XXXX年江苏连云港房地产市场分析报告_85页

2010年房地产市场分析报告2011年1月21日壹市场分析宏观市场经济平稳较快增长。实现地区生产总值935亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资1000亿元，增长28.6%；社会消费品零售总额369.4亿元，增长19%。三次产业结构调整为16.2:47.3:36.5。发展质量逐步提升。完成财政总收入232.3亿元，增长28.6%；其中一般预算收入90.2亿元，增长36.3%。提前实现“十一五”规划目标。100个工业新增长点项目投产达效，规模以上工业利税、利润增长20%和24%。一批重大基础设施开工建设。人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到16850元，农民人均纯收入6000元，分别增长10.5%、10%。金融机构各项存款余额突破1000亿元，其中城乡居民储蓄存款余额452.9亿元，比年初增加54.5亿元。城镇登记失业率3.1%，居民消费价格总水平下降0.7%。建筑业增加值增长20.8%。推动消费扩量升级，形成一批消费亮点。全市新增汽车销售2.8万辆，完成商品房销售514万平方米，分别增长79.1%、130.6%。交通设施更加完善。226省道北延段和区内徐新路、港前路、徐圩大道等7条道路快速推进，基础设施建设框架全面拉开。申报国家东中西区域合作示范区取得积极进展。连云港市历年生产总值趋势(亿元)020040060080010002004200520062007200820092010系列2政策分析2011年房地产仍将进入调整期金融信贷土地保障1月2月3月4月5月6月7月8月9月国十一条国土十九条其他土地增值税清算新国十条二套房认房又认贷上调存款准备金保障房9月全部开工两次上调存款准备金预售前禁收定金囤地一年禁止购地部委核查二套房贷国土部门退出开发空置房调查试点保障房建设工作座谈会险资投资不动产松绑非法用地黑名单曝光公租房升至国家战略78家央企退出地产首套房首付三成，三套以上及居住不满一年停贷公租房税费优惠价量首次调控成效有限，二次调控已全面展开，体现政府诚信及能力的再次审视政策影响低于预期，通胀压力反哺楼市经济面——国内经济增速小幅回落，防通涨成突出任务政策面——差别化信贷，预售金监管政策频出，楼市调控逐渐深入土地面——典型城市土地成交回落，高地价整体水平有所下滑市场面——政策影响低于预期，部分城市成交现下滑势头，房价保持平稳企业面——三四线城市积极获取规模性地块，沪深地产股止跌回升新政下，房地产市场呈现三个挤压趋势，中长期房价趋于平稳涉及方面复苏期高涨期调整期城市发展规划启动，城市工地拆迁增加，人口外移城建加速，工地竣工开发投资投资增加，占比上升投资骤增，占比新高投资放缓，贷款减少政策反应扶持为主，托市救市清风拂面，规范为主规范打压，挤压泡沫量价关系量价稳升，供求平衡量价骤升，供不应求价格虚高，供求失衡企业表现利润薄弱，追求回笼利润丰厚，捂盘惜售风险出现，企业套现投资性需求投资退场，自用进场投机重现，投资增加恐高撤离，观望成风客户构成本地为主，外来较少外地为主，境外入场本土投资，最后接棒复苏期高涨期阶段调整期价格02年05年08年1、受到当前负利率、通胀压力以及限购令影响，地产投资挤向高端豪宅市场；2、受到一线城市限购影响，部分资金挤向二线城市；3、限购、限贷等行政干预措施，部分资金挤向商业市场。受到首付提高、多套投资被限等因素影响，中低端住宅市场影响较大，高端项目逆市表现平稳。短期调控力度有限，但房价回升势头受到一定影响，在临近年末冲刺全年销售任务的压力下，房价有可能出现松动，但幅度不会太大，从中长期来看，房价趋于平稳。行业市场连云港市房地产市场整体概况（不含政策性住房）（1）2010年供应情况（项目动态）一月新推房源汇总域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦中心建院未来城推出82-309平米精装级办公楼均价5500元/㎡-------新浦北区万山城市花园市中心稀缺多层精致小户型纯现房仅十套均价5400元/㎡现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米，购买A9#楼送电地暖及太阳能，B5#、B6#房源没有优惠活动万润顺泰园推出面积113-128㎡两房、三房房源均价4000元/㎡-------新浦西区嘉禾盛世豪庭推出纯多层96-140平米，共36套新房源均价3600元/㎡一次性付款每平米优惠60元，按揭贷款每平米优惠40元；连云区日出东方推出80-99平米小户型28套新房源最低价4300元/㎡推出10套特惠房源，起价3299元/平米平山转盘久和国际新城三期88-120㎡共66套房源元旦正式预约，压轴27席，80-120平米新春特供均价3700/㎡新客户购房可享受20元/㎡优惠；好莱坞VIP认筹1万抵2万，限量48套，全实景园林/纯版式3房均价3800元/㎡-------金源金凤凰推出多层住宅及嘉年华商铺；均价3500元/㎡新年购房赠送礼包宋跳千叶花园城推出4栋多层，120多套房源均价3300元/㎡-------二月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园已推房源1#-9#楼纯多层已售出八成，项目将于2月底左右推出11#-14#楼房源；均价3300元/㎡-------万山城市花园推出多层小户型，纯现房10套均价5400元/㎡现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；新浦新区中央华府推出第四期房源高层均价5500元/㎡-------海州区河畔花城13#，23#高层楼正式接受预定均价3800元/㎡-------宋跳连众滨海名都推出5#、6#、12#、13#楼多层，130多套新房源；均价3100元/㎡-------三月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园一期开盘热销80%，珍藏多层房源对外公开3000元/㎡起价-------三禾城中城推出10套空中别墅现房，即买即住4600元/㎡起现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；新浦新区香溢江南推出三期三期雅园阳光排屋5300元/㎡-------新浦西区海基悦城国际新推80套左右高层房源，主力户型90-100平米4300元/㎡购房可享受9.8折优惠连云区日出东方加推10套高层94-110㎡现房4500元/㎡3月31日前购买可享受最后优惠；金源金凤凰城推出二期54-66平米小高层小户型精品公寓，首付6万元公寓价格待定，期房多层均价3600元/㎡-------好莱坞一期部分现房限时发售，东3#楼多层加推3房持续认筹3800元/㎡现认购交1万抵2万元港城金三角精品核心商铺盛大公开5000元/㎡-------平山地区久和国际新城3期小高层30席88-123㎡3700元/㎡300份大礼3月钜献，1.交定金10000元，签约时可得大红包（直减房价）；海州区河畔花城13#、23#高层及小高层全城公开3800元/㎡现在预订享受9.6折优惠顺安馨城推出77-475㎡商铺5000元/㎡特惠住宅价购商铺，返租3-5年东方领秀沿街商铺对外公开12000元/㎡商铺一次性付款享受99折优惠宋跳旺旺家缘3月13日加推新楼栋多层3300元/㎡先到先选，买房送面积四月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园珍藏多层房源全城对外公开3000元/㎡起价-------三禾城中城商铺招商中，推出18#楼高层三房4600元/㎡起-------仕方国际推出二期高层86套房源，4月17日公开发售待定一卡万金活动再次启动；新浦新区同科·汇丰国际沿巨龙路30万平米二期高层及商业街区预约登记中待定-------新浦西区海基悦城国际新推1#楼高层70套大户型观景美宅4300元/㎡购房可享受9.8折优惠，推出145㎡复式房源，赠送20㎡卧室；新浦东区润城东方中央水景楼王高层预约登记中，推出90-130平米经典户型；5100元/㎡-------万润·怡景苑推出限量珍藏版高层中央景观房4200元/㎡购怡景苑送装修款浦南开发区云顶推出四合院房源起价4000元/㎡开盘前凡交付预约金20000元可抵房款50000元海州区连云港义乌小商品城旺铺现已接受预约；会员招募4月29日开始3800元/㎡现在预订享受9.6折优惠中茵名都推出三期保留多层房源，二期纯现房小高层发售；4350元/㎡按揭优惠30元/㎡，一次性付款优惠50元/㎡；嘉禾·盛世豪庭推出一期多层30套房源3700元/㎡买顶楼送8000元装修款宋跳旺旺家缘一期最后一栋多层房源4月9日公开，仅限房源12套；3300元/㎡新推三房房源，两房价买三房，实惠价格入住；五月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园11、12、13、14号楼共132套多层房源均价3600元/㎡-------博威·江南明珠苑26号、复式住宅2套、普通住宅34套最低价5200元/㎡-------国际商务大厦A楼，办公用房391套，商业营业用房433套最低价10000元/㎡展会期间享受1%的优惠三禾·城中城18号楼、普通住宅96套、跃层、错层住宅6套、自行车库54套均价5200元/㎡展会期间购房享受98优惠新浦新区同科·汇丰国际B1、B3、B5、B13、B15、B16、C1、C3、C5、C13#别墅均价12000~13000元/㎡商业贷款99折优惠，一次性付款98折优惠住宅181套、非住宅181套（车库）公园壹号7#楼、14套，非住宅14套均价13000~14000元/㎡一次性付款优惠2%新浦西区海基悦城国际1#、2#楼住宅高层172套。均价4700元/㎡-------新浦东区润城东方润城东方13#、14#楼高层、住宅140套均价5000元/㎡一次性付款每平方米优惠200元连云区香缇花园C6、B2、B6多层共72套均价4500元/㎡展会间认购，可免1%的契税海州区河畔花城13#、23#楼高层，沿街商铺，共178套房源均价4000元/㎡现房预定享受96折优惠宋跳西湾锦城B6、B33、B36、B37、B38、B39、B40、B42#楼多层住宅28套待定新推三房房源，两房价买三房，实惠价格入住；六月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区富邦万得园15#楼、16#楼多层共72套房源均价3600元/㎡-------博威·江南明珠苑推出85席高层楼王5800元/㎡10万豪礼巨献连云区香缇花园C4#楼、C7#楼、C8#楼、C9#楼，共计108套多层房源均价4500元/㎡参与搜房网看房团团购每平方最高优惠200元，最终成将有额外惊喜嘉泰城市花园1#楼、2#楼、3#楼、4#楼；共计255套小高层房源最低3800元/㎡，最高4200元/㎡参与搜房网看房团团购免契税，一次性付款98折扣，按揭付款99折印象西班牙23#楼、24#楼，住宅72套多层；汽车库16套；储藏室59套。4200元/㎡-------福港好莱坞3号楼共计48套高层房源3800元/平方米VIP客户享受1万抵2万优惠；开盘当天成交者，第1-10名，现场赠送5000元现金大礼包；第11—20名，现场赠送3000元现金大礼包；一次性付款客户，再每平米优惠20元开发区港城金三角商业广场6#楼、7#楼、8#楼、9#楼；非住宅50套5000元/㎡-------海州区嘉禾盛世豪庭6#楼、7#楼、8#楼、12#楼、13#楼多层，住宅180套，非住宅103套（自行车库），65套（车库）均价3800元/㎡-------七月新推房源汇总区域项目名称推出新房源情况销售均价(元/m2）优惠措施及其它新浦北区博威·江南明珠苑21号楼（层数：18+1层）均价5800元/平方米团购每平方米优惠250元，五人封顶住宅52套，非住宅11套（商业营业用房）新浦西区美麟·花样年华3、6号楼（均为七层）均价4400元/平方米每平米优惠100元住宅：72套，非住宅：21套（车库）新浦新区天顺·国际花园8号楼（层数：23+1层，1层为架空层）均价：5600元/平方米；一次性付款98折，按揭付款99折住宅：4