XXXX年珠海房地产市场分析报告_47页

12010年月刊12百脑会八店齐开张，耀动全城百脑会培训学院正式启动百脑会第一届策划培训课程开课百脑会十月份月度颁奖典礼举行11月份珠海及坦洲新面市的商品房约1188套，环比上月减少近50%1-11月全市开盘均价起伏较大，11月开盘均价13038元/㎡1-11月全市开盘项目开盘销售率受政策影响较大11月百脑会监测的20个重点项目整体成交量下降近半海悦云天、诚丰星座、岭秀城7系将于12月份面市白蕉商住地块起价2500元/㎡挂牌或创西区地价新高10月珠海新增商品房供应同环比均大幅减少10月珠海商品房销量约35万㎡环比增长超1倍10月珠海一手住宅价格小幅上涨达9771元/㎡11月珠海全市施工报建项目共6个报建规模约23万㎡10月珠海二手住宅交易量不足10万㎡环比减少31.7%11月坦洲商品房交易量价齐跌目录焦点评论:四部委全面叫停第三套住房公积金贷款10月份70个城市房屋销售价格同比上涨8.6%10月份CPI同比上涨4.4%食品价格上涨10.1%央行月内两次上调存款准备金率楼面地价2500元/㎡保利地产金湾拿地华发新城六期——华发购物城动工焦点评论：地王——新政下的矛盾综合体焦点评论：各路房企有的放矢营销活动琳琅满目焦点评论：稳定物价需要有进一步的行动11月百脑会喜事连连数据聚焦楼市热话新闻回顾百脑荟萃数据聚焦2焦点评论焦点评论地王——新政下的矛盾综合体平静了一段时间的土地市场，最近因各地新“地王”躁动而骤起波澜：11月25日，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。首度在武汉布阵的上海绿地集团以53.98亿元吞下武昌车辆厂413亩地块，刷新武汉单幅地块的总价纪录，前身为汉阳钢铁厂的两幅地块亦在一小时内两次刷新当地楼面价纪录。同一天，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，起价为92465万元，经过17轮报价，以18.06亿元由当地的房企滨江集团摘得，楼面价高达25735元/平方米，刷新今年地价纪录。广州广铁南站地块经过200多轮举牌角逐，广铁集团联合另一房企成功拍得，其86亿元的总价和17279元/平方米的楼面价，均为今年以来广州最高。11月26日下午，金东新城区清照路北侧、邮电小区南侧一幅6321平方米的三角小地块以1.4万元/平方米成交，创下市区商住用地楼面价的新高。11月29日“温州大学（原温师院操场）”地块以约3.7万元楼面单价成交，成为温州住宅用地新“地王”。在楼市调控步步推进之时，为何各地仍有高价地块逆势而出？笔者认为地王为当前背景下的一个矛盾综合体。首先，外汇占款大幅增加，数千亿热钱涌入国内，外商曲线投资房地产企业，内地楼市面临新一波冲击，同时步步扩大的通胀现状亦使得“不差钱”的开发商“押宝”将来房价仍有上涨空间，尽管调控力度前所未有，但开发商仍不惧怕高价拿地。其次，经过此番调控，各地方政府调整了供地节奏，致使前三季度多数地方未完成全年供地计划的60%，土地收益亦大打折扣。在邻近年关的节点，地方政府为完成全年的收入预算亦开始加大土地供应。如珠海市前3季度的土地收益仅46亿元，远未达到全年土地收益81亿元的目标，因此11月、12月珠海市国土资源局连续推出金湾、白蕉以及横琴的多宗商住土地，棋牌价均达到历史新高。位于金湾的2010-06商住地块于11月16日创造金湾的新纪录，而位于白蕉的2010-10地块亦将创造珠海西区的新地王。第三，从今年4月楼市调控以来，虽然各地传出了一些房价下跌的零碎新闻，但从总的格局来看，高房价仍然未见整体性松动。中国指数研究院提供的数据显示：到11月下旬，大部分城市的楼市成交量以及价格已经止跌回升。因此地王是日益通胀的经济与急需打压的房价的矛盾产物，亦是地方政府依赖土地财政亦甚与中央政府期望增加保障性住房用地的矛盾产物。数据聚焦1、11月份珠海商住地块继续挂牌，斗门白焦地块或成西区新地王宗地编号权属人宗地位置宗地面积（㎡）规划土地用途容积率可建面积（㎡）出让年限起始价（元/㎡）10120/GL-2010-0008国土储珠海高栏港经济区石油化工区北七路西北侧197780.5工业≥0.6197780.550年48010121/GL-2010-0009国土储珠海高栏港经济区南迳湾作业区环岛中路东侧84153仓储≥0.68415350年48010123/GL-2010-0010国土储珠海高栏港经济区装备制造区装备大道东南侧62182工业≥0.76218250年48010124/珠国土储2010-09国土储珠海市平沙镇美平三街西侧14750.28商业、农贸市场≤2.029500.5640年135010125/珠国土储2010-10国土储斗门区白蕉镇白蕉路东侧137061.1其中地块一71539.12，地块二65521.98地块一：住宅、商业；地块二：住宅≤2.0274122.2住宅70年、商业40年200010128/珠国土工字（斗门）[2010]第8号国土储珠海市富山工业园龙山片区16588.891工业116588.89150年25210129/珠横国土储2010-02号国土储珠海市横琴新区口岸服务区口岸北侧80046.95商业、办公、酒店≤5.0400234.75商业40年；办公、酒店50年200010130/珠横国土储2010-03号国土储19926.24商业、办公、酒店≤5.099631.2商业40年；办公、酒店50年2000珠海市横琴新区口岸服务区10131/珠横国土储2010-04号国土储13000商业、办公、酒店≤6.584500商业40年；办公、酒店50年200010132/珠横国土储2010-05号国土储13800商业、办公、酒店≤7.096600商业40年；办公、酒店50年200010133/珠横国土储2010-06号国土储25079.31商业、办公、酒店≤4.0100317.24商业40年；办公、酒店50年2000国土储473.810088珠海市高栏港经济区精细化工区浪山路南侧16335工业≥0.616335至2057-6-29止一级市场3数据聚焦2、11月份全市共1宗土地成功转让，2500元/㎡楼面地价成金湾地王宗地编号宗地位置宗地面积（㎡）规划土地用途容积率可建面积（㎡）出让年限起始价（元/㎡）成交价（元/㎡）交易日期竞得人10114/珠国土储2010-06珠海市金湾西湖城区金铭东路南侧、机场东路西侧109940.6住宅、商业≤3.0329821.8住宅70年商业40年1800250011.16保利房地产（集团）股份有限公司11月份珠海全市共12宗土地挂牌出让，总约68万㎡，其中包括工业用地4宗，共约29万㎡；仓储用地1宗，约8万㎡，商业用地6宗，总约17万㎡，其中有5宗商业用地位于横琴口岸服务区；另外，本月商住用地继续挂牌，所挂牌的商住用地位于斗门区白焦镇白焦路东侧，由相邻的两地块合并而成，组合出让，宗地面积为13.7万㎡，最大容积率为2.0，起始地价为2000元/㎡，该地块的成功出让将可能刷新西区地价的最高纪录。百脑会点评410月珠海新增商品房供应约10万㎡，环比减少81.9%，同比减少54.1%二级市场510月珠海商品房和商品住宅空置面积总量继续减少，减少的速度加快1、1至10月，珠海全市商品房新增供应量约182㎡，同比增长14%，10月份新增商品房供应大幅减少，新增供应量不足10万㎡，环比9月份减少超8成，同比去年减少过半；2、8、9月份尤其是9月份，市场在经历了近4个月的僵持后开始呈现回暖迹象，再加上传统的旺季金九银十，和珠海每年举行的十一房展，许多项目均赶在十一房展前拿预售证，导致10月份新获预售证的商品房总量出现较大差异。10月份全市商品房和商品住宅空置面积分别为56.4万㎡和30.3万㎡，商品房和商品住宅空置面积总量继续呈减少的趋势，减少的速度比上月分别加快6个百分点和7个百分点。百脑会点评数据聚焦百脑会点评珠海各月商品房供应量走势0204060单位：万㎡2010年20.3614.0230.9817.766.117.6220.754.479.862009年21.2916.7519.22119.3314.0414.631.8821.51-2月3月4月5月6月7月8月9月10月数据来源：珠海统计信息网近1年珠海商品房空置面积走势0.020.040.060.080.0商品房76.171.267.667.765.764.763.665.862.861.256.4住宅44.140.337.837.936.135.134.435.934.233.430.311月12月20103月4月5月6月7月8月9月10月单位：万㎡10月份商品房销量约35万㎡，环比增长超1倍10月份三区预售面积集体增长，全市预售面积环比增长48%注：登记中心数据预购登记数据因滞后因素，在此仅供参考。量的涨跌须看长期走势。61、10月份，珠海全市商品房销售总量达35.21万㎡，同比增长41.07%，环比涨幅达1.22倍；2、基于8、9月份市场的回暖态势，再加上十一期间许多项目的集中推盘，尽管在市场大环境不佳的情况下，市场还是出现了一拨相对热销的小高潮。百脑会点评10月份，全市商品房预售面积为11.31万㎡，环比增长48.23%，其中香洲区为4.55万㎡，斗门区为4.92万㎡，金湾区为1.83万㎡，三区预售面积总量均呈增长态势，环比分别增长32.65%、68.49%和44.09%。百脑会点评数据聚焦数据来源：珠海房地产登记中心2010年珠海市商品房预购面积走势0.0010.0020.0030.0040.00全市21.9410.9821.7130.8714.8213.4510.978.147.6311.31香洲16.206.9215.1021.958.468.375.154.0183.434.55斗门3.912.655.077.654.133.963.992.972.924.92金湾1.831.411.551.272.231.121.831.161.271.832010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月单位：万㎡2010年1-9月珠海商品房销售面积走势02040单位：万㎡-80%-40%0%40%80%120%160%销售面积33.4636.4516.1416.3719.248.7114.1515.8335.21同比增长135%30.40%-12.60-36.70-20.20-60.12-36.60-46.2141.07%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月数据来源：珠海统计信息网2010年珠海商品住宅预购价格走势050001000015000单位：元/㎡全市1034783649844116631026198978261917788128421香洲12437108801214013732139191189611181133481300013253斗门4815412147176929564069336204535756765331金湾36663966422544164929543945194508471347161月2月3月4月5月6月7月8月9月10月10月全市商品住宅预购均价为8421元/㎡，环比下降4.4%10月份珠海一手住宅价格小幅上涨，达9771元/㎡注：因预购登记的滞后性以及供应结构变化导致的价格涨跌并不能说明当前珠海商品住房销售价格受到政策影响而下降或上涨，需看长期走势。71、10月份，珠海全市一手商品住宅销售均价达9771元/㎡，环比上月上涨4.86%，同比去年上涨10.87%；2、10月份主城区和西区新增供应较为均衡，全市一手住宅销售均价小幅上涨，整体价格走势较为平稳。百脑会点评10月份，全市商品住宅预购均价为8421元/㎡，环比下降4.44%，其中香洲区为13253元/㎡，环比上涨1.95%，斗门区为5331元/㎡，环比下降6.08%，金湾区为4716元/㎡，环比基本与上月持平。百脑会点评数据聚焦数据来源：珠海房地产登记中心珠海商品住宅销售价格走势050001000015000单位：万㎡10年1079512499111321214280407240142819318