XXXX济南房地产市场分析

2010-2011年济南房地产市场研究报告1引言2010年正可谓是不折不扣的“调控年”，调控强度之大，前所未有，全国各地房地产市场均受到不同程度影响。大环境下，济南房地产市场并没有明显遇冷，而是依然保持稳健的步伐，成交量逐渐上升，价格持续小幅上涨，各项指标均呈现小幅反弹。在宏观政策方面，为抑制投资性需求，控制房价过快上涨，国家从土地、开发、销售方面等一系列行业政策，以及提高存款类金融机构存款准备金率与加息等一系列金融政策等方面入手，对开发商的资金链施加压力。不可否认，本年度调控政策对于抑制房价过快上涨，起到了一定的作用。在济南房地产发展环境方面，后全运时代已经来临，全运基础设施完善以及周边配套的逐渐投入使用，对城市发展起到了巨大推动作用；西部借助西客站的影响力，成为济南房地产市场的热点区域；此外，滨河新区规划利好，发展潜力初步展现。保利、中海、绿地、绿城、恒大、北大资源等国家一线开发企业已经成为济南房地产市场的绝对主力，他们的一举一动，成为济南市场的风向标，带动济南房地产市场的热点区域转移。从开发企业角度来看，面对宏观调控，开发企业并没有恐慌，而是与政府、购房者展开深度博弈。由于宏观政策带来的市场阶段性低迷，企业对未来市场的预判不明朗，所以投资更加谨慎。但一线开发商凭借强大后台，出色的开发能力，在城市边缘大片揽地；本土开发商则倾向获得总价少、开发风险相对小的地块。面对越调越涨的房地产市场怪圈，中国人民银行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率；住建部调整住房公积金存贷款利率，以货币政策为首，为2011年继续从紧打下伏笔。2011年调控力度是否加大？2011年房地产市场是否还会稳步前进，或者是会在宏观调控下转头下行？……这些问题和困惑摆在开发企业、购房者以及各级政府面前，急需得到解答。通过严密的监测市场，我们掌握了大量市场一手数据，从而形成了月度市场报告，凭借世联怡高深耕济南多年的本土化经验，在详实的数据基础上，我们紧抓济南市场变化的核心问题和特征，《2010-2011年济南房地产市场研究报告》也就应运而生。通过这份《2010-2011年济南房地产市场研究报告》，希望给予政府有关部门，各院校与研究机构、省内外开发企业及同行深思和探索的素材，为看透迷雾中的房地产市场形势提供有效支持和帮助。由于时间紧促，本报告难免有不足之处，还希望各方专家不吝赐教。2010-2011年济南房地产市场研究报告2第一章宏观市场第一节宏观经济发展概述2010年，是实施“十一五”规划的最后一年，也是转方式调结构、确保经济平稳较快发展的关键一年。截止到2010年9月济南市国内生产总值达到2780.2亿元，财政税收增势较好，全市财政一般预算收入累计完成198.0亿元，分别比2006年同期增长13.0%和25.5%。从发展环境看，国际金融危机的影响仍将持续存在，世界经济回升的基础仍比较脆弱，实现全面复苏将是一个缓慢曲折的过程。国内经济虽然企稳回升，但面临的外部需求依然严峻，内生动力还不强。济南市转方式、调结构的任务繁重，面临的困难和矛盾还比较多。但也要看到，全市经济社会发展具有更多有利条件。一、人口近四年济南人口总量保持均衡。到2009年末，济南市户籍人口达到603.27万人，市区人口为348.24万人，城市化水平达到57.73%。为促使人口增长与经济、城市发展的科学契合，济南市推出了省会城市现代化一揽子重大战略部署，到2012年济南将实现70%的城镇化水平。2006-2009年济南市户籍人口530550570590610630万人济南户籍人口603.35604.85603.99603.272006年2007年2008年2009年数据来源：济南统计局二、GDP及产业结构1.GDP2010年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，济南实现生产总值2780.20亿元，同比增长13.0%。济南在全国部分主要城市GDP排名第23名，山东省内排名第三。预计全年完成生产总值3850亿元，增长12.5%左右。在转方式调结构、确保经济平稳较快发展的任务下，济南GDP增长率达到13.0%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到13.3%、14.9%、13.0%、13.2%。2010-2011年济南房地产市场研究报告32006-2010年1-9月GDP年度变化01000200030004000亿元GDP总量2185.092562.813006.773340.912780.202006年2007年2008年2009年2010年1-9月2010年1-9月GDP比较010002000300040005000亿元12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%%GDP总量2780.23982.02109.62750.42392.0GDP增长率13.0%13.3%14.9%13.0%13.2%济南青岛西安郑州石家庄数据来源：济南统计局、国家统计局2.产业结构2006年以来，三大产业产值呈连年上升趋势，2010年前三季度三大产业总量分别为135.10亿元、1176.80亿元、1468.30亿元，三产比例达到4.9：42.3：52.8，产业结构进一步优化,基本达到“十一五”中规划三大产业比例的预期。2010年底，三产比值预计为5.6:41.9:52.5。2006-2010年1-9月济南市GDP、三大产业产值及在GDP中所占比例060012001800240030003600亿元第一产业145.12150.30175.01187.07135.10第二产业1001.781158.041313.091433.511176.80第三产业1038.191254.471518.671720.331468.302006年2007年2008年2009年2010年1-9月数据来源：济南统计局47.6%52.8%42.3%45.8%4.9%51.5%42.9%5.6%50.5%43.7%5.8%5.9%45.2%48.9%6.6%2185.092780.203340.913006.772562.812010-2011年济南房地产市场研究报告4三、固定资产投资固定资产投资增势平缓，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。2010年1-10月，全社会实现固定资产投资1531.70亿元，同比增长15.20%。房地产投资额达到410.40亿元，同比增长50％。房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例上涨为26.79%。房地产投资大幅增长的主要“推手”是棚户区改造。今年以来，济南对30多个片区进行集中改造，同时对30多个片区零星改造，拉动投资加大。2006-2010年1-10月固定资产投资情况0500100015002000亿元051015202530%全社会固定资产投资1016.771151.701415.331655.371531.70房地产投资额160.05193.21274.17332.56410.40房地产投资额/全社会固定资产投资15.7416.7819.3720.0926.792006年2007年2008年2009年2010年1-10月数据来源：济南统计局四、对外贸易与去年同期相比，对外贸易有所增长。2010年1-10月份，全市对外贸易完成进出口总值59.05亿美元，同比增长24.7%。其中，进口27.09亿美元，同比增长22.0%；出口32.0亿美元，同比增长27.1%。外贸出口增长明显，内资企业仍是出口的主力军，外资企业增幅高于内资企业。2006-2010年1-10月济南市对外贸易额020406080100亿美元对外贸易额43.8962.1880.2756.5759.05贸易顺差4.906.5211.674.374.862006年2007年2008年2009年2010年1-10月数据来源：济南统计局2010-2011年济南房地产市场研究报告5五、居民生活水平和消费1.人均可支配收入与人均消费性支出济南市人均可支配收入稳步增长。预计全年城市居民人均可支配收入达到25300.00元，增长11.4%，其中根据济南市统计局统计数据显示：2010年前三季度，济南城市居民人均可支配收入为18365.00元，同比增长10.9%；人均消费性支出为11842.00元，同比增长7.6%。注：2006-2009年数据为济南统计局数据，2010年数据为济南市全年预计数据。2006-2010年济南市人均可支配收入、人均消费性支出50001000015000200002500030000元人均可支配收入15340.1718005.1020802.1722721.7025300.00人均消费性支出10713.1312389.6913904.5914764.302006年2007年2008年2009年2010年数据来源：济南统计局2.社会消费品零售总额消费品市场保持活跃。2010年1-11月份，全市实现社会消费品零售总额1550.70亿元，同比增长18.7%，在省内居第二位。糖酒会等大型展会的举行，为济南带来了巨大的人流和商流，推动了消费品市场的繁荣。社会消费品零售总额0400800120016002000亿元社会消费品零售总额939.341103.151356.681617.891550.702006年2007年2008年2009年2010年1-11月数据来源：济南统计局2010-2011年济南房地产市场研究报告6六、其他1.财政收入财政收入增势良好。截止到2010年10月，全市地方财政一般预算收入完成226.7亿元，同比增长24.7%，其中税收占财政总收入的53.2%，同比增长5.5%。2010年预计地方财政一般预算收入265.5亿元，增长26.3%。2010年济南市围绕“转方式、调结构、促增长、惠民生、保稳定”的中心任务，全市财政收入节节攀升。收入规模、质量和速度均创“十一五”以来最高。截止到2010年10月份，实现地域财政收入949.2亿元，将为明年经济的发展提供有力保障。2006-2010年1-10月济南市地域财政收入4005507008501000亿元地域财政收入549.7758.6922.6922.8949.22006年2007年2008年2009年2010年1-10月数据来源：济南统计局2.存贷款余额2006年以来，金融业稳步提升。截至2010年10月末，各项存款余额7429.5亿元，比年初增长16.8%。其中，全市居民储蓄存款余额2116.6亿元，比年初增长10.7%。自2010年10月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率以来，国家连续采取一系列货币政策，使今年各项存款余额有所增加。人民币各项贷款余额6267.8亿元，比年初增长9.9%。2006-2010年1-10月济南各项存、贷款余额情况02000400060008000亿元年末各项存款余额4024.624062.435036.816363.307429.50年末各项贷款余额3788.423678.274116.685700.866267.802006年2007年2008年2009年2010年1-10月数据来源：济南统计局2010-2011年济南房地产市场研究报告7第二节房地产行业发展概述一、房地产开发投资情况据山东省住房和城乡建设厅、山东省房地产业协会联合编制的《2010年上半年全省房地产市场运行情况分析报告》数据显示：2010年上半年，房地产开发投资完成244.96亿元，同比增长44.1％；其中住宅投资完成184.41亿元，同比增长45.3%；商业营业用房投资完成21.99亿元，同比下降19.9%；办公楼投资完成9.72亿元，同比增长3.0%；其他用房投资完成28.84亿元，同比增长363.0%；别墅、高档公寓投资完成3.84亿元，同比下降23.7%；90平米以下住宅投资完成9.66亿元，同比下降53.8%。2010年前三季度，济南市房地产开发投资继续保持较快增长态势。据济南市统计局数据显示，1-9月份，房地产开发完成投资371.2亿元，同比增长47.2％；其中住宅投资完成269.7亿元，同比增长