上海房地产市场运行分析及趋势预测

上海房地产市场运行分析及趋势预测上海房地产市场运行分析及趋势预测上海房地产市场运行分析及趋势预测上海房地产市场运行分析及趋势预测一一一一市场运行特征分析市场运行特征分析市场运行特征分析市场运行特征分析上海房地产市场在经历1992至1994年的超常规发展及1995至1998年的调整阶段后从1999年底开始了一轮新的发展高潮一一一一房价持续涨升房价持续涨升房价持续涨升房价持续涨升中房上海综合指数是一种全面反映上海商品房价格包括住宅和办公用房的指标从图1该指数近几年的走势可见上海房产价格是在1999年开始筑底从2000年初开始一路涨升在进入2002年后这种涨升不仅没有放缓反而有加速的趋势到2002年10月份中房上海综合指数值达到867点比2000年初上涨启动时的最低点大约上涨了25%而指数反映的涨幅仅是上海房产价格上涨的平均水平事实上如地铁沿线黄浦江沿岸公园或绿地周边等较好地段房产价格的同期涨幅已普遍超过了30%目前上海房价已到了一个较高的水平全市的均价已达到每平米3840元左右卢湾静安等区部分楼盘的每平米均价已经涨到8000—10000元浦东陆家嘴滨江地区的均价更是高达每平米20000万元在静安黄浦卢湾徐汇等区每平米4000元以下的预售新房基本断档即便是相对较偏的闸北普陀杨浦等区均价在3000元到4000元的楼盘也日趋减少这一阶段上海房价持续上涨的原因主要在于图1中房上海指数走势0200400600800100019992000200020012001200220022002中房上海综合指数1111需求拉动需求拉动需求拉动需求拉动上海人均居住面积一直落后于全国大城市平均水平居民改善居住环境的需求较为强烈从1996年开始随着一系列鼓励购房政策的出台居民对房屋的购买力开始大规模的释放出来这些政策主要包括1996年同意居民已购旧公房上市并开始降低买房税费1998年底停止住房实物分配并开始采取购房款抵扣所得税的政策1999年降低个人住房抵押贷款按揭比例此外上海良好的人文环境日益上升的经济地位和日新月异的城市面貌也吸引了大批来自外省市及港澳台和国外的人士前来投资置业而开放蓝印户口内外销房并轨等政策的实施也较大促动了外来需求的增长来自内外两方面的旺盛需求拉动了上海房产价格的持续上涨2222成本推动成本推动成本推动成本推动土地成本和建设成本是房屋价格的主要构成部分这两方面成本的上升直接推动了上海房价的上涨1土地成本上涨近十年来上海市政府对城市基础设施实施了高强度的投入平均每年的投资增长速度超过了30其中仅九五期间投资就高达2274亿元大规模推进的城市基础设施建设极大地改善了上海的城市面貌和居住环境从而带动了城市土地价值的提升在土地自然升值的大背景下高额的旧区拆迁补偿和公开招标拍卖的方式又进一步加大了开发商的土地获得成本2建设成本上涨近几年来新建商品房的建筑形态不断改进建筑质量有较大提高所采用的建筑材料更加考究而且小区的容积率在下降配套设施也更加完备绿化水平也逐步提高这一切都将促使相应的建设成本上升二二二二交易量全面放大交易量全面放大交易量全面放大交易量全面放大从图2可见近几年上海房地产二级市场商品房市场和三级市场存量房市场的成交量都不断放大1998年全市商品房的销售面积为1150万平米其后几乎每年都保持10%以上的增长幅度预计到2002年将超过1900万平米比1998年增长65%以上1998年上海存量房市场的交易量只有315万平米预050010001500200019981999200020012002图2上海房产交易量商品房销售面积万平米存量房成交面积万平米计到2002年将可能超过1600万平米累计增长4倍多增长速度远高于一般商品房上海房地产市场成交量全面放大的主要原因在于有持续增长的需求这种需求的增长在较大程度上来自于二三级市场的良性互动上海市1996年在全国率先允许居民把从政府购买的旧公房提前上市并大幅度降低了房屋交易税费这有效的搞活了存量房市场方便了居民套现旧房购新房从而有力地推动了商品房市场的发展而在另一方面因建设商品房而进行了大规模的旧区拆迁很多得到补偿的动迁居民也加入了购买存量房的行列由此也较大的推动了存量房市场的发展这两方面的互动使上海房地产市场步入了梯度消费的良性循环轨道成交量得以持续放大三三三三市场呈现自由竞争的格局市场呈现自由竞争的格局市场呈现自由竞争的格局市场呈现自由竞争的格局表1上海市2001年房地产企业销售业绩排名名次企业名称销售面积平米名次企业名称销售额万元1上海中星集团有限公司425,8241上海绿地集团有限公司152,3492上海绿地集团有限公司390,7932上海中星集团有限公司128,6103大华集团有限公司383,8783大华集团有限公司124,3794中远置业集团有限公司248,9894上海仁恒房地产有限公司103,9615闵行房地产发展总公司216,2845上海恒立房地产有限公司103,8956复地(集团)股份有限公司188,7096中远置业集团有限公司97,2997上海中环投资开发(集团)有限公司157,9807上海浦东新翔房地产开发有限公司89,0258上海浦东新翔房地产开发有限公司143,6328上海东方海外徐家汇房地产有限公司86,5049上海新江湾城开发有限公司143,4609复地(集团)股份有限公司68,09110上海农口房地产集团有限公司139,52010上海静安新世纪企业发展有限公司60,970目前上海共有房地产开发企业4000多家其中注册资本仅500万1000万元三级资质及未定级的小企业就有3000多家约占房地产开发企业总数的60%70%二级以上开发资质的仅占20%这些企业在产品开发模式环境规划房型设计建筑工艺及材料营销手段以及物业管理等方面基本还没有形成突出的差异市场的集中度也较低单家或多家大企业对市场的价格还缺乏明显的影响力2001年上海房地产销售额百强企业完成总销售额345.08亿元仅占全市房地产企业销售额的49.7%房地产销售面积百强企业完成总销售面积716.3万平方米仅占全市房地产销售面积的45.3%而入围房地产销售额百强企业的标准是年销售额1.5亿元跨入房地产销售面积百强企业的门槛是年销售面积4.2万平方米从表1可见行业销售量和销售额前十名的企业所占市场份额都不大其中排在销售面积第一的上海中星(集团)有限公司销售面积为42.58万平方米仅占市场销售总量的2.4%获得销售额第一名的上海绿地(集团)有限公司销售额达到15.23亿元仅占市场销售总额的2.2%企业众多产品缺乏差异市场集中度低等这些特征说明目前上海房地产市场总体还呈现自由竟争的格局这种市场格局形成的原因主要在于1111进入壁垒较低进入壁垒较低进入壁垒较低进入壁垒较低上海房地产市场进入门槛一直较低以前没有实施土地公开招标拍卖制度且对房地产业的信贷管理也不严这使得很多资本实力较弱的企业也能生存下来2222市场环境宽松市场环境宽松市场环境宽松市场环境宽松由于近年来上海房地产市场总体处于供不应求状态开发商无论大小基本都能找到自己的市场相互竞争尚不够激烈在产品方面的创新动力也普遍不足3333发展时期较短发展时期较短发展时期较短发展时期较短上海房地产市场至今才发展了短短十余年在开发商中国内企业随市场起步较晚发展较慢资本积累还没有达到一定规模普遍还没有足够实力占有较大市场份额而来自港台及境外的企业虽然实力较强但因为进入上海市场时间相对更短大都还没有得到充分的发展因此占有的市场份额也较为有限二二二二市场发展趋势预测市场发展趋势预测市场发展趋势预测市场发展趋势预测一一一一市场需求市场需求市场需求市场需求继续保持增长继续保持增长继续保持增长继续保持增长增幅逐步回落增幅逐步回落增幅逐步回落增幅逐步回落经过近十年的发展上海的居住条件虽有了较大提高但绝对水平还是相对较低从表2可见目前上海的人均居住面积刚到13平米明显低于广州和深圳的近期水平大致仅相当于香港和纽约上世纪90年代初的水平还远低于东京巴黎汉城新加坡十几年前的水平作为一个把发展目标定位于国际化大都市的城市随着自身经济的持续快速发展上海的居住条件必然会逐步向这些先进城市看齐因此从长期来看房屋需求还有较大增长空间这种需求将主要来自三个方面其一随着收入的逐步提高再加上房改措施的逐步到位企业和居民为改善办公或居住条件而持续产生的需求其二新一轮旧区改造和市政基础设施建设将带来大批居民和企业迁移由此产生的动迁房屋需求其三在中国加入WTO的大背景下上海良好的人文和经济发展环境将吸引大批异地企业和人员前来投资或居住由此产生大量外部增量性需求表2上海与国内外城市人均居住面积对比城市上海广州深圳香港汉城东京纽约新加坡巴黎所处年代200220012001199419931990199019921986人均居住面积平米1315.517.4123019142029根据联合国对40多个不同类型国家统计得出的结论当人均GDP超过8千美元以上进入中高收入的国家和地区房屋产业的发展才趋于平缓依此来推断由于上海预计到2008年人均GDP才可能达到8000美元所以至少在未来几年内其房地产市场需求应该还将保持增长不过预计这种需求的增幅将会逐步回落其原因主要在于1市场需求已有较大释放市场需求已有较大释放市场需求已有较大释放市场需求已有较大释放从1998年到现在5年间上海房地产市场已成交了将近8000万平米商品房其中住宅至少应在70万套左右从理论上讲已满足了约十分之一上海常住人口的住房需求在经过这样集中的释放后市场需求再持续保持高增长的可能性已不是很大2政策面趋紧政策面趋紧政策面趋紧政策面趋紧从1998年到2001年上海房地产市场的政策面持续向好先后出台了取消住房实物分配购房款抵扣所得税开放蓝印户口降低个人住房抵押贷款按揭比例内外销房并轨等一系列鼓励购房的政策这些政策对激发市场需求产生了至关重要的作用但从2001年底开始政策面有趋紧的迹象由于担心房地产业泡沫过大各级主管机关相继对房地产业发出了警告并陆续出台了整顿市场秩序严格审查房地产信贷取消蓝印户口加大经济适用房供给等调控政策这些政策会对部分市场原潜在的需求产生抑制作用3居民购买力下降居民购买力下降居民购买力下降居民购买力下降近年来上海房屋价格上涨速度已超过了大多数居民收入的增长速度这就意味着居民对房屋的购买力在普遍下降目前上海市一套商品房的平均价格和居民家庭平均收入之比已达到了8.7倍已远超出了国际上公认为合理的3—6倍虽然按揭贷款可以放大购买力但高额负债和将来可能走高的利率将给购房者带来长期沉重的负担其风险已越来越引起人们的关注从2002下半年开始上海各商业银行新增房屋抵押贷款的增幅持续下降这表明靠信贷放大居民购买力的空间也在下降居民购买力的下降无疑将抑制需求的进一步增长4房产投资收益下降房产投资收益下降房产投资收益下降房产投资收益下降据大致估测目前在上海房地产市场的投资性购房比例已占到20-30%左右其中在高端市场的这一比例已超过了50%投资房产的收益渠道主要有高位抛出和收取租金两种随着房价的持续上涨市场需求增幅逐步回落第一种渠道的投资收益已面临较大风险同时随着投资性购房和以旧房租养新房人群的扩大市场出租房的投放量也逐步增大由此使得房屋租金逐步下滑据统计单2002年第二季度以来上海二手房租金价格平均下降近10%左右其中原先居高不下的中高档二手物业租金下降尤为明显房产投资收益的下降势必将阻碍投资性需求的增长5555外部购买力增长幅度有限外部购买力增长幅度有限外部购买力增长幅度有限外部购买力增长幅度有限目前来自外部的购买力已成为推动上海房产市场需求增长的重要动力据统计2002上半年高档楼盘的购买者中境外人士占到30.9%外省市人士占到22.7%虽然随着我国加入WTO和上海申办世博会的成功上海的吸引力的确是与日俱增但在一定时期内外部购买力的增长幅度将较为有限一方面外来人士购买高档楼盘大多以投资为目的投资收益下降投资增幅自然下降另一方面我国对外开放是逐步进行的加入WTO也不见的就会使外资蜂拥而至况且由于全球经济的放缓很多国外企业的发展战略面临调整扩张极为谨慎