一秀：佛山市房地产市场分析报告(09.05)

一秀：佛山市房地产市场分析报告(09.05)资料由佛山一秀房地产咨询有限公司独家提供，仅供参考！佛山市房地产市场分析报告(2009年5月1日-2009年5月31日)佛山一秀房地产咨询有限公司房地产暖流涌现珠三角或先复苏——土地回暖在即，楼市信心提升——本月导读第一部分土地资讯--------------------------------------2（推荐地块、国土局招拍挂土地速递)第二部分宏观大势分析-------------------------------------------4（全球房地产市场、国内宏观经济、全国市场环境、政策解读、佛山重大城市规划及建设、宏观大势小结)第三部分一级市场分析--------------------------------------8（市场整体情况、重点地块分析、小结、一级市场趋势预测)第四部分二级市场分析------------------------------------------10（禅城市场、桂城市场、南海市场、顺德市场、三水市场、高明市场)第五部分三级市场分析------------------------------------------20第六部分广告统计分析------------------------------------------21第七部分大势预判------------------------------------------22（政策导向、市场走向、一秀地产观点)第一部分土地资讯1、推荐地块2、国土局招拍挂土地速递第二部分宏观大势分析一、全球房地产市场——股市连续3月上涨，房地产仍堪忧全球主要股市从3月6日至5月31日，已连续3个月保持上涨态势，全球主要股市涨幅分别在18%-78%不等。虽然股市在涨，但是全国房地产市场仍令人堪忧。第一季度欧洲商业地产投资同比减少50.4%，其中，法国下降77%，意大利和德国分别下降69%和56%。美国4月新屋开工指数仅为45.8万套，创历史上4月份的新低。另一方面，全球实体经济未复苏，全球房地产短期内复苏难度仍很大。——全球房地产短期难复苏！二、国内宏观经济——经济有望进入筑底阶段5月份中国制造业采购经理指数(PMI)为53.1%，环比回落0.4个百分点。本月PMI虽有小幅回落，但仍保持在50%以上，预示着国内经济将继续保持回升态势，但经济景气度仍不高。5月份全国发电量同比减少3.54%，4月发电量同比减少3.55%，5月发电量降幅与4月有所收窄。1-5月，全国用电量同比降幅约4%，与1-4月相比，5月用电量降幅基本趋稳。用电量等指标的趋稳表明国内经济有望进入筑底阶段。但是，3、4月出口虽连续环比上升，但同比降幅拉大，且国内需求依然偏冷，房地产价格保持高位，内需受抑制将使得国内经济稳步回暖难度较大。——房价高位抑制内需！三、全国市场环境——5月楼价上升，成交继续高位1、北京——5月一二手房成交环比双双下跌据北京房地产交易管理网统计显示，5月份北京住宅期房网上签约11505套(剔除保障性住房)，平均日签约量371套，环比下降约17%。二手房方面，5月北京二手住宅成交总量为18814套，环比减少了6%，成交均价12669元/㎡，环比下滑14%。截至5月31日，北京商品住宅可售面积约1600万㎡，可售套数约12万套。2、上海——5月成交再创新高，市场趋热5月份，上海全市新建商品住宅成交面积为204万㎡，环比增加了8%，创20个月以来的新高。成交价格方面，5月上海新建商品住宅成交均价为13883元/㎡，环比上涨了4%。另外值得注意的是1-5月上海共成交商品住宅680万㎡，而新增供应只有411万㎡，库存减少270万㎡。截至5月31日，上海商品住宅可售面积约630万㎡，可售套数约45000套。3、广州——5月成交13253套，再创新高峰今年5月份，由于有“五一”和端午节两个小长假，成为开发商十分看重的“黄金5月”，需求也得到较为集中的释放，广州楼市“红5月”如期出现。5月份，广州商品住宅共成交141.34万㎡，环比增加39%，成交套数13253套，创08年以来的新高，环比增加3273套，增幅达33%。4、深圳——5月量价齐升，存量需5个月消化5月份深圳市新房共成交77.6万㎡，成交套数8479套，环比增长10%，成交量再创新高。新房成交均价为12902元/㎡，环比上涨5%，连续3个月价格保持上涨态势，并实现成交金额近年来首次月度突破百亿元。库存方面，截至5月31日，深圳市新房可售面积约430万㎡，可售套数约4万套，按4、5月份的销售速度，大约需要5个月的消化时间。小结：5月份，消费需求释放继续保持较高势头，加上“五一”、端午节两个小长假，全国四大城市总体成交仍保持较高水平。但由于价格的回升及宏观经济等因素的影响，北京成交量出现小幅下降。总体来看，今年2月份以来，全国各大城市楼市成交均有不同程度的好转，但由于市场不确定因素仍很多，包括宏观经济环境、投资需求和改善性需求尚未大规模入市等，加上近期成交回升水分程度有待考量，使得下半年全国房地产继续保持成交高水平的难度加大，或会出现触顶回落再曲折发展。四、政策解读1、国土部“松绑”工业用地，用途不同折扣不一要点：5月13日，国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》。对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时也可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的50%执行。一秀地产解读：工业用地最低标准的调整，降低新建项目投资门槛，是国家扶持实体经济的措施之一，有利于刺激企业投资。政策也反映出，只有实体经济回暖，国内经济才会回暖。2、4万亿元投资初定，保障性住房占1成要点：5月21日，国家发改委公布了4万亿投资构成及中央投资项目最新进展情况。扩大内需4万亿元投资投向构成中，廉租住房、棚户区改造等保障性住房为4000亿元；农村水电路气房等民生工程和基础设施3700亿元；铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造15000亿元；医疗卫生、教育文化等社会事业发展1500亿元；节能减排和生态建设工程2100亿元；自主创新和产业结构调整3700亿元；汶川地震灾后恢复重建10000亿元。一秀地产解读：虽然保障性住房占4万亿元投资的10%，但随着住建部对保障性住房结构的调整，限价房、经适房比例将大幅减少，保障性住房以租为主，保障房对商品房市场的冲击将有所减小，同时能够切实解决低收入人群的住房问题。3、国务院今年研究开征物业税，控制收入分配差距要点：国务院5月25日通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，收入分配将出台新的改革方案，以控制收入分配差距，同时将深化房地产税制改革，研究开征物业税。一秀地产解读：总体来看，物业税短期内在我国实行的可能性极小，特别是在今年内。开征物业税，一方面是政府税收的重要来源，另一方面开征物业税有利于抑制投机炒楼。4、建行承销REITs产品，央行方案初显要点：作为四大国有商业银行之一的建设银行，将成为国内首批房地产投资信托基金(REITs)产品的承销商。此前主要有两套方案供选择，由中国人民银行牵头REITs试点方案为债券类产品，主要在银行间市场流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。业内人士认为，从建行作为承销商可看出，采用央行方案的可能性较大。一秀地产解读：REITs的发行为房地产开发投资增加融资渠道，但对物业要求有长期稳定的租金，如何保证项目的稳定现金流，同样对开发商提出高要求。5、二套房贷利率多浮动至7折，银监会重申二套房政策要点：据《大众证券报》调查发现，工行、农行、建行、招行等9家银行已降低了二套房贷的利率，利率最低为基准利率的7折，相当于首套房贷的利率政策。5月，银监会重申二套房贷政策，申明“贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。一秀地产解读：银监会重申二套房政策，对二套房贷利率并没有作出严格要求，而是放权商业银行，由商业银行根据自身风险确定。这对房地产市场无疑是个利好，对改善性需求和投资性需求的释放有一定的促进作用。6、两项物权法司法解释10月施行，“住改商”需业主100%通过要点：5月24日，最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，两项物权法司法解释自10月1日起施行。司法解释首次明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。一秀地产解读：“住改商”须本栋所有业主一致同意的规定，大大加大了“住改商”的难度，这对写字楼市场无疑是利好，特别是面积较小的写字楼。7、商品房项目最低资本金比例降至20%要点：5月27日国务院公布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从原来的35%降低至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例调整为30%。一秀地产解读：此次资本金比例的调整，普通商品房项目的最低资本金比例与保障性住房相同，足以看出中央对商品房市场的重视。资本金比例的降低使得房地产再投资的门槛降低，将有更多资金注入房地产行业，房地产开工面积将有所增加，后期供应将有所增加。但短期看，房地产市场主要受供求结构、经济环境等因素影响，估计该政策短期对房地产市场影响不明显。小结：经过第一季度政策的观望期，二季度房地产政策显得较为“稳定”。5月份房地产利好政策频传，虽总体刺激力度不大，但对商品房市场长期稳定发展有促进作用。从09年的房地产政策可看出，中央希望通过政策刺激普通商品房的成交和保障房的建设，抑制高档住宅开发，打压投机炒楼现象。五、佛山市城市规划及建设1、九江大桥预计6月30日通车国道325九江大桥修复工程已近尾声，本月初已成功合拢，将于6月中旬完工，预计6月30日恢复通车。新建桥墩的防撞能力是参照与国道九江大桥平行的佛开高速的参数执行，防撞能力大大提高，而且，减少了原来23号、25号两个桥墩，与佛开高速公路跨线桥桥孔对齐，可降低被船撞击的可能。2、广明高速延长线拟后年动工广明高速公路延长线工程起点位于高明区更合镇白石附近，路线往西延展，经更合镇龙珠、陀程，终点与规划的江门至罗定高速公路T形相接。该工程预计2011年7月动工，2013年底完工，届时，佛山西部市民通过广明高速西延线—江罗高速公路到江门只需半小时，到罗定只需一小时。一秀地产解读：广明高速公路延长线工建成后，佛山西部将再添一快速出口，也将成为佛山、广州、江门等地通往广西的快速通道，将大大拉近佛山与江门、罗定的距离。3、樵乐路立交或年底开建樵乐路至一环西路立交工程方案已顺利通过评审，拟于今年年底开建。同时，樵乐路也将于今年进行拓宽和改造工程，改造后的樵乐路将会变得畅通无阻，樵乐路塞车之苦有望得到彻底解决。一秀地产解读：樵乐路立交工程的建设，将加速西樵、乐从与中心组团的融合。4、广佛肇同城，三水、肇庆火热“联姻”按照规划，三水将投资2亿元新建三花公路二期，并对一期进行扩宽改造。目前，该项目正在设计招标，预计年内可动工。除了三花公路，在北部，规划中的珠外环高速穿过大塘、芦苞后，跨北江至四会；年内建成的广贺高速串起三水、四会、广宁、怀集；广佛肇城际轨道线路经三水到四会、鼎湖、大冲和肇庆城区；已经开工的贵广铁路和即将动工的南广铁路将成为三水与肇庆的轨道交通动脉；全长6公里、投资约5亿元的广肇二期也已开工建设。5、三水内联外拓加速融入广佛同城三水区第一个系统的公路网规划已“出炉”，全区南北、东西共规划了5条纵向主干道和9条横向主干道，使三水道路形成网状，使道路更密集。6、佛山公共文化综合体8月开建东平新城再添明珠总投资达65亿元，总建筑面积约68万平方米，集文展中心、图书馆、博物馆等公共建筑和书城、写字楼、酒店等商业建筑于一体