××区域商业地产调查市场分析(1)

××商业地产调查市场分析第一部分：酒店·宾馆篇一：引言性酒二：区域代表店分析三：各区普通酒店分析四：在建酒店分析五：附录第二部分：写字楼篇一：简介二：各区分布状况及物业租赁情况三：客户简析四：小结五：写字楼总体趋势（相关资料）六：目前写字楼市场的机遇壹：酒店·宾馆篇一、前言××市是一个重点旅游城市，随着该市经济的迅速发展，城市相关配套设施也日趋完善，也带动了酒店、宾馆的日益增加，在区域内的大街小巷，各种档次的宾馆、酒店不下300家。分布与城市的每一个角落，本次调查主要就××市的四个区不同档次酒店的坐落位置，客房数量，相关配套（餐饮，会议室，康乐中心的有无），不同档次房间的价格，入住率及根据住宿时间的不同相应的折扣等几个方面做一个整体的分析。二、区域代表性酒店分析目前××市较高档次具有代表性的酒店有海螺国际大酒店、铁山宾馆、汉爵大酒店三家，经济型酒店代表为锦江之星宾馆。海螺国际大酒店：海螺国际大酒店由海螺集团投资兴建，总占地面积约3万多平方米，座落于北京东路，广电中心旁。它北临两站广场，南眺繁华闹市，交通便捷。酒店拥有208间套各种类型的客房，装修高档、豪华。房内设有中央空调、程控电话、Mini吧、私人保险柜、闭路电视和24小时客房服务等。19个风格迥异的餐厅，提供各种菜系美食，可容纳1200人同时就餐。房型门市价优惠价普通标准间660378商务标准间(单/双)770448豪华房880520商务豪华间880568二间套1188768宾馆早餐价自助早餐：30宾馆加床价加床：120宾馆餐饮设施中餐厅西餐厅娱乐与健身设施迪斯科舞厅卡拉OK厅健身室桑拿浴室宾馆服务项目商务中心票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场理发美容室全部房间免费宽带上网宾馆接受信用卡类型万事达(Master)/运通(AMEX)/威士(VISA)/大来(DinersClub)铁山宾馆铁山宾馆位于市中心著名的风景区赭山之麓，此酒店离机场11公里、离火车站4公里、离码头2公里。建成年代较早，为市委宾馆。宾馆现有总统套房、豪华套房、标准间等各式客房220间套。22个风格不同的中、西式餐厅，提供徽、淮扬、川、湘、粤等菜系和该市特色小吃服务。拥有各种会议厅规模不等，风格迥异，其中的国际会议中心具备四国语言同声传译功能。商务、健身、娱乐、购物、停车、保健、洗涤等配套设施俱齐全。周围景观：鸠兹广场、步行街、赭山公园、镜湖公园。房型门市价优惠价烟岚楼标间(双床)388233竹苑楼标间(双床)488342竹苑楼单间(小床)468327竹苑楼套间(大床)880616松苑楼标间(双床)588412汉爵广场大酒店酒店位于市中心两站广场，与汽车站、火车站相连，距市中心：2公里，距飞机场：2公里，交通便利。相关配套齐全，拥有西餐厅、快餐厅、咖啡厅，会议厅棋牌室，还可以提供订票、商务中心、美容美发、租车等服务。该酒店共有客房159间。房型原房价优惠价氧吧房396元200元单人商务房430元240元标准间（双人）480元260元联通套房（三人）1390元760元双人商务房546元260元行政房（单人）546元280元单人套房696元380元三人套房1090元600元三、各区普通酒店分析1、镜湖区此地区是该市酒店的密集区，有三星级酒店2家四星级酒店2家，准三星级酒店多家，以及有数不胜数的小旅馆。此地区还含有一家经济型旅馆（锦江之星）。此地区的酒店的入住率为整个区域最高，因为该市的商业中心在此区域，使得此地成为该市最繁华的地方，游客络绎不绝。基本上三星级酒店的入住率都在70％－80％，特别指出该市的首家经济型的宾馆（锦江之星）的入住率更是达到了惊人的90％左右。下面就此区域的不同星级的宾馆做一下分析。奥顿大酒店奥顿酒店于1996年3月18日正式开业；2005年年初经省旅游局正式批准挂牌中国三星级饭店。奥顿酒店是该市首选港澳酒店管理模式的三星级商务度假酒店，位于市中心北京路与九华中路交汇处，距火车站、汽车站、港口均只有10分钟左右路程；西邻全国十大商业街之一“中山路步行街”、鸠兹广场；北面为赭山公园、九华广场，地理位置极其优越，交通便捷。目前奥顿酒店共有111套的高中档客房，其装修主要是简约的时尚风格。该酒店的一些相关规定：加床另收80元/位；逾时退房（至下午6：00时）加收半天房租；未付订金者订房只保留至下午6：00整。客房：经全新装潢，采用当今国际流行的简约主义风格，尽现人性化、个性化设计，既有清新、淡雅的房型又现古朴、大方的格调。房间采用复合地板，卫生间配淋浴房，房间内电话可直拨国际、国内长途，可免费宽带上网、卫星电视接入客房，各类房型相信可以适应各类人士度假、办公、商务洽谈等不同需求。客房房型有：标准间、单人间、三人间、豪华商务套间等。大堂：按四星级标准设计，大厅明亮、宽敞，带背景音乐、中央空调。谷美精菜馆：汇聚徽菜、粤菜、川菜、杭帮菜等菜系，装修风格典雅。因其在本地的知名度较高，加上位置的优势，本身内部的康乐实施及休闲娱乐的实施齐全，造成它的客流量的强大，入住率较高，一般可达85％。房型门市价优惠价A座标准双人房Ⅰ538元238元A座标准双人房Ⅱ518元228元A座豪华单人房598元288元A座双人商务房738元378元A座单人商务房738元378元A座豪华大厅套房878元488元A座豪华小厅套房878元488元点评：该旅馆在该市三星级酒店的客房价格上高于其他的宾馆。原因在与它的得天独厚的地理位置，及相比周边酒店的档次较高，而且经营时间较长。因此酒店的知名度，入住率等相对与其他酒店有优势。锦江之星锦江之星旅馆有限公司系中国规模最大的综合性旅游企业集团——锦江国际集团的子公司，是经营管理国内首创、中国最大的经济型连锁旅馆“锦江之星”的专业公司。此宾馆开业才三个月，其入住率目前可以达到90％左右，其原因可归纳为四点：一、该旅馆的品牌效应。二、该旅馆的服务精神。公司通过锦江之星品牌经营的方式管理旅馆、锦江之星品质的服务特点为“清洁质优、经济舒适、安全便捷”。其中服务台提供购票、传真、复印、打印和异地订房等。三、旅馆的配套实施。它拥有为满足一般商务客人和社会大众需求及以“营养、实惠、时尚”为特色的“锦江大厨”餐饮品牌。附设停车场四、该旅馆的消费较低（因其本身定位就是经济型宾馆）注：由于该宾馆部分房间可以看到赭山景观――即观景房，再加上旅馆很受广大消费者的欢迎与信赖，其价格近期可能会上调。享受优惠可以办理会员卡：费用158元/张（有限期为两年）以后需要续卡的话，交20元/次。另外，若客户的年龄达到55周岁，可以免费办理优待卡与会员卡享受同等的优惠即九折优惠。另外还具有一些优待政策：例如：预定房间可以保留到晚上8：00整，退房的时间可以延迟两个小时。点评：该旅馆系锦江集团在省内创办的第一家，位于五一广场旁，赭山公园对面，大部分是标准间和单人间，房价较低，为128－138元/间，还有少量的套房，为面对赭山的朝阳房间。其中房间内拥有一个小的会客厅，一到两个阳台。房价为158。可以说是该市经济型宾馆代表，因为刚建成开业，相关的配套设施不是非常的齐全，只有住宿，会议，餐饮等，没有网线及相关的娱乐设施配套。但是由于其经济型宾馆定位因素，所以迎合了市场需要，入住率高。2、鸠江区此地区的酒店从数量上及档次上较镜湖区酒店有所下降，只有为数不多的几家星级宾馆，其他零散的分布一些小宾馆，但是此地区较镜湖区同档次的酒店从价格上有优势，平均价格下降100元左右，但地理位置较偏，人气不足，入住率不高，大约为50％—60％左右。国信大酒店国信大酒店是省国元控股(集团)有限公司独资兴建的四星级商务酒店，其位于经济技术开发区·蒲江路117号，离机场30公里、离火车站8公里、离市中心8公里。建筑面积达18000余平方米，拥有客房166间（套）；房内均设有INTER宽带接口；十余间风格独特的宴会包厢，400余餐座的中、西餐厅；可容纳400人的多功能厅及6个中小型会议室；还拥有商务中心、商场、网球场、桑拿中心、康乐中心等功能完善的综合服务设施。豪华套间4间行政套间11间行政层客房45间豪华标准间106间客房面积27～88平方米楼层总数6层行政楼层2层可连通房间4间无烟客房2层女宾客房1间情侣客房1间退房时间12：00内设：独立控制的冷暖空调系统及新风系统/10M宽带接口/24小时卫星电视节目/直接饮用水系统/冰柜及迷你酒吧/自动喷淋、烟感报警、电子门锁等安全消防系统/电子保险柜/110V/220V剃须刀插座/化妆镜/电吹风。房型门市价优惠价A区豪华单人间520元300元A区行政标准间520元300元B区行政标准间580元330元B区行政商务间660元380元康乐设施：在酒店在康乐中心设备及服务一应俱全。国际标准的娱乐和休闲设施包括健身房、网球场、英式台球、棋牌室、美容中心。点评：国信大酒店是四星级酒店，在该市现有酒店中是档次较高的，又因为地处开发区，占地面积大，相关配套设施齐全，此酒店在晚上时，较为热闹，门口外地车辆较多，入住率较高。证明此酒店利用开发区的品牌及开发区内入住企业关系，吸引外来商务旅客。鑫海洋大酒店鑫海洋大酒店地处赭山东路，是一家国际三星级标准的涉外旅游宾馆，拥有客房、餐饮、娱乐、桑拿四大营业部门，功能齐全，设施先进完善，可以提供住宿、休闲、娱乐、商务洽谈。全新的商务中心可以提供打字，复印，传真，预定车，船，机票及洗衣中心等服务。A：住宿：大约80间左右的客房，其中房型门市价优惠价标准双人房368元160元高级蜜月套房628元300元豪华套房668元320元高级行政商务套房728元320元休闲公寓式套房868元400元点评：此酒店客房部拥有全市绝无仅有的按家庭生活模式兴建的休闲度假公寓16套。硬件设施全。但是因酒店座落位置较偏僻，房价是此次调查中三星级酒店最低的，主要的客源来源于关系客户及工程科技学院历届的毕业生回母校聚会。所以入住率相对较低，大约为40％左右。3、新芜区此地区酒店的档次最高在二星级左右，或是准三星级，价格较鸠江区酒店又有所下降，由于此区域酒店年代比较长，内部设施一般，。入住率一般为30％。海员宾馆海员宾馆是隶属于该市的长江轮船公司，地处于吉和街江岸路17号，紧邻吉和广场，濒临长江。是集住宿、餐饮服务、糖烟酒、糕点、日用百货、美容美发、工艺美术品、服装零售于一体的综合性宾馆。建筑年代较早，在该市又一定的知名度，但由于该市近几年新的宾馆层出不穷，使得海员宾馆显得在同类宾馆之中破旧，内部在去年从新装修，外立面却没有改观，人气不旺。酒店共有七层，内部有76间客房。旁边的一栋楼是酒店的餐饮即其他的设施。房型门市价优惠价标准间258元180元豪华标准间318元220元单人间238元168元豪华单人间298元210元商务休闲间388元260元商务套间458元320元双人套间328元220元豪华套间1088－1288元788－900元点评：海员宾馆始建于1992年，其配套设施较为齐全，吃、住、行、娱、一条龙，因为其濒临长江，房间有观景房，但是由于建筑年代较早，房间内的硬件设施配套不是非常齐全，没有网络连接。入住率较低，为30％4、马塘区：马塘区无特别出名的酒店，只有一些零散的小宾馆分布，价格低廉，硬件设施差，基本上是由住宅改建成的宾馆。入住率一般，以短暂住宿人员为主要的客源。总体分析：从调查可以看出，该市酒店基本上呈现出良好的经营状况，总体看来镜湖区的酒店入住率都是非常高的，以及火车站的汉爵广场大酒店和新建好的经济型宾馆的人气也非常的高。证明该市宾馆酒店呈商业中心及交通中心集中住宿的特点。住宿的客人主要以旅游的客人占大部分，其次是有重大的会议在该市召开。客人入住酒店主要是住标准间。新建酒店各方面要素分析：从上不难看出，酒店的地理位置是投资建酒店的最重要的因素，这就是为什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相对差一些。其次才是考虑价格、停车场、房间内的硬件设施是否齐全。相关娱乐休闲设施配套等其他方面。客房规划简析：酒店的客房是以标准间为主，相应的规划一些豪华房，套房等。（如建设酒店星级准