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信阳市房地产市场调研报告2010年6月28日信阳城市概况及经济发展情况信阳房地产市场现状分析信阳土地市场分析重点个案分析目录城市结构信阳市号称中国茶都,位于河南省南部,东与安徽为邻,南同湖北接壤,介于鄂豫皖三省的结合部,处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205公里,南北宽约142公里,总面积1.89万平方公里,辖8县(罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县)2区(浉河区、平桥区)。关键词:茶都、豫南明珠、三省通衢431.9508.6588.4930866.79711.0213.81313.87.412.220.8010020030040050060070080090010002004年2005年2006年2007年2008年2009年0510152025生产总值增幅信阳市GDP在周边城市处于中游水平,经济实力位于河南省内第二梯队“十一五”期间信阳市GDP增速在13%左右,保持较高的增长速度经济发展与地位经济发展与地位184.4281.1504.43659.6858.14372.3010020030040050060070080090010002004年2005年2006年200720082009固定资产投资(亿元)趋势线从04年起,全市固定资产投资持续高位运行(主要受工业投资、房地产开发和重点项目投资强劲的影响),近三年年均涨幅39%。人口结构与消费水平截止2009年底,总人口806.82万人,常住人口679.28万其中信阳市主城区(浉河区、平桥区)城镇人口为60万人。到2020年实现人口100万。596467847759947711024120472396270831533737461842720500010000150002004年2005年2006年2007年2008年2009年农民人均收入城镇居民人均收入2009年全国城镇居民人均可支配收入17175元,河南城镇居民人均可支配收入13231元。09年信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国,与河南省基本持平,说明信阳当地的招商引资效果较为明显全省排名第五,整体消费水平较高。全省排名倒数第四,贫富差距较大。河南省18地市2008年社会消费品零售总额河南省18地市2008年人均社会消费品零售总额信阳市具有河南省人口多的重要特征,是人力资源大市;每年有约1/4的劳务输往国内外,相当一部分人群将对信阳的高端消费作出贡献;信阳市河南省交通门户,便捷连接京广沪等发达地区,临近武汉,客观上对外出劳务提供了便捷;由于具有外地的视野,信阳在消费观念等方面受发达地区的影响较大。(数据来源:信阳统计年鉴2006)京广线京九线宁西线信阳信阳每年有大量的劳务输往国内外,潜在消费可期;受发达地区影响较大产业结构与规划劳务经济:信阳劳务经济发达,已成为全市的一大支柱产业。2009年,全市外出务工人员达212万人,劳务收入达190.92亿元,大大强化了城乡居民的购买力(信阳劳务经济创出了劳务培训、双向维权、金桥工程、回归工程四大亮点,催生了一些知名的劳务品牌,如平桥、浉河的建筑、商城的厨师、光山的服装、淮滨的电焊、潢川的园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等)旅游业:近几年,信阳旅游业不断发展壮大,2009年旅游总收入为21.82亿元,占当年GDP的10.25%(五一”假日信阳市共接待游客65万人次,实现旅游收入2.11亿元,“十一”假期,信阳市共接待游客193.88万人次,旅游综合收入5.4亿元)。经过多年的发展,信阳各县区形成了各自的特色产业:如溮河区的茶叶和板栗、平桥区的石榴和非金属矿(上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿,总储量7.3亿吨,其中珍珠岩储量1.2亿吨,占全国50%以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能,是建筑节能环保材料)、罗山的纺织和新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编和水暖器材等。产业结构与规划交通布局与规划信阳交通便利,京广、京九铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北,宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。目前正在建设过程当中的石武客运专线也从信阳经过。城市性质:全市的政治、经济、文化中心,豫南地区重要交通枢纽、以发展工贸和旅游服务业为主的区域中心城市周边县拥有丰富的矿产资源,产业人口丰富信阳市区通过高速公路和国道有效辐射周边县乡107国道沪陕高速京珠高速312国道市区罗山息县淮滨固始商城新县光山潢川信阳市是区域性中心城市,周边县乡发展自成体系,但市区对八县仍有较大吸引力在2009年7月8日,中国城市竞争力研究会在香港发表2009年度中国十大十佳宜居城市排行榜,信阳榜上有名,位居第十。现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心,工贸旅游综合发展,具有山水园林风貌的区域中心城市”。规划到到2020年达到人口100万,建设用地100平方公里的“双百”规模。0204060801002005年4242.452010年60602020年100100人口(万人)用地(平方公里)城市尺度小,城市化率低,但政府未来加快城市化的发展意图明显,城市将快速扩张城市总体规划主城区总体规划的空间布局策略为:“南联北延,东拓西优”。1.向东:主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区,城市大规模集中建设的居住区。2.向北:跨过羊山和龙飞山,主要建设科教园区及配套居住组团,发展教育产业。3.向西:有南湾风景区及金牛山风景区,发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。4.向南:完善湖东区的建设,保护和完善浉河两岸的景观,作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。在城镇建设规划中,以将信阳中心城区建设成地区性中心城市为主要目标,强力推进羊山新区、信阳工业城和各管理区的开发建设(努力打造人口100万、面积100平方公里的“双百”地区性中心城市),积极发展半小时经济圈,建设信阳至罗山(信阳至罗山48公里)经济走廊,拉大中心城区框架。中心区:金融、商贸服务、文化娱乐中心平桥区:规划居住和工业功能为主,未来城市区域副中心羊山新区:未来的行政中心、集居住、商业金融、文化娱乐等功能大学城:以科研和旅游为主南湾城:以科研和旅游为主湖东区:以居住为主工业城:以工业和物流为主本项目城市结构:羊山行政中心将快速提升,中心区商贸等功能进一步强化;平桥规划为工业和居住中心,发展前景好高铁站17信阳规划根据《信阳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》及《信阳市住房建设规划》的相关要求,计划期内,2009年,商品住房建设1.34万套,建设面积120.11万平方米,政策性住房建设1.01万套,建筑面积60.87万平方米。近期重点建设1羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制,城市定位是现代化的山水园林生态城市,突出人与自然和谐的特点,打造“绿色羊山”。羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体,规划四大组团,即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。位于新区南半部的行政、金融组团,是开发建设的主体,占地面积21.57平方公里,占总面积的28.7%。这两个组团又分为4个较小的组团,形成4个中心,即:行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中,科技文教组团占地12.28平方公里,占总面积的16.46%;度假休闲组团占地8.98平方公里,占总面积的12.04%;绿地、森林占地近33平方公里,占总面积的43%。新区中心区规划区总面积4.35平方公里,规划以羊山为背景,随山就势建设市级行政中心,沿中央绿轴两侧布置市级文化娱乐设施,南部规划为中央公园,东部为体育中心,西部为商业金融服务和生活居住区。该区域视野开阔,生态良好,是信阳市最具地域特色和时代特色的开放空间,也是投资金融商贸、文化娱乐业的最佳区域。浉河两岸该区域南靠贤山,北依城区,西起南湾大坝,东至京珠高速,全长24公里,规划区总面积16平方公里。规划以山、水、人、文、城为对象,充分开发滨水空间资源,将发展成为一个集休闲、观光、旅游、娱乐、商居为一体的景观带、经济带,是投资建设高档住宅、商业、文化、娱乐业的理想场所。.信阳工业城规划区总面积36平方公里,地势平坦,交通便利,水电充足,拟建设医药、机电、食品、电力、冶金、建材、化工、造纸、非金属制造和高科技工业园区等10个工业分区和物流仓储区。未来将成为市级工业基地,豫鄂皖区域现代化物流中心。近期重点建设2近期重点建设3大学城规划区总面积12平方公里,北临西合高速、南临龙飞山生态公园,西临固岗水库,规划区内山势平缓,环境幽雅,是创办各类高等院校、职业技术学校的最佳区域,也是投资建设高档住宅,经营各类公共服务设施的首选之地。南湾旅游区规划区总面积38.9平方公里,以南湾湖自然风貌为依托,规划了旅游基地、滨湖游览区、丘陵健身游览区、贤孝文化游览区、会议度假休闲区、田园农庄度假区和科普植物园区。该区域是投资旅游度假产业的理想之地。火车站广场规划区总面积370亩,主要用于建设办公、商业、宾馆、广场、绿地等设施。火车站广场是信阳市的门户和公共活动的中心,也是房地产和商业开发的黄金地段。南湾湖管理区概况信阳市南湾湖风景区位于信阳市西南部,距市中心仅5公里,是河南省伏牛山生态旅游线路的核心景区,景区规划面积724平方公里,是一个以生态旅游为主,集休闲度假、水上游乐、民俗风情、避暑休养于一体的旅游景区,景区先后荣获国家森林公园、国家水利风景区、国家AAAA级旅游景区和河南省风景名胜区、河南省文明景区等荣誉称号。景区水域面积75平方公里,是杭州西湖面积的12倍,最大蓄水量16.3亿立方米。景区地处亚热带向暖温带过渡地区,兼具“江南北国、北国江南”之特色,雨量充沛,气候温和,四季分明,适宜多种动植物生长,生态资源丰富,各类动植物2000多种,尤其是南湾湖盛产的“南湾鱼”享誉中原;南湾湖上游群山连绵,云雾缭绕,是“信阳毛尖”茶的主产地,名扬海内外。如今的南湾湖风景区,基础设施条件更加完善。境内有南湖路、茶韵路、湖东大道等3条宽阔的主干道把南湾湖风景区与信阳市区紧密连在一起,环湖旅游公路、景区门前旅游观光大道等旅游公路向景区内部延伸,再加上26条高标准农村公路把9个行政村与南湾城区连成一片,境内纵横交错的路网框架初步形成,水、电、气等基础设施基本完善,信阳建业·森林半岛、茗阳天下等大型休闲度假社区基本建成,使得南湾湖风景区成为信阳乃至全省最适宜人居、休闲度假的风水宝地茶韵路南湖路南湾湖管理区示意图信阳城市概况及经济发展情况信阳房地产市场现状分析信阳土地市场分析重点个案分析目录市场现状房地产发展的进程信阳市区房地产商品化的程度较高,单位建房、安置房的比列略低于其他城市,并且开发规模趋向于大盘大手笔的运作,小盘很难在市场中立足;信阳风土人情信阳人,爱吃、爱玩、爱找乐,对居住环境有较高要求,这都在一定程度造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。购房能力与其它地市人相比,信阳人均收入平均偏低但消费偏高,所以信阳市民对房地产消费受价格因素影响较大;0204060801001202007年2008年2009年2007-2009年信阳市房地产投资额(亿)55.8686.73112.51房地产投资(亿)0204060801002007年2008年2009年2007-2009年住宅投资情况43.2474.2888.39房地产投资额房地产商品房销售额2007-2009年信阳市商品房销售额(亿)69.7343.8152.4010203040506070802007年2008年2009年销售额(亿)2007-2009年住宅销售额(亿)39.0734.7554.9601020304050602007年2008年2009年2010年1-3月商品房销售情况套数面积(㎡)金额(万元)均价(元/㎡)1月6848111318884
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