XXXX年3月北京住宅市场分析月报_40P_世联

世联评估华房数据版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联评估所有，未经世联评估公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011-4-222011年3月北京住宅市场月报本报告是严格保密的。北京住宅市场月报—3月看点2三次调控持续，政策如何表现？调控后市场表现如何?成交量回升，成交价大幅下滑，一手房量升价跌，二手房量升价平。2011年4月份北京住宅市场走势将如何？3月住宅成交价低位徘徊，基数较低，高价位区域供应量较大，4月成交价下降空间有限，购房者观望情绪日重，成交量难以上升。预计4月量跌价平。第三次上调存款准备金率0.5个百分点，国土部要求楼面地价不得超历史最高价，北京今年房价控制目标稳中有降。本报告是严格保密的。北京住宅市场月报—报告结构3报告结构导图行业动态总结市场表现对比市场表现点评与展望市场表现综述各级市场对比三级市场表现二级市场表现一级市场表现本报告是严格保密的。内容摘要内容摘要11行业动态行业动态22市场表现市场表现33市场表现对比市场表现对比44内容摘要内容摘要11行业动态行业动态22334本报告是严格保密的。内容摘要1行业动态市场表现市场表现对比2345本报告是严格保密的。3月楼市：调控持续，成交量回升，成交价大幅下滑一手房量升价跌，二手房量升价平63月北京楼市：成交量回升，成交价大幅下滑，一手房量升价跌，二手房量升价平。调控持续政策频出成交价大幅下滑总体产品区域总结价一级市场二级市场三级市场l本月新增住宅用地11块，无住宅用地成交。二手房量涨价平l成交面积101.4万平米，环比上涨31%。u成交价格为17216元/平方米，下与上月基本持平；l大部分行政区二手房成交量出现上涨，海淀区上涨量最大。l60平方米以下小户型成交量上涨较大。l顺义房山成交价格上涨较大。量量价量价成交量回升土地市场无住宅用地成交l一手房市场成交量有所上升，为53.95万平方米。l一手房成交均价大幅下降，下降幅度为22.8%，成交价为19226元/平方米。l朝阳、密云、房山、丰台是月成交主力区域，成交总量占比超过67%。l受腾龙源城影响，平谷价格上升较大。一手房量涨价跌l90平方米以下户型成交量较大，占市场份额的58.9%l80平方米以下中小户型价格下降幅度偏小。市场表现综述本报告是严格保密的。1内容摘要行业动态2市场表现市场表现对比347本报告是严格保密的。l第三次上调存款准备金率0.5个百分点l国土资源部：楼面地价不得超历史最高价l北京公布今年房价控制目标l国土部：优质地块出让要严防出现价格异常政府&金融机构开发商l央行报告：74.4%居民认为目前房价过高l北京：违规补交社保的购房者账户将被清空购房者三次调控持续，调控政策频出房地产企业资金紧绷，购房限制日渐严厉8l北京：开发商集体推迟开盘时间l近七成房企经营性现金流下滑本报告是严格保密的。央行上调存款准备金率，限地价政策频出北京调控目标公布，目标稳中有降9Ø央行3月18日下午6点宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。Ø国土资源部日前下发通知，指出，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高的情况，通知特别点明要“控价格、防‘地王’”。Ø经市政府研究，并广泛听取各界意见后确定，本市新建普通住房价格控制目标是：加大住房保障力度,廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房的价格与去年相比稳中有降。Ø3月2日下午，国土资源部召开保发展保红线工程2011年行动动员部署电视电话会议。会上，徐绍史强调，优质地块出让之前，一定要做好研判和评估，一定要严防出让价格的异常，特别是高价地。l第三次上调存款准备金率0.5个百分点l国土资源部：楼面地价不得超历史最高价l北京公布今年房价控制目标l国土部：优质地块出让要严防出现价格异常政府&金融机构本报告是严格保密的。市场冷清，开发商推迟开盘七成房企经营性现金流下滑Ø经历了调控胶着期后，推迟开盘，成为不少开发商的选择。原来计划在2月入市的19个项目中，最终开盘的项目只有4个。截至3月23日，北京3月只有11个项目开盘，远远低于去年同期。Ø数据显示，截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。l北京：开发商集体推迟开盘时间l近七成房企经营性现金流下滑10开发商本报告是严格保密的。74.4%居民认为目前房价过高违规补交社保的购房者账户将被清空11Ø按照相关部门规定，以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费属违规行为，一经发现属于违规补缴的情况，社会保险基金管理中心理等部门将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理，并将相关信息记入个人信用警示系统，同时违规交易将被取消购房资格。l央行报告：74.4%居民认为目前房价过高l北京：违规补交社保的购房者账户将被清空Ø3月16日，央行发布《2011年第1季度储户问卷调查报告》。对调控后房价走势，33%的居民预测房价将“保持稳定”，另30%持“上升”预期(包括“上升”或“先降后升”)，近20%持“下降”预期(包括“下降”或“先升后降”)。对当前房价水平，74.4%的居民认为“过高，难以接受”，是仅低于上年末(75.5%)的第二高值。购房者本报告是严格保密的。市场表现3行业动态内容摘要市场表现对比21412本报告是严格保密的。13土地供应量激增，成交量持续走低数据来源：北京市土地储备中心3月北京一级市场成交总览Ø3月土地供应激增，新增供应土地19块，较上月大幅增长，其中居住用地11宗，占供应宗数的50%以上；Ø2月土地成交持续走低，成交宗地7块，规划建筑面积133.86万平方米，成交地块以工业为主；本月住宅用地无成交；Ø截止3月底，本年共出让居住用地37.33公倾，占年度居住用地供应量的1.46%，居住用地供应量偏小。规划用途供应宗地数成交宗地数规划建筑面积（万㎡）成交面积占比规划建筑面积环比变化楼面地价(元/㎡）居住类用地11000.0%-100%0商服金融类用地3226.4319.7%-48%6021工业用地34102.2976.4%355%889其它215.143.8%-85%3777合计197133.86100.0%5%2013一级市场本报告是严格保密的。Ø本月二级市场成交价为19226元/平方米，环比有较大幅度下降，降幅为33.82%为近一年来最大降幅。3月三次调控影响进一步加深，同时受密云保利花园成交价较低成交量较大影响，本月成交价格出现大幅下降。Ø本月二级市场成交价为19226元/平方米，环比有较大幅度下降，降幅为33.82%为近一年来最大降幅。3月三次调控影响进一步加深，同时受密云保利花园成交价较低成交量较大影响，本月成交价格出现大幅下降。14成交量处于历史较低水平，成交价大幅下滑价数据来源：华房数据Ø3月一手房供应量较上月有所增长，新增供应43.54万平方米；成交面积53.95万平方米，环比上升31.52%；Ø3月虽然供应成交量环比有所上升，但同比降幅均在却50%左右3月份成交供应量仍处于较低水平。量二级市场0200040006000800010000120001400016000180000204060801001201401601801003100410051006100710081009101010111012110111021103万平方米上市面积成交面积上市套数成交套数套2011年3月一手住宅成交监测04000800012000160002000024000280001003100410051006100710081009101010111012110111021103元/平方米2011年3月一手住宅成交均价走势本报告是严格保密的。15Ø3月，有新增供应量的区县仅有五个，其中丰台供应量最大；Ø3月丰台、朝阳区是本月供应的主力区域，城八区供应量占比为68%，城八区供应量占比上升，将近一段时期内对全市成交价起到推涨作用；Ø3月，受本月及上月供应影响，朝阳、密云为全市成交量最大的两个区域，密云受保利花园项目影响，少有的成为本月成交前列的区域；Ø从成交量来看，3月有多个区域成交量上升，成交量上涨较大的区域为密云、房山、丰台，顺义城八区供应量增加密云成交量上升较大二级市场行政区表现数据来源：华房数据05101520·ą́³¯ÑôͨÖÝ·¿É½´óÐËÃÜÔƲýƽÎ÷³Çº£µí˳ÒåÑÓÇ춫³ÇÐûÎ仳Èá³çÎÄʯ¾°É½ÃÅÍ·¹µÆ½¹È¿ª·¢Çø万平方米2011年3月一手住宅各行政区供应监测0%5%10%15%20%25%30%02468101214³¯ÑôÃÜÔÆ·¿É½·ą́˳Òå´óÐ˲ýƽͨÖݺ£µí¿ª·¢ÇøÐûÎäʯ¾°É½¶«³Ç»³Èá³çÎÄÑÓÇìÎ÷³Çƽ¹ÈÃÅÍ·¹µ万平方米1102成交量1103成交量1102占比1103占比2011年3月一手住宅各行政区成交监测本报告是严格保密的。16各区域成交价涨跌各半顺义成交价下降显著二级市场行政区表现数据来源：华房数据3月份，各行政区成交均价有涨有跌：l平谷涨幅最大l顺义价格降幅最大Ø平谷均价上涨原因：本月，平谷腾龙源城项目成交量较大，占区域成交量的60%以上，该项目成交价为14668元/平方米，远远高于平谷市场均价，拉高了平谷本月成交价。Ø顺义均价下降原因：2月顺义成交价受龙湾及东方太阳城两别墅项目影响，成交价处于高位，3月，顺义价格出现回调。昌平延庆朝阳怀柔崇文密云通州开发区房山宣武大兴西城海淀石景山丰台东城平谷门头沟-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2011年3月各行政区成交均价环比变化本报告是严格保密的。17二级市场环线表现数据来源：华房数据三四环之间供应量较大五环内成交量趋平，五环外成交大幅上升Ø在成交方面，本月三四环之间供应量最大；在成交方面，Ø五环外成交较大，占总量的71%，其中，五六环之间为成交量最大区域，六环外成交量其次，六环外成交量较大主要受保利花园项目影响。-200%-100%0%100%200%300%0.0010.0020.0030.0040.00二环内二三环之间三四环之间四五环之间五六环之间六环外万平方米2011年3月一手房供应环线监测1102供应量1103供应量环比-100%-50%0%50%100%150%0510152025二环内二三环之间三四环之间四五环之间五六环之间六环外万平方米1102成交量1103成交量环比2011年3月一手住宅各环线成交监测本报告是严格保密的。18二级市场环线表现各环线整体价格呈现下降态势，随环线外扩，下降幅度逐渐增大数据来源：华房数据Ø3月各环线整体价格呈现下降态势，六环成交价下降最大，达到30%，五六环之间价格下降18%，二环内价格环比上涨31%。Ø3月三次调控进一步深入，连续加息及提高首付对刚需购房产生较大影响，由此造成以刚需为主的外环区域成交跌幅大于内环线的现象，房地产调控进一步深入，对刚需购房影响大于改善性购房。-40%-20%0%20%40%0100002000030000400005000060000二环内二三环之间三四环之间四五环之间五六环之间六环外元/平方米2011年3月一手房成交价环线监测1102成交价1103成交价环比本报告是严格保密的。19二级市场商品类型数据来源：华房数据3月北京二级市场成交总览别墅市场供应充足，成交低迷普通住宅成交占比为90%以上Ø3月别墅市场供应充足，成交低迷，供应量较上月有大幅增长，本月供应11.77万平方米，环比上升160%，供应占比升至21%；在成方面，成交量大幅下降，成交111套，占比为2.09%；Ø在成交价格方面，别墅成交价较普通住宅高12447元。Ø3月别墅市场供应充足，成交低迷，供应量较上月有大幅增长，本月供应11.77万平方米，环比上升