丰县北关地块的市场调研(1)

丰县北关地块的市场调研2015.5目录第一部分：宏观市场第二部分：中观市场第三部分：微观市场1、城市概况1、土地交易1、老城区个案参考2、经济概况2、房地产交易2、户型研究3、人口概况3、可行性成本核算3、消费者喜好研究目录第一部分：宏观市场1、城市概况2、经济概况3、人口概况宏观市场城市概况·交通要道，四通八达。丰县位于地处苏鲁豫皖四省七县交界处。距徐州75公里，境内徐荷铁路、徐济高速公路，徐丰一级公路连接洛连、宁徐、京沪、京福高速公路，交通十分便捷。全县总面积1449.7平方公里，辖14个镇1个林场。凤城镇首羡镇顺河镇常店镇欢口镇师寨镇华山镇梁寨镇范楼镇孙楼镇宋楼镇大沙河镇王沟镇赵庄镇宏观市场城市概况·水陆空辐射周边高速公路：徐济（徐州—济宁）高速公路与京福、京沪高速公路并网。省级公路：S321沛丰单公路连通丰县东西，西通山东菏泽，河南商丘等地，东连山东枣庄、临沂等地；S322徐丰一级公路连接徐州丰县；S254贯穿丰县南北，北通山东济宁等地，南连安徽淮北等地。铁路：丰沛铁路2009年6月正式开工建设，全长50.166公里，丰沛铁路是打通徐（州）荷（泽）线、接轨京九线的重大工程，目前尚未通车。水路：丰县位于微山湖西部，境内主航道复新河为六级航道，与湖西京杭运河相通，相距40公里。航空：距徐州观音机场100公里，行车需1h宏观市场城市概况·三级城镇体系，人口规模30万。开发区，打造“一区八园”分别为开发区的锡丰工业园、盐化工产业园、食品及农副产品加工园、高新技术产业园、商贸物流园、机械加工园（欢口镇）、电动车产业园（常店镇）、光伏农业产业园（梁寨镇）。丰县县域城镇体系规划中规划至2020年丰县县域总人口113万人，城市化水平为47%，规划远期形成县城——重点中心镇——一般建制镇三级城镇体系结构。即：第一等级为丰县县城：人口规模30万人，规划区用地167平方公里。规划期内将常店镇南部（太行堤河以南）、孙楼镇、凤城镇合并成为丰县县城规划区。规划主城区人口27万人，周边城市人口3万人。建设用地30.60平方公里，人均102平方米。第二等级为重点中心镇：华山镇。华山镇规划为以观光农业，生态旅游、贸易服务为主要功能的旅游型城镇，镇域人口7.9万人，城市化水平31.65%。镇区人均建设用地110平方米。第三等级为一般建制镇：欢口镇、赵庄镇（由赵庄镇与王沟镇合并）、首羡镇、梁寨镇（由梁寨镇与范楼镇合并）、顺河镇（由顺河镇与常店镇北部合并）、师寨镇和大沙河镇（由宋楼镇与大沙河镇合并组成）。宏观市场经济概况·具有明显的土地财政依赖症平衡情况。2014年全县公共财政预算收入38.12亿元，上级转移支付补助收入26.94亿元，地方政府债券收入1.1亿元，上年结余及结转3.44亿元，全县公共财政总收入69.6亿元；当年全县公共财政支出62.65亿元，上解上级支出2.97亿元，全县公共财政总支出65.62亿元。收支相抵，年终结转下年支出3.96亿元，结余资金206万元。收入预算执行情况。2014年，全县公共财政预算收入实现38.12亿元，完成年初预算的105.3%，比上年增长22.1%。其中税收收入实现32.84亿元，完成年初预算的104.1%，比上年增长23.8%，占公共财政预算收入的比重86.2%，高于省定目标6.2个百分点；非税收入实现5.27亿元，完成年初预算的113.4%，比上年增长12.6%。公共财政预算收入加上上划中央四税5.76亿元，财政总收入实现43.88亿元，比上年增长19.9%。县本级公共财政预算收入实现7.96亿元，完成年初预算的102.7%，比上年增长17.6%。其中税收收入实现3.53亿元，完成年初预算的89.3%，比上年下降6.2%；非税收入实现4.43亿元，完成年初预算的116.6%，比上年增长47.2%。支出预算执行情况。2014年，全县公共财政预算支出实现62.65亿元（含上级专款），完成调整预算的94%，比上年增长15.7%。其中国有土地使用权出让金收入实现29.64亿元。宏观市场经济概况·国民生产总值增长放缓丰县的国民生产总值增长较快是2011年至2012年，连续两年均达到了25%的增长率，2013年之后，增长明显缓慢，同时也映证了目前经济增长乏力的现状，说明了丰县的正面临着经济下行的压力，在未来1-2年内仍将持续这种态势。虽然煤盐化工、电动车、食品及农副产品加工、机械制造是丰县的重要产业，对县域经济增长的贡献较大，并且2013-2014年扩张态势明显，但目前仍没有缓解经济增长缓慢的现状。宏观市场经济概况·机械、电动产业是支柱产业。截止至2012年底，制造业、批发零售业为行业主体机械制造业是丰县的主导产业之一，目前具有一定规模机械制造加工和铸造企业近40家。2014年打造机械产业园区，未来的产值就大幅提升，有利于推动丰县经济的发展。打造电动车产业群电动三轮车是丰县近几年飞速发展的新兴产业，目前全县电动三轮车企业达200余家，去年电动三轮车销售量近150万辆，整车和配件销售额近50亿元。2012年在录企业共计3836家，同比上涨14%。2014年开辟了电动产业园，建成后产量将大幅提升。2011年-2014年丰县不管是城镇人均可支配收入，还是农民人均纯收入皆处于稳步增长之中，2014年在许多行业不景气的情况下，城镇人均可支配收入和农民人均纯收的增长仍没有放缓。2012年城镇以上单位在岗职工平均工资38682元，比上年增长29.5%。说明丰县的民众并未受的大的经济环境的影响，经济仍处在上扬阶段。宏观市场经济概况·人均可支配收入仍处于上扬之势宏观市场人口概况·人口净流出严重2012年丰县人口总量稳定增长。年末全县户籍人口116.62万人，比上年末增长1.54万人，增长1.3%；全年出生人口2.54万人，死亡人口0.36万人，自然增长人口2.18万人，人口自然增长率18.9‰。2013年人口总量稳定增长。年末全县户籍人口118.23万人，比上年末增长1.61万人，增长1.4%；全年出生人口2.4万人，死亡人口0.76万人，自然增长人口1.64万人，人口自然增长率14.1‰。城区人口26万，规划2030年城区人口30万。以下是2013年全国城市人口净流出前20名。11.广安146万12.六安144万13.达州139万14.资阳135万15.菏泽130万16.黄冈126万17.玉林126万18.南充124万19.亳州116万20.徐州115万1.重庆419万2.周口329万3.信阳259万4.阜阳252万5.商丘182万6.毕节180万7.茂名165万8.驻马店163万9,南阳160万10.遵义151万小结1、丰县的整体经济环境一般，支柱产业较为单薄，城市吸附力差，属于人口净流出的五线城市。2、财政收入赢余不多，国民生产总值在徐州地区也是较为落后。3、城区人口26万左右，常住人口不会有较大的变化，购买力局限于本地，这样的投资环境稍有不慎就容易拖长战线，对资金实力是一种考验。目录第二部分：中观市场1、土地交易2、房地产交易3、可行性成本核算中观市场土地交易·整体交易量庞大丰县2013年供应的商住、商务办公、商业等土地面积约62.14万方，可开发建筑168.58万方，其中商务金融办公为6.43万方，商住面积约148.47万方。2014年出让的全部为商住性质，面积约为54.18万方，可建面积约152.7万方。2015年截止至5月已出让32.76万方，可建面积约87.43万方，其中商业面积约48万方，商务金融办公约1.15万方。近两年半的时间可建商住面积约351.27万方，按每户100平方米进行计算，可建成约35127套，但丰县的城区人口只有26万，外来人极其稀少，农村的剩余劳动力基本流向一二线城市。每年出让可建面积100多万方，可建成1万多套，而目前去化极不理想，未来势必会形成高库存，届时会给开发商带来严峻的资金考验，因此进入丰县市场需慎重。中观市场土地交易·老城区地块同样没有溢价参考地块参考地块参考地块北关地块2014年丰县老城区地块，虽然人民路北、工农路西高达284.8万元/亩，但楼面价约1068元/平方米。工农路西、南苑路南地块，楼面价约1051元/平方米，其余两块地均在900元/平方米以下，且均为起价成交，可见丰县地块一般是没有溢价，有着很大的谈判空间。中观市场土地交易·2015年老城区地块仍无上扬北关地块参考地块丰县2015年上半年的市场，老城区的商住用地，从120.3万/亩，楼面价820元/平方米，从侧面反映了整个房地产市场供大于求的低迷，未来白热化的竞争将是成本的控制与精细化操作。在价格持续走低的市场行情下，按价格趋势，做畅销产品，严格控制成本不可忽略，尤其是土地成本更应引起重视。中观市场土地交易·2013年表1编号土地位置出让土地面积(M2)用地性质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2013-94中阳大道北，沙支河西32131.85商务办公1.0-2.035443544丰县城市投资发展有限公司2013-95师寨镇丰沙路西24323.43商住1.2-1.617351735丰县天丰食用菌市场有限公司2013-96大沙河镇果都路南，大观园路东22085.75商住≤1.512431243丰县中新房实业有限公司中观市场土地交易·2013年表2编号土地位置出让土地面积(M2)用地性质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2013-90中阳大道南，复新河东15710.23商住1.3-2.527602760徐州融汇置业有限公司2013-91解放路北，秦台路南，经二路西61247.10商住≤3.091409140徐州丰华房地产开发有限公司2013-92解放路北，秦台路南，经二路东56784商住≤3.084808480徐州丰华房地产开发有限公司2013-64解放路南，经一路东27261商住1.5-2.542244224徐州中庚房地产开发有限公司中观市场土地交易·2013年表3编号土地位置出让土地面积(M2)用地性质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2013-80中阳大道南，东环路东69869.99商住2.5-3.51074010740上海红星美凯龙实业有限公司徐州恒润房产销售代理有限公司2013-81中阳大道南，东环路东45806.59商住2.5-3.570407040上海红星美凯龙实业有限公司徐州恒润房产销售代理有限公司2013-83南环路南，河滨路西24808.34商住1.5-2.543304330丰县环宇置业有限公司2013-84南环路南20000.15批发零售0.6-1.125202520丰县新胜房地产开发有限公司2013-85东城路东，南环路北35565.21商住1.5-2.555405540徐州星达房地产开发有限公司2013-86中阳大道北，经一路东59642.67商住≤3.092309230嵇志荣2013-87南环路北，工农南路西59287.82商住1.3-2.51202012020徐州鼎丰房地产开发有限公司2013-89南环路北，复新河东39639.30住宅1.5-3.061006100徐州悦丰置业有限公司中观市场土地交易·2014年表1编号土地位置出让土地面积(M2)用地性质容积率起始价(万元)成交价(万元)竞得人2014-24工农路西，南苑路南29042.75商住1.3-1.648854885丰县兴丰置业有限公司2014-43南环路北，东环路东23266.16商住≤2.032163216徐州华山德盛工程投资有限公司2014-44人民路北，工农路西31976.89商住≤4.01365613656丰县金牛置业有限公司2014-22解放路北，支农路东62276.8商住2.0-3.01608716087丰县鸿宇房地产开发有限公司2014-23南外环北，向阳南路东51010.49商住≤3.31327213272徐州荣丰置业有限公司2014-21南环路北，西城路东58951.48商住≤2.398639863丰县盛和房地产开发有限公司中观市场土地交易·2014年表2编号土地位置出让土地面积(M2)用