XXXX年上半年全国房地产政策及西安楼盘市场分析解读_36页

Page12011年6月21日2011201120112011年全国及西安楼市年全国及西安楼市年全国及西安楼市年全国及西安楼市政策回顾及市场分析政策回顾及市场分析政策回顾及市场分析政策回顾及市场分析Page2楼市宏观调控政策回顾楼市宏观调控政策回顾楼市宏观调控政策回顾楼市宏观调控政策回顾1111西安楼市西安楼市西安楼市西安楼市2011201120112011年第一季度行情分析年第一季度行情分析年第一季度行情分析年第一季度行情分析22223333目目目目录录录录西安楼市西安楼市西安楼市西安楼市2011201120112011年第二季度行情分析年第二季度行情分析年第二季度行情分析年第二季度行情分析Page3（中国楼市十年调控政策一览表）“新一轮土地革命”的开始房地产市场的上涨期房地产市场的相持阶段房价屡创新高，地王频现楼市再次进入相持的阶段全国楼市涨声一片阶段特征阶段特征阶段特征阶段特征总结总结总结总结提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。土地使用权《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》2001200120012001年年年年叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。招拍挂、土地出让《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2002200220022002年年年年从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。“8·31”土地大限由此得来。限时开发、土地回收《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》2004200420042004年年年年国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。国八条、利率、营业税《关于切实稳定住房价格的通知》2005200520052005年年年年“国六条”正式出台。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。90/70、2年到5年、个税强征《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《关于住房转让所得征个人所得税有关问题通知》2006200620062006年年年年随后房地产市场急转直下，各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。限外令、二套房、不断加息《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007200720072007年年年年相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。降息、利率7折、税费减免《国务院关于促进节约集约用地的通知》2008200820082008年年年年12月27日，国务院总理温家宝接受新华社的专访，其中有关房价问题，温总理提出抑制房价过快上涨的四项措施。遏制房价增长国务院总理温家宝：“遏制房价增长过快”2009200920092009年年年年两会过后，北京、上海、深圳等城市的房价并未应声而落，相反呈现出加速上涨的态势，4月15日中央政府四管齐下，再出重拳遏制房价增长，拉开“史上最严调控”的序幕。三套房停贷、看房不看贷被称为“史上最严调控政策出台”2010201020102010年年年年影影影影响响响响内内内内容容容容政政政政策策策策时间时间时间时间楼市虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近楼市虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近楼市虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近楼市虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近10101010年来中国的房年来中国的房年来中国的房年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，仍然处在一个长期的上升通道中。地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，仍然处在一个长期的上升通道中。地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，仍然处在一个长期的上升通道中。地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，仍然处在一个长期的上升通道中。Page41999—2010年全国市场商品房销售的均价（元/平方米）数据来源来源：国家统计局3.7518.712.66.24.93.5416.824.75.9-1.9185719482017209221972608293731193645357644594724-50510152025301999200020012002200320042005200620072008200920100500100015002000250030003500400045005000增幅%元/m2调不完的政策，涨不停的房价，调控政策依然压不住楼市不断上涨的势头。调不完的政策，涨不停的房价，调控政策依然压不住楼市不断上涨的势头。调不完的政策，涨不停的房价，调控政策依然压不住楼市不断上涨的势头。调不完的政策，涨不停的房价，调控政策依然压不住楼市不断上涨的势头。Page5上调金融机构存款准备金率50个基点金融机构存款准备金率上调5月18日全国上调金融机构存款准备金率50个基点金融机构存款准备金率上调4月21日全国上调金融机构存款准备金率50个基点金融机构存款准备金率上调3月25日全国上调金融机构存款准备金率50个基点金融机构存款准备金率上调2月24日全国上调金融机构存款准备金率50个基点金融机构存款准备金率上调1月20日全国上调存贷款基准利率0.25个百分点，调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%存贷款基准利率上调4月6日全国上调存贷款基准利率0.25个百分点存贷款基准利率上调2月9日全国货币政策货币政策货币政策货币政策主要内容主要内容主要内容主要内容政策主题政策主题政策主题政策主题发布日期发布日期发布日期发布日期区域区域区域区域政策类型政策类型政策类型政策类型2011201120112011年上半年全国房地产政策回顾年上半年全国房地产政策回顾年上半年全国房地产政策回顾年上半年全国房地产政策回顾Page6数据采集方式、调查指标的调整、指数计算方法的调整、数据发布方式和时间的调整国家统计局改进房价统计方法2月16日全国其他其他其他其他如果发现异常地块，各地要在成交确认书签订后的2个工作日内，填写上报。各县级国土部门还要对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的“异常”地块要在6月30日前补充上报全国地价监测扩至县级城市异常地块2日内上报5月全国限定房价或者地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》5月12日全国在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录（2007年修订）》进行了修订4月初全国商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用发改委发布《商品房销售明码标价规定》3月16日全国要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买第三套房国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”)1月26日全国房地产政策房地产政策房地产政策房地产政策主要内容主要内容主要内容主要内容政策主题政策主题政策主题政策主题发布日期发布日期发布日期发布日期区域区域区域区域政策类型政策类型政策类型政策类型2011201120112011年上半年全国房地产政策回顾（续）年上半年全国房地产政策回顾（续）年上半年全国房地产政策回顾（续）年上半年全国房地产政策回顾（续）Page75月15日《陕西省〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》正式出台并开始实施，凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要按该细则实行明码标价。同时，中介机构销售二手房的明码标价也要参照执行。陕西出台商品房销售明码标价细则成交价须公布2011.5.15陕西省市住建委、市发改委等五部门昨天联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，明确规定上述项目不得采用单元式或住宅套型式设计，应采用公共走廊、公共卫生间式布局。《通知》将于6月1日起执行。西安五部门规范销售秩序商业楼盘禁建套型住宅2011.5.18西安市在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中，人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。记者了解到，目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。榆林入房价重点监测名单——三四线城市6月12日，省住建厅和省物价局联合下发通知，明确指出要加强房地产开发项目车位租售管理，规范车位、车库租售价格行为。从今年6月起，对具有独立产权的车位、车库出售应与商品住房相同，销售价格涨幅应低于当年本地新建住房价格涨幅水平。这是我省政府部门首次采取措施将车库和车位纳入房地产调控。车位涨幅不得高于房价2011.6.12陕西省房地产政策房地产政策房地产政策房地产政策主要内容主要内容主要内容主要内容政策主题政策主题政策主题政策主题发布日期发布日期发布日期发布日期区域区域区域区域政策类型政策类型政策类型政策类型西安西安西安西安2011201120112011年上半年楼市政策回顾年上半年楼市政策回顾年上半年楼市政策回顾年上半年楼市政策回顾Page8西安楼市限购的谜团终于在2011年2月25日拨云见日，西安市长陈宝根在主持召开市政府常务会议上，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。西安市住房保障和房屋管理局关于落实住房限购政策有关问题的通知2011.2.25西安市4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。就在督察组结束陕西考察的当天，一直被媒体质疑调控目标定得偏高的西安正式宣布，下调2011年新建住房价格涨幅3.5个百分点，从之前公布的15%调整至11.5%。西安房价涨幅调至11.5%成首个“回炉”城市2011.4.14西安市5月12日，陕西省住房和城乡建设厅按照国务院《关于进一步做好房地产市场调控的通知》文件要求，确定并公布了13个城市和杨凌示范区2011年新建住房价格控制目标。其中延安可增长幅度最大，但必须低于当年人均可支配收入增长幅度的7个百分点。西安增长幅度为低于当年人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。陕西省公布14城市（区）2011年新建住房价格控制目标2011.5.12陕西省房地产政策房地产政策房地产政策房地产政策主要内容主要内容主要内容主要内容政策主题政策主题政策主题政策主题发布日期发布日期发布日期发布日期区域区域区域区域政策类型政策类型政策类型政策类型西安西安西安西安2011201120112011年上半年楼市政策回顾（续）年上半年楼市政策回顾（续）年上半年楼市政策回顾（续）年上半年楼市政策回顾（续）Page9楼市宏观调控政策回顾楼市宏观调控政策回顾楼市宏观调控政策回顾楼市宏观调控政策回顾1111西安楼市西安楼市西安楼市西安楼市2011201120112011年第一季度行情分析年第一季度行情分析年第一季度行情分析年第一季度行情分析22223333目目目目录录录录西安楼市西安楼市西安楼市西安楼市2011201120112011年第二季度行情分析年第二季度行情分析年第二季度行情分析年第二季度行情分析Page102011201120112011年第一季度商品房施工面积年第一季度商品房施工面积年第一季度商品房施工面积年第一季度商品房施工面积39521753952175395217539521