+居礼）Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010明月（最值得研究）明月的基本情况开发商广州从化方圆房地产发展有限公司项目地址从化温泉镇内（紧邻从化温泉旅游区）占地面积432000平方米建筑面积315000平方米开盘时间2011年货量销售情况根据市调，该项目前期产品已经售完，目前准备推出【风雅颂】组团，目前收筹已经完成。主力户型溪谷独栋【风雅颂】，户型面积为151㎡、285㎡和376㎡销售价格均价约12000-24000元/月（精装修）项目优势临近温泉度假区和流溪河，拥有原生生态资源；每户私家泳池；产品精装修，有高端的物业管理服务。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010明月的规划、推售节奏和卖点归纳Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010户型分析（配图片）Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010广告投放分析Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010客户分析Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010营销成功之道归纳Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010美庐美庐的基本情况开发商广州市乾基实业有限公司项目地址广州.从化温泉西路3号占地面积88555平方米建筑面积44715平方米开盘时间2011年5月1日货量88户销售情况已售10套，未售78套主力户型产品有240㎡、260㎡、267㎡的别墅销售价格9500元/㎡项目优势邻近温泉度假村，周边环境安静，空气质量高；每户温泉入户；国际酒店规划中和五星级酒店服务。Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010美庐销售情况和客户分析Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010居礼居礼基本情况开发商广州家化置业有限公司项目地址从化温泉镇温泉东路58号占地面积73419平方米建筑面积16205平方米开盘时间2009年5月货量226套销售情况已售23套，未售23套主力户型270—430㎡的独栋别墅销售价格25000元/㎡项目优势临近流溪河和温泉度假村，每户温泉入户，温泉高尔夫球场。Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010销售情况和客户情况Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2010小结Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,20104、项目发展方向建议Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2010根据现时的政策情况，越迟开发承担的风险越大，建议尽快动工开发；在地块允许的情况下，建议两种物业类型组合开发，降低风险；在资源共享、配套共享的情况下，产品自身的特色和创新是项目成功开发的关键；Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,2010谢谢