北京写字楼市场调研报告5-13

北京写字楼市场调研报告天安科创置业1/39北京写字楼市场调研报告第一部分北京写字楼市场背景一、经济、政策背景(一)宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增长：商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的基本面影响，基本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的发展而发展。2010年，全球经济持续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长17.9%,实际利用外资同比增长20.7%,年底前全年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。北京市统计局的最新经济运行数据显示，2011年一季度，北京市实现地区生产总值3509亿元，比上年同期增长8.6%，增长平稳。随着中国经济走出08年金融危机阴影平稳上行，国内需求持续增长，GDP稳步增长，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不断发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象的需求增长，对北京写字楼市场需求不断增加。(二)通货膨胀，不动产投资升温：受国际量化宽松的货币政策影响，导致资金流动性加大，通货膨胀加剧。2010年，北京CPI低开高走，四季度明显加大。10月份突破3%，11月份超过4%，12月份继续走高，达到4.7%。2010全年居民消费价格指数CPI比上年上涨2.4%，涨幅高于2009北京写字楼市场调研报告天安科创置业2/39年3.9个百分点。2011年一季度，北京CPI比上年同期上涨5.2%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。(三)险资彻底开闸，助力商务办公类物业发展：2010年9月，保监会对险资投资商业物业彻底开闸,投资上限为公司资产总额的10%。近7000亿元的规模投资，一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。2010年年末，在北京CBD核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场预计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型的商务办公类物业发展。(四)住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：正常而言相近地段的商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右，而近年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业的价格比同区域住宅偏低，商业地产自身的巨大价值尚没有被充分挖掘。2010年-2011年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，商务办公类物业呈现补涨态势，价值逐渐挖掘，助力商务办公类物业市场的发展。二、产业、规划背景(一)“十二五”规划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点2011年３月１６日，国家发布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，产业优化升级成为重要目标。发展高端、高效、高辐射的产业，运用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。2011年第一季度，北京第一产业增加值15.3亿元，增长2.1%。第二产业增加值北京写字楼市场调研报告天安科创置业3/39784亿元，增长8%，第三产业增加值2709.7亿元，增长8.7%，第三产业在GDP中占比达77%，达到发达国家水平，发达国家这一比重为７０。第二产业转变经济发展方式，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增长迅速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势明显，现代服务业的发展为商务办公提供更多需求。由于“十二五”规划将北京打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快。鉴于将北京建成世界城市的发展目标，第三产业所占的比重还要进一步加大。第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济的发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市的目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。加上人民币的持续升值，以往写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势，外资持续进入，写字楼、商业地产成为新的投资热点。(二)“两轴两带多中心”空间规划促进商务办公向多中心发展北京十二五规划纲要指出，将集中力量重点建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加快建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源及重大功能性项目向新城转移配置，集中力量打造“业城均衡”的综合新城，显著增强新城的承载力和吸引力，有效承接中心城功能，加强区域合作，推动人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。北京写字楼市场调研报告天安科创置业4/39两轴两带多中心的空间规划自2004年提出（2004-2020），至2010年十二五规划再度强调新城建设的力度，为新城持续发展带来新的机会，同时促进商务办公在传统商圈的基础上，逐步向边缘化多中心拓展。第二部分北京写字楼市场概况一、供需情况需求上涨，供应下降，空置率持续下降，核心商圈供不应求局面将呈现根据中国写字楼研究中心（CORC）统计表明，从供需关系来看，2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%.全市写字楼总存量约1500万平方米。北京写字楼市场调研报告天安科创置业5/392011一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量接近20万平方米，超过2010年季度平均水平，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为11.6%，较上季度回落2.6个百分点。供应逐渐减少，需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至2000年以来的最低水平。自2009年开始，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，金融危机对写字楼的影响逐渐减退，被抑制的市场需求逐步得到释放，到2009年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平，随后需求持续放大至本季度。年内新增供应短期内难以大幅增长，今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用，2012年核心商圈新增供应量仍将维持在较低水平，供不应求的局面将呈现，空置面积持续不断减少，预计市场需求仍将超过新增供应，市场需求可选择余地越来越小，压力逐渐转向租户，为租金上涨及商圈外溢提供机会。北京写字楼市场调研报告天安科创置业6/39跨国公司发力，巨头迁移扩张，CBD需求猛增2010年，被压抑了两年的跨国企业升级办公环境的需求终于彻底释放了出来，市场上出现了大量的重量级客户迁移，典型如IBM迁往盘古大观，松下、甲骨文迁往远洋光华、拜尔迁往华贸中心等。这些企业的搬迁，首先是原所在项目已无法满足其扩租的刚性需求，其次就是升级办公环境的需要。但更重要的是，所有大客户搬迁后空出的面积，都能很快被其他客户填充。2011年一季度，外资公司对优质写字楼的市场需求继续明显增加，季度内多宗跨国公司大面积租赁交易完成，需求结构呈现多样化，行业涉及汽车制造、金融保险、能源、专业咨询等。本季度写字楼最大租赁交易是TOYOTA租赁位于CBD的中海广场13,000平方米写字楼；沃尔沃承租了光华国际7,000平方米；保险公司CITIC-Prudential承租环球金融中心2,500平方米；同时BP也在环球金融中心租赁了2,500平方米;律师事务所DPW则在国贸中心II座承租了1,300平方米面积，上述交易均发生在CBD。作为写字楼市场风向标的CBD近期备受关注。一方面，CBD写字楼市场反转速度表现出异乎寻常地强劲，需求增长迅猛，导致该地区空置率大幅度下降。近12个月以来，ＣＢＤ的市场吸纳量达41.3万平方米，占全市整体吸纳量的近50％，客户来源涉及多个行业，并且吸引了越来越多的国内公司和机构进驻，使该区域的抗风险能力得到加强，同时区域供应高峰已过，随着需求不断增加，空置率压力逐渐下降，市场空置率已从金融危机高峰期的36.9%，下降到本季度的19.5%。二、租售情况需求旺盛，租金售价持续上升从租售价格来看，由于今年房地产政策调控的影响和“商住倒挂”的继续存在，以及转投商业写字楼的资本需求持续加码，导致了北京写字楼租金和售价方面形成了一定比例的“补涨”要求。北京写字楼市场调研报告天安科创置业7/39从租售市场来看，2010年租赁市场也逐渐走出金融危机的影响，租金上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场销售价格维持高位的基础上，自2009年第四季度开始，出现大幅回升反弹。中国写字楼研究中心（CORC）2002--2010年北京写字楼历年租金与售价比较表根据中国写字楼研究中心（CORC）的统计数据，2010年北京写字楼市场运行状况保持强劲增长态势，全年表现超出所有研究机构的预期。截止2010年12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨16.8%;平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨29%;平均空置率19.7%,与2009年相比下降35.6%.从供需关系来看，2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%.同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%。2011年第一季度，北京写字楼租赁市场表现活跃，需求总量高位运行，租金继续上涨，空置率下降。本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米248.5元，较上季度升幅达7%，创2010年以来租金最高季度涨幅，而空置率是2000年以来最低水平。图为北京写字楼市场整体租金及空置率/高纬环球制图北京写字楼市场调研报告天安科创置业8/39CBD需求增长迅猛，在需求不断增长和供应明显下降的市场趋势带动下，CBD写字楼租金从金融危机时期最严重的阶段上升了33.4%，到2011一季度末，CBD写字楼租金报价为每月每平方米271.3元。图为CBD核心区租金涨幅超过20%项目情况图表综上，对于2010年及2011年一季度北京写字楼市场强劲反弹的表现，一方面原因在于内资企业继续承担推动甲级写字楼市场升温的角色，另一方面作为写字楼租赁市场需求来源的跨国公司加速扩张和兼并的步伐，需求回升明显。整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。销售市场大单成交频现，内资企业和外资企业集体发力，显示写字楼物业投资需求依然旺盛，投资者背景更为多样化。三、北京写字楼商圈分布格局(一)核心商圈呈传统3+x格局北京写字楼市场调研报告天安科创置业9/39从上世纪90年代以来，北京写字楼市场一直呈现传统的“3+X”发展态势，即CBD、金融街、中关村三大商圈始终领跑霸主地位，形成三足鼎立的市场格局。CBD、金融街、中关村三大商圈板块理论上各自功能定位和目标客户定位不同，但实际上这三大板块之间的重叠之处却是不争的事实。如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，CBD更多聚集了外资金融，金融街更多聚集了内资金融，而中关村同样把电信、金融纳入了目标客户群。三大核心区域约占写字楼市场80%份额。(二)北京写字楼区域辐射外溢，向多中心发展随着（2004-2020）国家总体规划的出台，经过多年的发展，目前北京写字楼进入了多中心时代。随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”（“一主”石景山CRD商圈通州商圈亦庄商圈东二环国贸金融街中关村燕莎CBD东扩亚奥上地丰台丽泽商圈北京写字楼市场调研报告天安科创置业10/39就是以金融街作为首都金融产业发展的主中心，主要是发展总部金融。“一副”是以CBD作为金融发展的副中心，主要是发展国际金融。“三新”是以海淀中关村西区作为科技金融功能