山东东营市商业市场调研

山东︱东营︱商业市场研究书易铺中国·北京赛睿2011年9月25日目录Contents一、东营市宏观经济环境分析二、东营市商业发展规划1.东营商业现状2.东营市商业布局特点3.商业发展空间预测三、东营市重点商圈典型性商业调研分析四、未来商业地产供应量分析五、区域消费行为调查研究分析六、商户问卷调查分析七、项目立地条件SWOT及定性定量分析八、项目商业定位建议一、东营市经济环境分析1、东营市概况1)因驻军而得名。东营市位于山东北部黄河三角洲地区，唐太宗东征时，曾在此安营扎寨，设东营、西营而得名。2)因油田而建市——油城。1961年4月，华北石油勘探处在原广饶县辛店公社东营村附近打成第一口勘探井——华八井，从此，拉开华北胜利油田会战的序幕。随着石油勘探开发会战的深入发展，东营村一带逐步形成由会战指挥部和一些二级单位机关及后勤单位组成的矿区城镇，人们称之为“基地”。为适应胜利油田发展和开发建设黄河三角洲的需要，1982年国务院规划原惠民地区的垦利、利津2县，广饶县的4个公社，沾化县的4个公社，博兴县的1个公社和3个大队，成立省辖地级东营市。83年广饶县划归东营市、东营市委、市政府正式挂牌办公。此后多次进行乡镇规模调整，撤、并了一些乡镇。至2005年底，东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，20个镇、16个乡、9个街道办事处，1762个村民委员会。3)因位置而受亲睐——黄河入海口。东营属于黄河三角洲中心城市，也是黄河入海口的地方，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。东营距离潍坊约70公里，距离青岛约260公里，距离济南约210公里，距离天津约250公里。4)湿地之城、生态之城。由于东营地处盐碱地，建市初期曾被称为“没有树的城市”，多风、少绿、盐碱、荒凉，但经过30多年的努力，截止2010年底，东营城市建成区绿地率达到35.98%，绿化覆盖率为38.57%。开拓出河口湿地自然保护区和国家级示范保护区。5)立体交通——“三路两港一场”构建海陆空立体交通。东营公路密度达到101.1公里/百平方公里，形成了以胜利黄河大桥、利津黄河大桥、东营黄河大桥为枢纽，以东青高速、东港高速、荣乌高速、河辛路、新海路、潍高路等“七纵七横”14条干线公路为骨架的公路网络。已经成为环渤海地区的交通要冲，是连接胶东半岛和京津唐经济区的重要陆上通道。三路：黄大铁路（北接河北省黄骅市，途经东营，与大莱龙铁路相连，形成向东至烟台，向北至京津方向的铁路大通道）、德龙烟铁路（西接京沪铁路德州站，东至烟台与烟大轮渡相连，是鲁北地区城市间旅客运输的主要通道）、荣乌高速公路。两港：东营港（位于黄河入海口以北50公里处，吞吐能力达到5000万吨）、广利中心渔港（国家一级渔港）一场：东营永安机场（始建于84年，01年改建成4C级机场，08年扩建为4D级，可满足年100万人次的客流吞吐。目前开通航线有重庆―东营―大连航线，东营—北京、东营——上海正在申请复航）2、东营城市发展规划1)集“蓝黄”两大国家级战略宠爱于一身。山东半岛蓝色经济区与黄河三角洲高效生态经济区在东营融合，让东营找到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”，目标成为山东半岛都市群的增长极，黄河三角洲的区域性中心。《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》于2009年11月23日正式批复，这标志着黄河三角洲地区的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲位于渤海南部黄河入海口沿岸地区，包括山东省的东营、滨州和潍坊、德州、淄博、烟台市的部分地区，共涉及19个县(市、区)，总面积2.65万平方公里，占全省六分之一，总人口约985万人。黄河三角洲高效生态经济区的战略定位：建设全国重要的高效生态经济示范区、特色产业基地、后备土地资源开发区和环渤海地区重要的增长区域。到2015年，基本形成经济社会发展与资源环境承载力相适应的高效生态经济发展新模式；到2020年，率先建成经济东营东营繁荣、环境优美、生活富裕的国家级高效生态经济区。山东半岛蓝色经济区：09年由胡总书记提出，11年正式批复，作为环渤海经济圈的重要组成部分之一，山东半岛蓝色经济区包括9大核心区，分为主体区和核心区，其中主体区为沿海36个县市区的陆域及毗邻海域。山东半岛蓝色经济区的核心区，为9个集中集约用海区，分别是：丁字湾海上新城、潍坊海上新城、海州湾重化工业集聚区、前岛机械制造业集聚区、龙口湾海洋装备制造业集聚区、滨州海洋化工业集聚区、董家口海洋高新科技产业集聚区、莱州海洋新能源产业集聚区、东营石油产业集聚区。9大核心区总投资约1.4万亿元。其战略定位是：黄河流域出海大通道经济引擎、环渤海经济圈南部隆起带、贯通东北老工业基地与长三角经济区的枢纽、中日韩自由贸易先行区2)“一带、一轴、两级、三城、六区、十园”的总体发展战略。一带：以东营港、广利港两大港口为支撑，以东营经济技术开发区和各县区特色产业园区为节点，沿412.67公里海岸线，重点打造北起河口顺江沟、南至广饶小清河的黄河三角洲蓝色经济带，一轴：以境内138公里黄河段为轴线，以黄河三角洲国家级自然保护区为核心，以保护黄河流域生态环境为出发点，形成黄河两岸开发保护轴。两级：南部经济增长极（以东营经济技术开发区为核心，打造黄河三角洲高端产业集聚区）、北部经济增长极（以东营港及东营港区为核心，建设具有国际先进水平的海洋产业集聚区）。三城：中心城区、滨海新城、东港新城。六区：东营港临港产业区、生态旅游区、生态高效农业区、高端产业区、黄河水城服务业聚集区、广利港临港产业区。十园：广饶经济开发区、大王经济开发区、胜利工业园、广饶滨海新区、垦利经济开发区、胜坨精细化工园、河口经济开发区、河口蓝色经济开发区、利津经济开发区、利北滨海经济区。3)中心城区总体规划：“一城两片，中心集聚；一带四轴，生态渗透”。中心城规划用地范围：东起东八路及溢洪河，西至东营区界及西六路，南起南外环路及东营南站，北至东营区行政区界（含垦利县境内胜北社区及机场西侧部分用地范围）。“一城两片”指中心城以紧凑、集约发展为目标，将原东城片区与西城片区作为一个整体城区进行统一布局，统筹管理、安排各项公共设施，改变双城的布局形态，推进东、西城的一体化发展，实现集中、高效的结构性战略目标。“中心集聚”指以新中心区建设为带动，形成城市公共核心脊梁，引导城市公共职能的集聚，整体提升中心城区的辐射带动作用。“一带四轴”指以庐山路为纽带，形成中心区北连垦利、南抵东营南站的城市公共职能带；同时围绕东二路、西四路形成两条南北向城市拓展轴；依托北二路、黄河路形成两条东西向城市联系轴，加强城市东、西之间的功能联系。“生态渗透”指规划依托城市南部的森林公园、东部的辛安水库、及规划的中心湿地涵养区等生态核心区，组织多条生态隔离带，形成与城市空间交融、渗透的生态空间结构。4)“一横两纵”的城市快速路和“六横九纵”的主干路网构建出城市交通机理。“一横两纵”城市快速路系统：黄河路作为东西向城市快速路，西一路与杭州路为南北向快速路。六横东西向主干路：德州路、潍坊路、北二路、北一路、南一路、南二路。森林公园生态生活区西城核心区东城片区经济技术开发区胜利工业园本案一体化融合中心聚集区区近期的发展思路近期城市以东城片区向西、西城片区向东发展为主导；为此规划新增用地主要分布于东、西城之间的对接区范围、以及城市北部黄河路与潍坊路之间地区，部分新增用地位于东部经济开发区及南部胜利工业园发展用地范围内。九纵南北向主干路：西六路、西五路、西四路、西二路、庐山路、东二路、东三路、东六路、湖州路。3、东营市人口特点分析潍坊路北一路德州路黄河路北二路南二路南一路华山路uashang西一路uashang西四路uashang东二路uashang1)宏观人口环境调查全市东营区河口区垦利县利津县广饶县2010年常驻人口203.53万75.67万24.76万24.23万28.12万50.75万人口密度【每平方公里人口】2566541041101694452000年人口172.12万55.5819.1321.1429.0447.232)人口结构全市常住人口中共有家庭户67.91万户，家庭户人口为189.25万人，占总人口的92.98%，平均家庭户规模为2.79人，比2000年的3.73人减少了0.94人。全市常住人口中，0-14岁的人口为31.69万人，占15.57%，15-64岁的人口为153.70万人，占75.52%；65岁及以上的人口为18.14万人，占8.91%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.26个百分点，15-64岁人口比重上升了1.78个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.54个百分点。东营属于一个移民城市，以油田职工为主，而油田职工来自全国各地，因此东营普通话比较流行。1984～1997年，全区共迁入254466人，目前油田职工将近40多万人。4、东营市消费力分析1）2010年城乡居民收入稳定增长。全年城市居民人均总收入27082元，比上年增长12.8%，其中人均可支配收入23796元，增长11.7%。【备注参考全国城镇居民人均总收入为21033元，北京29073元】在城市居民人均总收入中，工资性收入19696元，增长12.5%；经营净收入1946元，增长23.6%；财产性收入548元，增长24.5%；转移性收入4893元，增长8.7%。城市居民人均消费性支出14744元，增长8.4%，其中食品支出4183元，增长2.4%，城市居民恩格尔系数28.4%。人均现住房建筑面积33.24平方米。房地产刚性居住需求低，投资性比例高、空置率高。2）消费市场稳中趋旺。2010年全社会按区域划分按行业划分城镇乡村批发零售业住宿餐饮业消费品零售额(亿元)382.36306.376.06346.8235.54比上年增长18.7%19.2%16.7%18.6%18.7%3）受油城的国企环境影响，灰色收入成为东营消费需求的强劲动力。4）餐饮、娱乐、酒店发展很快。东营五星级酒店有2家（蓝海国际大饭店、东胜大厦）5）私家车保有量高。全市私家车约32万辆，百户城市居民拥有家用汽车28辆5、东营市2010年经济运行情况1)2010年经济平稳较快增长全年地区生产总值第一产业第二产业第三产业数额（亿元）2359.9487.381712.2560.36比上年增长13.4%4.5%13.4%14.5%产业比重3.7%72.6%23.7%2)工业生产平稳上升规模以上工业完成总产值6235.65亿元，比上年增长23.3%，其中地方工业总产值5246.91亿元，增长27.6%。在规模以上工业企业中,轻工业增加值238.39亿元，增长13.4%；重工业增加值1496.98亿元，增长14.4%。全市规模以上工业主营业务收入6113.86亿元，增长39.4%；利润722.07亿元，增长49.7%。3)投资总量持续扩张、结构进一步优化全社会固定资产投资第一产业第二产业第三产业备注投资额（亿元）1348.9855.57853.92439.49第三产业投资占全社会固定资产投资的比重32.6%，比上年提高1.6个百分点比上年增长22.6%59.7%20.2%25.4%4)财政收支较快增长实现财政总收入395.55亿元，比上年增长32.1%；其中地方财政收入104.88亿元，增长29.7%。全市国地两税收入311.23亿元，增长30.7%。其中，国税227.82亿元，增长32.5%；地税83.41亿元，增长26.1%。全市财政支出142.07亿元，增长35.0%。其中，文化体育支出1.59亿元，增长57.6%；社会保障和就业支出9.26亿元，增长40.5%；环境保护支出3.59亿元，增长61.8%。【城市印象】政策优势明显：国家蓝黄战略重点区域，将直接推进城市转型、刺激第三产业崛起。区位优势明显：黄三角洲经济区的中心城市，城市交通便捷，路网