世联户型案例分析及市场评价54P

户型市场评价PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion户型评价的角度l以开发者的角度——（规划）户型是社区中的户型，（定位）户型也是表达定位的重要方面l以使用者的角度——用、好、靓、新、绝l以销售者的角度——要明星、去硬伤、讲究组合、看重传达PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、不要就户型论户型——一个户型首先存在于整个规划体系中；同时也是整体户型结构的组成部分。备忘录：户型评价由“大”而“小”，规划确定——户型才有存在的依据；结构恰当——再去探讨单个户型的合理性。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、突出实惠度、舒适度还是放大价值感。备忘录：诉求不同决定了评价标准的不同。——尺度——细分度——异型空间——面积分配PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、尺度问题很重要备忘录：一定限度之下，尺度就是舒适度的指标。尺度标准的绝对性与相对性：绝对性来自人体工学与生活经验；相对性来自产品定位与竞争关系。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、识破“看上去很美”备忘录：调动生活体验去感受户型细节：厅里的门太多？对角相峙的空间？餐桌的墙够长吗？进门要对着什么？异型的房子有存在理由吗？空间越细分越好？……PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、评估户型亮点的有效性备忘录：情景亮点、功能亮点（多一个功能空间）、实惠亮点——不是每个亮点都能点燃购房冲动。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、突出标杆户型的领袖性；强化明星户型的竞争力；消除问题户型和硬伤备忘录：要均好也要极致，关键时刻牺牲谁？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。9案例---大连软景公寓项目户型评价60199.935.50%43.40%1497124619.64.79921563.4容积率停车位最大建筑高度建筑覆盖率绿化率总套数总建筑面积土地面积（平方米）PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。104-28层标准层平面图原设计方案PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。11从产品设计的角度来看，目前方案布局合理、尺度适宜、面积控制得当•8.1米柱距兼顾了经济性与尺度控制•零居主要分布在北侧，4米大面宽•一居半南向采光面高达8.1米•小两居室双面采光，占据了最佳位置0居1.5居2居PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。12从客户与市场的角度来看，目前方案仍存在销售风险风险一产品梯度不明确风险二户型竞争优势不突出楼栋之间，高低层之间完全一样，平层同类户型差异性不明显。户型设计不减分，但对产品价值提升贡献不足。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。13顶层户型设计排布方式与标准层一致，未能充分利用开阔海景和空中花园资源0居1.5居2居0居1.5居2居29-30层0居1.5居2居0居1.5居2居31-32层ü与标准层的差异：利用退台设置空中花园。南北横向两组户型，端头开间由4.05米调整为5米。ü现状问题：作为顶层部分户型，没能充分利用资源优势，无创新空间。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。14零居——平台达标产品，面积占比超过40%的量使其市场接受度将影响整体销售结果p量——套数占比超过50%，面积占比超过40%，零居销售结果将左右整个项目的收益。p面积——市场零居平台水平35-55平，本项目43-47平，处于平台水平。p户型设计——标准的胡同户型，单一采光面，平台产品设计标准。1.该表选取4-28层标准层平面进行统计2按设计院提供的78%得房率计算说明425小计23.53%100476-8159-63两居23.53%100448-5737-44一居半52.94%225943-4734-37零居占比总套数单层套数建筑面积使用面积项目现有户型配比列表（4-28层，单栋）单位：平方米PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。15一居半——市场创新户型，与平台一居同样的面积多出了一个弹性居室空间，有一定市场竞争力无部分明厨/明卫无8.148-57本项目（一居半）室外花园/阳台6.6-8.545-65平台产品（一居）赠送进深建筑面积p市场一居室通常为标准的一室一厅一厨一卫，各功能空间相互独立，卧室和客厅均有独立采光面。p本项目一居半的设计比市场标准户型多出了一个弹性居室空间的可能。可以在样板间设计时分成一居室和两居室两种方式引导客户，将两类不同需求客户都牢牢抓住。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。16两居——小两居已成为发展趋势，与目前市场小两居相比本项目在户型设计上优势不明显否大部分可以做到明厨或明卫明厨/明卫无南、东南、西南向双向采光76-81本项目空中花园/观景阳台/飘窗南北通透为主68-80平台产品赠送朝向面积区间p市场两居产品大致分为紧凑两居与传统两居两种产品，总体区间为68-140平方米，其中以80-100平传统两居为主流产品p鉴于本案以紧凑两居为主的产品特征，故选取平台上紧凑两居产品进行比较万科魅力之城p面积区间：本案二居产品面积区间为平台产品主流面积区间，具有竞争优势p朝向：平台二居产品多为南北通透，项目产品尽管未做到南北通透，但全部为双向采光，且有一半产品为双南向采光，朝向尚佳p其他：在明厨明卫方面，平台产品大部分可以做到明厨或明卫，且有空中花园、观景阳台、飘窗等赠送，本项目在该方面竞争力较弱，有待进行突破p进入09年，大连市场开始出现小两居逐步增多趋势p以万科魅力之城为代表，作为市场产品引领者，万科本次推出新盘魅力之城其以南北通透的小两居为主力产品，占比超过50%PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。17零居：量大，产品为市场平台水平一居半：市场创新户型，有一定竞争力风险二两居：面积控制得当，但户型设计优势不足整体产品梯度不明风险一关键调整一：整盘梯度重新调整分配关键调整二：降低零居，增加其他紧凑户型关键调整三：提升产品附加值PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。18类酒店式公寓精装小户型公寓调整楼栋梯度——1号楼调整为投资型公寓，2、3号楼为居住型公寓特点客户群调整方向1号楼2、3号楼•提升投资性户型占比•产品属性及服务增加投资性能投资者刚性自住者靠近数码广场，更具昭示性、公共性相对受干扰程度低保证居住舒适性的前提下，增加功能空间，实现总价控制投资价值居住属性定位PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。19调整楼层梯度——3-28为标准层，29-32为瞰景院落层Ø29-32楼层特征分析Ø强势景观资源。具有观海、看山，视野良好Ø顶层总平面减小。根据楼座设计，28-32层楼层平面减小，资源得以集中。Ø均价高于低层住宅。根据高层住宅销售特征，高层住宅销售均价高于低层住宅。Ø调整原则Ø实现资源最大化。强化资源优势，调整景观占有户型面积、设计等，实现溢价。Ø产品形式Ø建议29-32采用更具附加值的产品，如大面积、复式，送屋顶花园等形式，打造空中院落感受，提升产品价值，形成项目标杆产品高层看海屋顶花园PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。20居住型公寓平层户型调整策略调整方向：p提升产品附加值：现状0居面积大，北向户型市场接受度较低，建议通过调整，赠送部分空间。同时充分利用顶层户型景观视野优势和屋顶花园资源，增加产品价值点，提升项目竞争力p提升产品附加值：现状0居面积大，北向户型市场接受度较低，建议通过调整，赠送部分空间。同时充分利用顶层户型景观视野优势和屋顶花园资源，增加产品价值点，提升项目竞争力p降低零居占比：现状户型中0居占比高达55%，无户型亮点，缺乏市场竞争力，在调整中根据市场，依靠户型组合等形式，减少0居套数p降低零居占比：现状户型中0居占比高达55%，无户型亮点，缺乏市场竞争力，在调整中根据市场，依靠户型组合等形式，减少0居套数调整策略：p策略二——户型创新：以开间为基本单元，在现有三个开间组合成一个两居与一个1.5居的基础上，进行户型创新。同时在顶层增加SOHO户型，丰富产品线，拉开产品梯度，提升附加值，获取市场良好反馈p策略二——户型创新：以开间为基本单元，在现有三个开间组合成一个两居与一个1.5居的基础上，进行户型创新。同时在顶层增加SOHO户型，丰富产品线，拉开产品梯度，提升附加值，获取市场良好反馈p策略一——置换面积：保证标准层总建筑面积不变、立面基本不变、不影响各户采光的前提下，适当增加建筑空间，并将增长空间面积作为北向房的赠送空间p策略一——置换面积：保证标准层总建筑面积不变、立面基本不变、不影响各户采光的前提下，适当增加建筑空间，并将增长空间面积作为北向房的赠送空间PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。210居1.5居2居2.5居3居0居1.5居2居2.5居3居降低投资型零居比例，以居住型产品为主0居1.5居2居减少3个零居，增加1个一居半和1个两居四个面宽重新组合，减少2个零居PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。22紧凑三居与两居半组合户型端头及南面户型采光良好，景观资源强势，建议增大整体南向户型面积，由4开间单位组成一个面积控制的紧凑3居与2.5居的组合户型。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。23北向每户建筑面积4平米的凸窗赠送，提升产品附加值Ø北面增加一个开间单位。增加单元正对电梯井，不会楼栋采光、使用率形成影响，北面布置7个开间单元，与南面形成对称Ø增加面积作为赠送空间。将增加的开间单位面积平均分配到各北向房，形成约0.86米，建筑面积约4.2平的凸窗，减少了北向房的建筑面积，提升产品价值，增加项目竞争力。增加单元赠送空间建筑面积444403.1各开间34.1总面积3