天安伟业XXXX年01月北京石景山盛景国际项目市场调研

MARKETRESEARCH2011/01谨呈石景山盛景国际项目市场调研及定位分析报告（终稿）顺天通房地产开发集团MARKETRESEARCH报告提纲宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案10MARKETRESEARCH第一部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案101.1前言1.2区域发展方向1.3GDP与人均GDP分析1.4三次产业分析1.5社会消费品零售总额分析1.6区域人口分析1.7城填居民收支情况分析宏观环境分析1MARKETRESEARCH1.1前言从建区以来，石景山区就是北京的传统工业区，一直服务于以首钢为首的京西八大企业。首钢是石景山区的支柱企业和创税大户，其每年上交税收占到财政收入的60%以上，GDP占石景山GDP50%以上。足以证明首钢对于石景山区的重要性，但其对环境的严重污染、阻碍长安街的延伸，制约了区域的发展。如今伴随着CRD规划的形成，石景山区大力推进第三产业发展，给区域发展提供了更多的机遇石景山区作为海淀、丰台、门头沟三区的重要连接点，是京西板块空间关键的支撑点，距市中心仅14公里，地理位置优越；其次拥有长安街延长线、阜石路两条贯通东西的大动脉，联通京原、京石、京昆高速公路的五环路等，外部交通便利给CRD规划的发展提供良好的基础。万达广场、银河商务大厦、融科等商务楼宇的进驻，石景山区距离未来京西CBD的形成更近一步。本案此时出现，作为CRD规划发展中的有机组合，可以借助这种发展趋势，对于区域商业有效补充及提升但在给予发展机遇的同时首钢的搬迁也会对区域经济发展带来一定挑战，接下来从宏观经济方面来分析区域近几年的发展情况，探讨首钢的搬迁对区域经济的影响程度究竟如何MARKETRESEARCH1.2区域发展方向CRD规划“三步走”战略：•连续推广两年的“首都休闲娱乐中心区——CRD”是一个长期的过程，要实施”三步走“战略•第一步到2010年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化娱乐休闲区建设初见成效；万达广场的进驻及成功，可以肯定CRD已彰显一定效应•第二步到2015年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立•第三步到2020年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本形成CRD的形成及带动促使区域全面转型，总体发展环境良好；在“三步走”战略中，本项目处于第二阶段，在彰显一定效应的基础下继续发展，发展前景良好数据来源：城市规划局MARKETRESEARCH1.2区域发展方向数据来源：城市规划局一个科技园区：•中关村科技园区石景山园两个休闲旅游区：•东部现代娱乐旅游区、西部生态休闲旅游区三个产业基地：•北京数字娱乐产业示范基地、首钢新兴产业基地产业培育基地六个商务功能区：•北京国际雕塑园地下商务区、银河商务区、京燕商务区、京西会展商务区、TSM时代购物花园商务区、苹果园交通枢纽商务区CRD“一二三六”产业发展格局：本项目位处规划的京燕商务区，未来商务人群多MARKETRESEARCH1.3GDP与人均GDP分析地区生产总值GDP（亿元）203.5226.3256.9248.6010020030006年07年08年09年2009年，石景山区实现地区生产总值248.6亿元，同比下降3.2%；由于产业结构的调整，首钢的搬迁在一定程度上影响了生产总值的增长，但影响不大；随着区域发展，第三产业渐渐占主导位置，区域经济将会有一定提升与其他区域相比，石景山GDP排名较靠后，但高于崇文、门头沟区石景山人均GDP2009年达到3.56万元，高于丰台、门头沟区与北京城区相比，石景山属欠发达地区，但与河北省各城市相比，其实力不俗，人均GDP仅次于唐山，位居第二与另城七区、门头沟区GDP对比（亿元）896.61510.02300.0310.9162.0600.72293.5248.675.9010002000东城区西城区海淀区宣武区崇文区丰台区朝阳区石景山区门头沟区与另城七区、门头沟区人均GDP对比（万元）14.8322.447.855.585.253.367.333.562.56050东城区西城区海淀区宣武区崇文区丰台区朝阳区石景山区门头沟区总体经济水平与部分城区相比有一定差距，但区域发展稳定，未来经济上涨空间大数据来源：统计年鉴与河北省各市人均GDP对比5.073.193.062.812.652.132.051.891.521.491.493.560123456唐山石家庄秦皇岛廊坊沧州邯郸承德张家口邢台衡水保定石景山MARKETRESEARCH1.4三次产业分析2009年三次产业占比（%）45%55%二次产业增加值三次产业增加值石景山区三次产业发展走势良好2009年，区域第二产业增加值实现112.3亿元，同比下降20.6%；第三产业增加值实现136.3亿元，同比增长18%；三次产业结构由2008年的55:45调整为45:55，三产比重提高10个百分点，产业结构调整变化明显，第三产业占据主导位置第三产业将作为石景山的支柱产业，预示着石景山的商业发展将更加迅速数据来源：统计年鉴三次产业增加值（亿元）141152.4141.3112.362.573.9115.5136.305010015020025030006年07年08年09年二次产业增加值三次产业增加值MARKETRESEARCH1.5消费品零售总额分析消费品零售总额（亿）144.5140.5150175.98.5%2.0%7.0%15.5%010020006年07年08年09年0%10%20%消费品零售总额增长率（%）与另城七区、门头沟区消费品零售总额对比（亿）374.1329.41026.414.3158.46351478.3175.921.7040080012001600东城区西城区海淀区宣武区崇文区丰台区朝阳区石景山区门头沟区消费品市场持续升温，石景山区社会消费品零售总额屡创新高，超过崇文、宣武等区2009年石景山社会消费品零售总额达175.9亿元（约等于地区生产总值的71％），比上年增长15.5%，高于2008年8.5个百分点，增长迅速分行业看，批发和零售业占96.1%，达169.1亿元，居首位96.1%3.7%0.2%批发和零售业住宿和餐饮业其他行业零售商业消费将是带动石景山区经济增长的主要动力数据来源：统计年鉴MARKETRESEARCH1.6人口分析类别数量常住人口38.2万常住流动人口22.3万外来人口21.5万总人口82万区域范围内人口状况统计表按年龄分组区域市场比例（%）20岁及以下17.721-30岁12.731-40岁18.641-50岁19.751-60岁12.361-70岁12.770岁以上6.3合计100平均年龄（岁）41.2区域范围内人口年龄结构比例统计表人群年龄结构中21-40岁、41-50岁共占51%，表明区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑其中0-20岁的人口总数达到10.7万人，占总体人口的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力2009年石景山区常住人口60.5万人，虽然首钢搬迁，但随着高科技产业进驻、房地产业的发展，区域人口不降反升。与2005年相比，人口增加了近15万人区域人口增长迅速，以中青年、消费能力较强的消费群体为主，为本项目提供充足客源数据来源：统计年鉴MARKETRESEARCH18045207452380025736124751352615370170810500010000150002000025000300002006200720082009人均可支配收入人均消费性支出随着经济水平和收入的不断提高，区域城镇居民消费能力不断增强。2008年城镇居民人均消费性支出占可支配收入的64.6%；2009年城镇居民人均消费性支出占可支配收入的66.4%；09年比08年高1.8%。消费性支出的增加可见区域居民消费潜力释放较足，消费观念开放，对新兴事物接受快2006-2009年石景山区城镇居民收支情况（元）2009年石景山区城镇居民人均消费性支出构成(%)34%9%7%10%14%14%7%5%食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务八大类消费中食品、衣着、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务、杂项商品和服务增幅均超过10%以上在食品类支出中饮食服务占28%，居首位，比2008年占比高出4%，区域居民在外就餐比例越来越高，餐饮市场较好数据来源：统计年鉴1.7城填居民收支情况分析综述：从以上分析数据可以看出，石景山区总体经济稳定且发展良好，首钢搬迁对本区域影响较小，良好的宏观环境可以让本项目更稳定的发展MARKETRESEARCH第二部分宏观环境分析1项目宗地分析2石景山整体商业发展趋势3主力商圈商业市场分析4专题调研分析5项目总体定位7借鉴案例分析6物业管理体系建议9万达租金调查8租赁标准测算11概念规划方案102.1项目地理位置2.2立地条件解析2.3代表物业分析2.4项目SOWT分析项目宗地分析2MARKETRESEARCH2.1项目地理位置项目位置：项目位于西五环外，石景山区西长安街北侧项目四至:东至京燕饭店南至长安街西延长线西至太阳岛宾馆北至八角南里住宅小区用地规划要求占地面积13653.5平方米建筑面积77169.78平方米建筑控制高度79.9米容积率3.44紧邻长安街，形象展示面强MARKETRESEARCH2.2立地条件解析外部交通分析古城南里石景山路石景山路体育场南路八角南路八角路古城南路古城东街古城公园石景山雕塑公园八角南里小区石景山游乐园八角东街五环路本项目京燕饭店太阳岛宾馆前楼太阳岛宾馆后楼星座商厦长安家园信安大厦古城南里八角西街中铁二十二局八角中里小区八角北里小区石景山体育场八角南路社区古城路社区八角路社区古城路社区八角南里项目周边东西走向道路有西长安街（石景山路）、八角南路；南北走向道路有八角西街、八角东街等多条街道东边可以直接沿长安街驶入西边可能稍微不便利，因项目所处位置不能调头，需从至五环辅路位置调头驶入，或从八角西街驶入太阳岛宾馆两栋楼之间的道路到项目南边可由八角西街经太阳岛宾馆两栋楼之间的道路驶入北边可由八角西街经太阳岛宾馆两栋楼之间的道路驶入；或由八角东街经京燕饭店停车场再由长安街驶入项目总体来看，东边驱车前往项目的客群便利，但另三个方向有一定的阻碍，且道路指示不明显，是否考虑增加指示牌引导客群指北标地铁站车流地铁线MARKETRESEARCH2.2立地条件解析公共交通分析古城南里石景山路石景山路体育场南路八角南路八角路古城南路古城东街古城公园石景山雕塑公园八角南里小区石景山游乐园八角东街五环路本项目京燕饭店太阳岛宾馆前楼太阳岛宾馆后楼星座商厦长安家园信安大厦古城南里八角西街中铁二十二局八角中里小区八角北里小区石景山体育场八角南路社区古城路社区八角路社区古城路社区八角南里项目紧邻公交车站，共有10多条公交车经过；且距离一号线地铁较近，公共交通非常便利；能通达石景山、丰台、门头沟等区公共交通类型、站点地铁一号线古城站（距项目约800米）八角游乐园站（距项目约1000米）京燕饭店公交站325、337、472、527、597、598、663、941、959八角站327、354、337、385、399、527、941、958、959、八角西街站325、399、472、527、598、663公交车途径范围(以京燕饭店站为主)起点终点325衙门口高井路口南337石景山长椿街路口乐354石景