南湖项目竞争市场调查及开发初步建议

10010关于开发南湖花园中心地块的市场调查报告10010目录一、调查说明二、武汉住宅开发市场调查分析三、南湖社区内竞争项目调查分析四、本项目SWOT分析五、项目开发的初步建议10010第一章调查说明一、调查目的公司于2001年12月与宝安公司签订了南湖花园中心约92.6亩土地（以下简称本项目）的受让协议，为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。二、调查对象和范围考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查范围以南湖花园社区为重点，并对武汉的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。三、调查方法因时间和人力不足的原因，本次调查对武汉和汉口地区的大市分析以间接调查（网上收集）为主，对南湖花园社区内的项目调查以直接的现场访问、区内踏看为主。因调查方式限制，使调查内容未能全部落实，对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。四、调查人员周小靖、张国良五、调查时间2001年12月22日～23日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查主要是为决策提供参考资料，其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。10010第二章武汉住宅开发市场调查分析一、市场供求分析1、98年历史资料分析《武汉房地产年鉴》（1999）显示，武汉市1998年的商品房新增供应总量约390万平米（含1年上空置房52万平米），销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大，超过一年以上的住宅空置率为14.38％，近似于洪山区（26.2％）。2、、2001年媒体资料分析因时间关系，未能从房地局或开发办取得武汉市今年的总供销量统计资料。据媒体报道，市开发办在7月份武汉市住宅建设工作会上透露：目前武汉住宅建设主要集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济开发区。从这七大片分布的区域看，武汉房地产开发正呈城市“空心化”趋势。几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年内可竣工住宅472.17万平方米，占全市住宅竣工面积的80％。另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今年施工538.83万平方米。汉阳地区住宅开发比较分散，只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米，目前建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。从以上报道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44％，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。三、武昌地区楼盘开发潜力1、价格和指数：自2000年第2季度到本年度第3季度，武昌地区的综合物业价格（含非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据如下：10010时间武昌区价格武昌区指数2000第二季度2203.481015.672000第三季度2232.551029.072000第四季度2237.161031.192001第一季度2235.581030.472001第二季度2256.121039.942001第三季度2257.331040.492、集中区域：南湖附近、徐东路沿线和中山路等地，南湖花园热度未减。四、武昌地区在售楼盘分析1、说明：因时间紧迫，未去房地局调查，而尽以网上资料为分析依据（详见《附表二》）。2、总供应量：网上在售近90个项目，剔除其资料统计误差（售罄后未删除或项目太小未登记），估计实际在售盘也应该在60个以上。3、在售房产品分析：结构以框架为主，砖混主要在城乡结合地带，户型从1*1～5*2，以2*2、3*1和3*2为主。4、在售房价格分析：主要以期房为主，多层框架的价格1450～2980元/平米、集中于1600-2000之间。五、消费构成及动机分析广州的调查表明，其个人购房比例已经达到95％以上，而个人购房动机45％以上为二次置业，15％为投资（买房收租），40％为第一次置业（无房户），特别是中、高档房的二次置业率更大，达到80％以上，可见，开发商的住宅档次定位，很大程度上就限制或者决定了其客户来源。本次调查虽暂未能收集到武汉市的有关统计资料，但从武汉市的住房政策（取消福利分房）可推测，其个人购房比例应该占绝大多数，其个人购房的消费动机也和广州有近似性。六、与南湖花园类似大盘比较在市开发办公布的七大开发片中，目前在建的2000亩以上“外资”大盘主要有常青花园(4000亩)和南湖花园（4500亩），今年新增的万科四季花城(2000亩)也在规划建设当中。1、开发思路：“外地和尚”比起本地开发商来，不但有资本优势（利用股民的钱做房地产），而且在开发理念、程式和经验上也要成熟得多。从开发思路上看，常青花园和南湖花园都经历了从低档到中高档的梯级开发道路，有一个品牌积累的过程，而万科是早已名声在外，故来武汉后直接从中高品位住宅（花园洋房、联体别墅）入手，起点比10010较高。2、整体规划：大型社区的优势，是其不但有空间进行环境营造和社区配套，而且这种很有卖点的公共投资可以因其投资规模而不过多地增加成本。因此，常青花园把社区大配套大量设置在后续工程中，一来防止后市疲软，二来可使提价有了性能支持（保持性价比平衡）；万科更是超前，规划阶段就将一些公共配套以招标形式引进，使客户对其“便利生活”更有信心；而南湖花园原来规划虽比较完善，但由于保安公司为转移资金，将项目地块进行分割出售，各开发商“各自为政”在所难免，不但其原有的整体配套无法落实，而且造成部分配套重复建设，总体配套成本增加，大盘优势荡然无存。3、年供应量：万科今明两年约有24万平米入市，现房约10万平米（主要为9万平米花园洋房、联体别墅和1万平米销售中心、商业广场、会所和超市）；常青花园6年已经开发了148万平米，平均每年也有25万平米入市，南湖花园由于是多家开发，其入市总量未能统计，也未能在摸清市场年需求量的基础上限量入市，很可能会造成市场积压。4、销售策略：常青花园由于其经济适用房价格优势，加上盘子大，规划过得去，所以尽管未打广告战，但销量依然稳中有长；万科属于以品牌物业、专业为支撑，加上王石效应的操作，更是很能吸引“眼球”，其在武汉，一是称“炸楼”之机炒做理念，把坏事办成好事，二是广受媒体关注（免费广告多）,三是在销售方式引进了网络平台“万客会”，让客户了解万科、参与建设（可与王石直接对话）的同时也可让万科及时了解客户的心声和需求；而南湖花园分割后，由于规模小、各开发商的素质参差不齐，操作水平高的有南湖置业的中央花园和宝安公司的江南庭院，其它大都名不经传。10010第三章南湖社区内竞争项目调查分析一、社区简介1、方位：武昌景岗村，南湖之滨，原为飞机场。2、交通：59（南湖花园——南望山）、561（南湖花园——汉口火车站）、609（南湖花园——宝丰路），基本上能达到汉口和武昌城市边沿，但由于总路线并不多，区内的数条主干道并未铺通，区口的南湖路由于火车桥涵影响未能拓宽，故南湖花园的整体交通配套还比较欠缺。3、环境：尽管沾上南湖的边，但由于总面积大，且南湖岸边风景并未得到建设，所以南湖花园并没有把“湖”做卖点，而是在区内环境上精心营造，使其和武昌火车站周边的脏乱老城区相比，有种强烈反差的震撼感。4、配套：目前已建成110V变电站，一中等规模超市，引进了武汉电信分局和4、5所学校（规划12所，其中两所为实验学校），其他规划待建的还有医院和证券公司（银行规划有，不知是否落实），遗憾的是各开发商各建各的“豪华”会所、超市、健身中心，不成规模，也没有发挥实际作用。二、社区内项目构成1、调查统计对比表序号项目名称开发商规划总面积容积率工程进度区位1江宏花园（1、2、3期）江宏地产20万平米1.5一、二期7万方现房售罄，3期10万方开工见附图2颐和苑湖北天人房产5万1.4现房在售1万方以上3祥和苑宝安房产现房售罄4温馨苑宝安房产现房售罄5宁静苑宝安房产暂估尾房在售2万平米6松涛苑宝安房产7江南庭院宝安房产7.9万现房，现房在售1万以上8金秋别墅花园宝安房产约1万100109南湖中央花园南湖置业26万1.31、2期为现房在售2万以上，3、4规划明年建成，预计明年入新增市7万以上10碧云天（中央花园三期）南湖置业10经典花园宝安房产封顶，暂估尾房在售1万平米11宝安花园(一二期)宝安房产现房售罄12加州花园（宝安三期）宝安房产3万平米在建至3层，期房在售2万方13新大地（子期苑和博雅苑）佳和房产一期现房，二期部分封顶，暂估在售2万方14红顶花园开发商未知打桩，暂估明年入市3万方15华锦花园住宅开发公司30万以上1期现房，2期在建3万方，下月预计新开5万方下月开工16成功花园江宏房产打桩17大桥地块大桥集团生地、待建，暂估明年开工4万18桥建地块桥建集团10万左右生地、待建，暂估明年开工4万2、特点归纳：a、案名：从案名创意上看，档次高的项目其案名有取公司名、路名的，更多的是表达风景和期望，只有红顶花园不知所云。b、总规模：规划比较出色的大多为20万平米以上的大盘，每期入市量大约在3～5万平米。c、2002年的供应总量预测：从调查情况看来，预计明年存量转入（尾房在售）10万平米以上，期房增量约30万平米以上，市场供应总量要多于常青花园的年销售量（25万左右），项目销售竞争将比较激烈。三、各项目产品调查分析1、统计对比表项目名称档次结构层数外立面风格户型单套面积江宏花园中低档砖混7单一涂料，简单线条，无特别造型1*1～3*157～130颐和苑中低档砖混、框架7单一涂料，简单线条，无特别造型1*1～4*269～141祥和苑中低档砖混7单一涂料，简单线条，无特别造型2*1、3*1温馨苑中低档砖混7单一涂料，简单线条，无特别造型2*1、3*1宁静苑中低档砖混、框架7单一涂料，简单线条，无特别造型2*1、3*1松涛苑中档砖混7单一涂料，简单线条，无特别造型2*1、3*1江南庭院中高档砖混7白墙青瓦，取法江南园林，但窗没有照搬江南园林的木格窗1*1~4*255～17510010金秋别墅花园高档2密度大，无风格，豪华农民房南湖中央花园中高档砖混、框架4栋小高2栋高层其余7层四周砖混每栋三段式涂料，每2栋一组，每组颜色不同，色彩绚丽；靠近中心花园的高档住宅采用全透明的水晶板楼，特别重视楼顶造型，以光影组合成为中心花园景观构成之一2*2~5*3平面型110至140，新错层139至170，观景大复式220～399碧云天中档框架7蝶型布局，大面落地窗2*2~4*292～140经典花园中高档框架6坡屋面，带天窗阁楼，大面落地窗2*2～4*287~140宝安花园中档砖混7单一米黄涂料，坡屋面、天窗，部分楼顶退台，部分楼底架空，有点中西合璧2*1、3*1加州花园高档框架4栋7层3栋小高透明“水晶”楼3*2、4*2130～160新大地中档、砖混、框架7多，部分小高米黄涂料，简单线条，坡屋面，无特别造型跃层3*2、4*2104～170红顶花园华锦花园中低档砖混、框架7一层釉面转，其他米黄涂料，简单线条，少量顶层退台1*1～4*2,部分错层和复式54～166，成功花园中低档砖混72*2、3*22、特点归纳：d、档次：一是项目与项目之间，在档次上呈现低中高档并存的局面，二是同一项目的内部各期间存在一个从低级到高级的渐进梯级开发过程，三是项目中心花园周边的住宅档次普偏高于沿街住宅。e、结构：早期开发的一般全是砖混，目前开发的项目往往既有砖混，又有框架；且目前开发的项目往往第一期是砖混，第二期或以后才推出框架，这与万科四季花城首先推出高档房有所不同。f、层次：绝大多数为7层，目前才开始投建6层和小高层。g、外立面：除别墅外，外墙清一色涂料，绝大部分项目有种“克隆