X年济南市写字楼市场分析修正版-副本

济南写字楼市场-1济南写字楼整体市场分析一、济南写字楼板块概况1、写字楼板块分布根据济南市城市发展规划和写字楼分布地域进行划分，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，写字楼市场分布区域如下图:现有写字楼市场的分布情况大致分为9个板块，以泺源大街、纬二路板块、山大路板块发展相对较早，而高新区及奥体和经十路板块为新兴商务板块，西客站片区未来将成为又一新的商务集聚区。老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快。2、各版块基本情况板块区域划分各板块特征入驻企业商务氛围体量代表项目租金济南写字楼市场-2纬二路板块纬二路、经一路沿线区域属老商埠区，有悠久的商业历史，写字楼建筑年代较早，以企业自用写字楼项目为主，写字楼市场化程度较低。平均体量8.5万平米，标准层面积1000-1200平米，主力面积区间为100-200平米。明珠国际商务港、财富自由港、山东商会大厦1.8–4元/㎡/天以中小型企业为主山大路板块山大路片区以山大路为核心、南到经十路、北到花园路、西到历山路。区域商务氛围浓厚，电子产品企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵体量略大于泺源大街板块，平均体量约6万平米。少量写字楼产品采取低楼层卖场，高楼层办公的经营模式。历东商务大厦、正大•时代广场、银座数码广场2.5-3.5元/㎡/天科技型企业较多泺源大街板块东起历山路，西至顺河高架，南北向为泺源大街和泉城路的区域。济南写字楼市场存在时间最长的区域，商务氛围浓厚，只租不售项目居多，但交通拥挤、车位紧张。板块土地资源较稀缺，写字楼规模一般较小，平均体量在5万平米左右。中信广场、永安大厦、丰利大厦、银座晶都国际、金龙大厦2.5-4.5元/㎡/天以大中型企业为主，金融企业较为集中二环东路板块二环东路沿线区域随济南城市规模扩大第二次跳跃式发展而兴起，高端写字楼产品较多，硬件设施齐全。商务氛围很浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。土地资源相对丰富，楼盘平均体量9万平米，主力面积在200平方米左右。东环国际广场、发展大厦、中润世纪广场、润昌商务大厦、火炬大厦等。2.2-4元/㎡/天中小型企业较多奥体板块奥体板块是以济南奥体中心为圆点，2公里半径所辐射的区域。办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟平均体量10万平米，目前标准层面积为1100-1600平米。鲁商国奥城、黄金时代广场、成城大厦2.8-3.2元/㎡/天国有大中型企业、行业内的大型企业高新区板块贤文庄路以东、工业南路以南、绕城高速以西、经十东路以北的区域。聚集了大批高科技企业和创业人才，办公氛围良好，配套设施有待完善，写字楼市场尚待发展成熟。板块土地资源丰富，远离市中心，写字楼体量居于各板块之首，平均17万平米。标准层面积1000-3000三庆世纪财富中心、IT总部基地、齐鲁软件园、丁豪广场、中铁汇展国际2.4-3.8元/㎡/天中小型高新企业为主、部分大型国企入住济南写字楼市场-3平米，主力面积300平米。经十路板块二环东路以西，经十路南北两侧，纬十二路以东区域市区标志性道路，商务氛围浓厚，聚集众多大型企业，写字楼品质有很大提升。平均体量8万平米，目前标准层面积为300-1500平米。第一大道、完美大厦、三庆汇文轩、鲁商广场2.8-3.2元/㎡/天中小型企业为主，驻济办事处北园大街板块二环东路以西、北园大街南北两侧、二环西路以东区域商务氛围浓厚，灯饰、五金、家装建材企业集中，写字楼需求旺盛。区域人流量大，配套完善、车位紧张，交通拥堵平均体量约4万平米，目前标准层面积为100-1200平米。恒鼎大厦、创业大厦、鲁豪大厦、三联商务大厦、欧亚电子大厦、嘉汇环球广场、舜都大厦、名人时代、五环商务中心1.8-2.8元/㎡/天中小企业、私营业主、五金家具建材办事处西客站板块二环西路以西规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均体现一定的优越性。目前办公氛围还不够浓厚，但可以预见将来发展潜力十分巨大未来济南西部CBD中心绿地缤纷城、实力大厦、荣宝斋、绿地中央广场1.8-2.4元/㎡/天国有大中型企业、行业内的大型企业、中小型企业为主3、整体市场发展趋势随着整体经济发展，大量中小型企业兴起，传统写字楼面积有限，且无法满足交通、停车等硬件要求，城市商务由中心聚集到向外扩散效应明显，相应出现了山大路板块、二环东路板块以及高新、奥体片区、西客站等板块。目前济南市写字楼租金最高的板块是泺源大街和纬二路租金在2.5-4.5元/㎡•天，其商务氛围浓厚，周边配套齐全，只租不售的项目较多，由于城市的发展导致交通拥堵，车位紧张的恶性局面；而山大路板块和二环东路板块租金相差不多在2-3.5元/㎡•天，山大路板块主要集中电子产品企业集中，二环东路写字楼整体规模、品质比山大路板块有所提升，个别写字济南写字楼市场-4楼租金也较高如中润世纪广场，主要集中了很多的大型企业，如中石油、中石化、深发展银行、太平洋保险、中润集团、润丰农村信用社、齐鲁银行等；奥体板块是政府规划中的商业商务政务区，写字楼产品多体现高端品质，无论在硬件配套还是交通条件上，均有一定的优越性；西客站片区随着区域内整体配套不断完善，未来的发展潜力巨大。4、济南写字楼等级分布各级别写字楼标准济南代表项目楼盘顶级写字楼建筑物的物理状况和品质均是一流位于主要商务区的核心区由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件配套非常完善，专用地上、地下停车场，停车位充足世茂国际绿地普利中心高档写字楼建筑物的物理状况优良位置居于商务中心或商业聚集区交通十分便利商务配套、生活设施完善，停车位充足。市内净高2.6米以上高效全面的物业管理，24小时冷热水供应中润世纪广场中信广场鲁商国奥城鲁商广场中端写字楼建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在位于副中心或较好的位置有交通线路到达，交通比较方便有专用地上地下停车场客户多为国内中小公司，从事销售代理、产品研发有物业管理公司服务银座赛博数码广场银座.晶都金龙大厦东环国际广场普通写字楼物业已使用的年限较长，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧；处于一般城区位置有交通线路到达客户基本是小型私企，从事简单的销售业务创展中心济南科技市场科苑大厦济南写字楼市场-5二、写字楼供求市场分析1、市场综述济南写字楼整体市场表现供大于求，潜在供应量巨大，约40万平米左右。截止到13年4月供应量和成交量较2012年同期均有大幅回落，在整体经济形势不明朗及国内经济增速趋缓的情况下，部分企业减缓扩张，加上房地产市场受调控，货币政策收紧，客户购买写字楼意愿、能力降低，市场需求开始减弱，写字楼市场表现极为沉寂。2、供应分析024681012142012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月新增供应（万㎡）1.95504.494.912.050.6000002.47月供应量（万㎡）8.7412.388.0810.7912.2311.7510.19.458.76.385.154.265.572012年4月到2013年4月写字楼市场供应2013年济南市整体写字楼市场总供应量为5.57万平米，环比下降36.27%，自12年11月连续5个月无新增货量，整体市场多以存量销售为主；虽有个别项目有新品入市，但对整体市场无太大冲击。后续随着市场整体的变化及奥体片区和西客站片区新项目的入市供应量将逐步增加。3、需求分析济南写字楼市场-60.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%024681012142012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月月供应量成交量去化率随着房地产整体市场的影响，加之经济的不景气，大量投资客转移到实物交易上，使之写字楼市场始终以不温不火的态势持续着，虽每月都有成交但相比12年整体成交还是有所下滑。市场随着后续新品的入市及市场产品不断的变化，成交量会有所提升。4、写字楼成交均价分析8000100001200014000160001800020000泉城路板块山大路板块高新区板块奥体板块纬十二路板块纬二路板块整体市场从整体成交均价来看，写字楼市场整体价格为11500—13000元∕平米左右上下浮动，奥体中心板块的黄金时代广场成交价格为11000元/㎡，山大路板块华强中心写字楼成交价格为15000-17000元/㎡，纬十二板块银座中心成交均价为12000元/㎡，纬二路板块名泉中心成交均价为9800元/㎡，整体市场价格方面无任何变化依旧继续保持平稳状态。5、在售写字楼个案情况所属区域项目名称位置写字楼等级项目总建面（万㎡）开发商济南写字楼市场-7奥体板块鲁商国奥城历下区经十路北侧，奥体中心正对面，省高院东邻甲级43山东省鲁商置业有限公司黄金时代广场经十路与奥体西路交汇处东北侧甲级50山东黄金地产有限公司龙奥金座经十路和奥体东路交会口东南角甲级10山东大伟工程开发设计有限公司玉兰广场经十路奥体中心东南，旅游路以北，体育东路西侧甲级38济南海尔绿城置业高新区板块中铁汇展国际济南国际会展中心西侧甲级19.2中铁十局房地产开发有限公司中齐未来城高新工业南路济南国际会展中心东侧丙级40山东中齐房地产开发有限公司二环东路板块洪楼7栋历城七里河路与花园路交汇处东南角乙级3.1济南新方圆置业发展有限公司山大路板块华强广场山大路与解放路交汇处甲级23济南华强广场置业有限公司西部板块银座中心经十路、经七路、纬十二路交汇处甲级55山东银座置业有限公司绿地缤纷城槐荫京沪高铁济南西客站站前广场甲级42.9绿地地产（济南）有限公司南部板块祥泰广场济南市英雄山路与土屋路交汇处甲级20山东祥泰颐华置业有限公司泺源大街板块世茂国际广场历下泉城路南侧黑虎泉西路北侧甲级40济南世茂置业有限公司绿地中心市中北邻历史老街普利街，南临共青团路甲级20上海绿地集团山东置业有限公司北部板块名泉中心天桥堤口路大润发东临甲级55香港南益集团山东南侨房地产发展有限公司6、在售写字楼价格及月均去化济南写字楼市场-8所属区域项目名称销售价格（元/㎡）去化速度（㎡/月）奥体板块鲁商国奥城120003375黄金时代广场110002060龙奥金座130002034玉兰广场120009411高新区板块中铁汇展国际95003053中齐未来城9000625二环东路板块洪楼7栋98002378山大路板块华强广场160001006西部板块银座中心110003820绿地缤纷城90006940南部板块祥泰广场11000900泺源大街板块世茂国际广场180003500绿地中心250005219北部板块名泉中心85001536平均————3090整体市场在售项目较多，待售货量大，整体去化较慢，月均去化3100㎡左右，加之后续有多个新项目入市，供大于求的趋势将继续加大。7、写字楼整体硬件配套项目名称总建面（万㎡）平面布局销售价格（元/㎡）单层面积（㎡）层高（米）外立面入口大堂智能化电梯空调物业等级万达广场151栋32层1240020003.7玻璃幕墙8米5A级8部中央空调甲级天业国际31栋14层1310020003.4玻璃幕墙5.4米部分智能4部中央空调甲级济南写字楼市场-9中铁汇展国际198栋18-24层9400700-9003-3.5玻璃幕墙9.6米部分智能3部中央空调甲级鲁商国奥城204栋/1#19、2#26层、3#36层、4#42层1870015003.6玻璃幕墙5.4米大堂5A级、生态技术6部空调新风系统甲级银座中心7.92栋/东塔37层，西塔38层130001000--14003.6玻璃幕墙9米大堂5A级7部中央空调甲级华强广场61栋33层2000019003.9