中华企业重庆袁家岗项目前期市场分析定位报告（DOC 117页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1.1宏观经济、政策、市政环境分析1.1.1重庆市宏观经济发展状况城市GDP值自97年设立直辖市以来，重庆市面对前所未有的机遇，实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。据统计，2002年重庆市经济发展实现了五大突破：１、GDP总量增幅高达10.4%，自1997年来首次突破两位数；２、财政收入增幅达9%，全年达到150亿元；３、金融形势良好，存款金额约2800亿元，同比增长22%；４、固定资产投资增幅达25%，2002年达到1000亿元；５、农民收入继续保持快速增长，2002年实现增收7%，实现人均2100元的水平，实现了跨越性突破。2003年1-5月全市完成国内生产总值810.29亿元，同比增长10.9%，比去年同期提高1.3个百分点。三大产业共同支撑经济增长，分别增长3.2%、14.5%和9.2%；三大需求拉动经济增长，完成全社会固定资产投资328.31亿元，增长28.2%（剔除城乡集体和个体，投资增长34.2%）；完成社会消费品零售总额339.3亿元，增长8.8%；实现出口总额5.55亿美元，同比增长52.4%。全市地方预算内财政收入73.27亿元，增长38.6%。工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。城市居民人均可支配收入3499元，增长12.4%。图1-1历年重庆市GPD增长（单位：人民币亿元）1971.1810.29146515901750050010001500200025001999年2000年2001年2002年2003年1-5月数据来源：重庆市统计局年报数据1996-2001城市FDI值2002年全市新签利用外资合同项目169个，协议利用外资6.48亿美元，比上年下降9.8%；实际利用外资4.50亿美元，比上年增长6.1%，其中外商直接投资2.81亿美元，增长9.5%。外商投资企业对重庆的经济发展前景较为看好，预计在未来增加投资的行业主要以工业、房地产企业为主，工业企业占53.7%，房地产企业占29.6%。此外批发零售贸易业和服务业各占7.4%，建筑业占1.9%。从投资领域看，主要涉及建立新的生产线、扩建改造、房地产、酒店（度假村、餐饮）以及旅游等。1.1.2产业政策重庆房地产市场相对于全国而言属于较为封闭和相对落后的区域，整个市场尚处于发育期。设立直辖市之后，重庆房地产市场才开始真正起步，市场的政策把控程度体现的较弱，主要体现在产业政策主要依照国家房产政策执行，着重于规范管理房产市场；而相对调整、监控、规范地方房地产发展的调整政策极少。表1-1重庆市主要公布主要产业政策列表发布年份产业政策名称1997年关于规范发展重庆市城镇集资合作建房工作的通知1997年关于取消福利住房建设和分配的通知1997年关于印发《重庆市公有住房出售后再交易试点暂行办法》的通知1997年关于印发《重庆市购房保证金管理暂行办法》的通知1997年关于印发《重庆市职工购房抵押委托贷款试行办法》的通知1997年重庆市物价局关于提高公有住房租金标准的通知1997年关于印发《重庆市单位资助职工购买经济适用住房管理办法》的通知1998年重庆市建筑管理条例2000年重庆市城市房地产开发经营管理条例2002年重庆市城市房地产开发经营管理条例2003年重庆城市建设综合开发管理办公室关于填报开发企业在小城镇投资开发情况的通知数据来源：上海中瑞市场研究部1.1.3重大城市规划、市政状况重庆是全国闻名的“山城”，交通问题一直困扰着城市的发展。故重庆市政府将在未来几年建设完备的综合交通运输体系，为未来经济起飞铺设跑道。外部交通立体系统重庆目前已有成渝、川黔、襄渝三条铁路干线，将规划建设达万铁路、渝怀铁路、渝遂铁路、渝汉铁路新干线。成渝高速公路连接重庆、成都两大城市，正在建设和规划建设的几条高速公路将贯通巴渝大地。长江黄金水道将日益发挥其通航的重要性。轨道交通随着轻轨二号线（较新线）建设进入尾声和三号线（二塘-江北机场）规划出台，重庆已经形成未来贯穿南北和东西的两条轨道交通路线。2010年以前，还将启动一号线、轨道交通环线、轻轨四号线和六号线，轻轨总长度达到135公里，总投资达到500多亿元，占到未来几年城市大型投资项目总投资额的5%以上。城市交通半小时圈重庆市出台的新建设方案中，将斥资8700亿元建设新重庆的300个项目，涉及基础设施、生态环境、产业结构调整、社会事业等四方面，其中包括两路机场、菜园坝长江大桥、人民剧场、重庆国际医院、重庆生态公园等重点项目。据估计，其中的96个项目将在2005年前开工建设，总体项目在2010年完成。目前重庆正开展城市交通半小时圈的建设，力图在年内完工。体育场馆重庆市政府重点工程在袁家岗地区建立奥林匹克中心，规划中的主体育场，将能容纳6万名观众，工程计划于2004年6月完成，届时，一个现代化的、全新的体育运动中心将呈现，2004年亚洲杯预选赛也将在此举行。目前，大型游泳馆已经落成开放。1.2上述因素发展对重庆房地产市场之影响良好的经济运行为房地产市场发展提供强大的支持近年来，重庆在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在国家大力开发西部地区加大投入力度的推动下，抓住加快发展的大好时机，进一步加大经济结构调整的力度，继续推进改革开放，国民经济保持良好发展势头，经济运行质量和效益进一步改善，各项社会事业全面进步，城乡人民生活水平有所提高。规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力重庆行政级别的变化导致了其在中国西部经济地位的定位和经济发展定位的改变，让城市产生了新的发展格局。为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，重庆结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力。但仍然应该看到，目前重庆市场的热点依旧相对分散。表1-2重庆房地产市场热点发展态势市场热点关键促进因素目前发展态势轨道交通周边住宅轨道交通发展预计将成为重庆住宅格局发展变化的关键因素奥体中心附近住宅体育文化中心将逐渐形成独特的“奥体房地产拉动效应”小户型公寓烂尾楼改造作为过渡型和投资型物业，被很多人所看好产权式酒店（含商务型）烂尾楼改造逐渐引入先进理念，未来发展势头看好江景住宅江景自然资源重庆市江景资源相对富足，缺少的只是规划，合理利用将打造新外滩商铺投资内需拉动相关政策市场运行态势良好江北区住宅政府行政支持新的行政中心带动新的住宅、商业区域发展数据来源：上海中瑞市场研究部二、重庆市房地产市场环境分析2.1总体供求及价格特征1996年至今重庆的房地产市场商品房供求经历了几大阶段。1996年房产市场供求均较为低迷，空置比率高。1997年重庆升为直辖市后为房地产发展带来了强大的动力，1997-1998年房产发展势头良好，供需平稳上升，空置率逐渐被控制。1998年-1999年供应量、需求量均明显缩减，空置率再度上升。99年后在良好的经济环境和相应的政策拉动下，重庆商品房的供应量与需求量开始大幅增大。图1-2重庆市历年商品房供求分布265.62336.48808.59648.86527.67471.91141.06260.78416.82746.05579.96416.8205001000199619971998199920002001万平方米商品房批准预售面积实际销售商品房面积数据来源：重庆市统计局年报数据1996-2001（单位：万平方米）价格特征96年至今重庆商品房价格基本保持了平稳向上的趋势。但价格涨幅不大；2001年后，随着经济发展及各项相关政策的拉动下，2003年价格比2002年上涨了11%。图1-2重庆历年商品房平均销售价格变化表数数据来源：重庆市统计局年报数据2.2房产市场特征市场供大于求，总体销售速率较缓较大的市场供应已经使得重庆的房产市场销售速度明显减缓，市场出现了不应有的疲态，这一点使得开发商不得不考虑当地人目前的购买力情况，价格导向是重庆人购房的特点。144313511556172805001000150020002000年2001年2002年2003年单位：元/平方米房地产开发重心向次中心城区及郊区转移区域经济的发展和道路交通环境的改善，使“宁要渝中一张床，不要郊区一间房”的择居观受到挑战，也促使购房区域重心发生转移。继渝中半岛和江北、南岸之后，北部城区和其他主城各区相继成为房地产开发投资和消费的热点区域。高尚地段创造高价位楼盘综观重庆楼市，不难发现，重庆高价位的楼盘主要位于一些高尚地段，产品塑造价格的空间很小，但高尚地段内的优秀产品仍是市场的宠儿。房产开发商大力开发临水楼盘重庆有丰富的江景资源，临水楼盘也颇受买房者的青睐。亲水性是重庆人与生俱来的天性，不少开发商迎合市场需求利用得天独厚的地理环境开发临江或临湖楼盘。随着城市化发展，城市规划与建设越来越注重对城市气质的把握和与自然环境的融合。尤其是社会生活水平的不断提高，让人们对居住环境的要求也日益提高。预售房比现房受宠随着重庆开发企业的市场定位和行销策划水平，以及规划设计水平正在不断改善和提高，产品适销，得到了消费者的认同，新开发预售房的销售情况良好，比现房更赢得市场。商品房销售实施双轨制重庆商品房销售采用套内面积和建筑面积双轨制。第二部分项目住宅竞争环境分析一、普通公寓住宅1、竞争区域市场界定1.1竞争区域市场范围界定本项目位于重庆市袁家岗高新区奥林匹克体育中心，属九龙坡区。总建筑面积70万平方米。总体规划区域内临袁石路和袁茄路的B1、B2、C1、A9地块及临谢陈路的E7地块。先期启动部分为临袁石路和袁茄路的B1、B2、C1的三地块，总建筑面积约为55-60万平方米。根据本项目的预计档次，规模和容积率情况，为了更好的进行市场比较和深入研究，拟采用同类竞争项目为研究范围，先以重庆主要城区范围的中高档、规模大盘界定本案竞争对手样本框，局部考虑区域分类法。采样基本标准：建筑面积规模在20万平方米；容积率在2.0以上。1.2竞争对手样本框界定根据以上研究范围的确定，根据竞争区域市场楼盘的区位、类型、开盘时间来界定竞争对手样本框。并以之为根据，选取以下二十个楼盘作为项目竞争对手样本。南岸区：上海城、融桥半岛、泰正花园、回龙湾、海棠晓月江北区：南方上格林、华新都市花园、长安华都、龙湖*枫香庭、金砂水岸沙坪坝区：天骄年华、学林雅园、华宇广场渝中区：新东福花园、海客嬴洲九龙坡区：华宇名都城、美茵河谷、珠江花园、上江城、广厦经典表2-1竞争对手样本框情况物业名称物业规模（万M2）物业区位成为样本之原因上海城58南岸区规模、档次融桥半岛350南岸区规模、档次泰正花园30南岸区规模、档次回龙湾55南岸区规模、档次海棠晓月80南岸区规模、档次南方上格林40江北区规模、档次华新都市花园23江北区规模、档次、建筑形态长安华都28江北区规模龙湖*枫香庭27江北区规模、档次、建筑形态金砂水岸18江北区规模、档次、建筑形态天骄年华27沙坪坝区规模、档次、学林雅园21沙坪坝区规模、档次、华宇广场38沙坪坝区规模、档次、新东福花园14渝中区地段、档次、海客嬴洲25渝中区规模、档次、华宇名都城32九龙坡区地段、规模、档次、建筑形态美茵河谷60九龙坡区地段、规模、档次珠江花园30九龙坡区地段、规模、档次上江城16九龙坡区地段、档次广厦经典13九龙坡区地段、档次数据来源：上海中瑞市场研究部2市场特征分析2.1供应特征重庆楼市步入大盘时代，北部新城和南岸区成为热点区域从近阶段的房地产住宅市场来看，随着重庆本地企业的发展壮大及外地开发商的进入，重庆楼市开始逐步进入大盘时代。从近期看开盘与亮相的多是建筑面积10万平方米以上大盘，其中既有占地3000亩的融侨半岛，占地1000亩的广厦城及天骄·美茵河谷等“地产航母”，也有诸如