中原地产中国主要大城市房地产市场发展趋势分析

寻找发展契机——中国主要大城市房地产市场发展趋势分析中原（中国）物业顾问有限公司·中央研究部第一部分城市社会经济综合评价城市宏观经济比较：GDP、产业结构城市建设比较城市生活水平及购买力比较第二部分城市房地产市场特征分析土地市场、住宅市场、写字楼市场、零售物业市场第三部分城市房地产发展趋势展望宏观经济预测、城市热点发展区域分析、城市分类物业市场预测（住宅、写字楼、零售物业）社会经济综合评价——宏观经济比较：GDP、产业结构人均GDP：深圳居首位，重庆位末席0100020003000400050006000199619971998199920002001美元/人.年全国北京上海重庆杭州深圳GDP：上海一马当先、北京紧随其后0100020003000400050006000199619971998199920002001亿元北京上海重庆杭州深圳491419199619971998199920002001增长率％全国北京上海重庆杭州深圳GDP增长率：9－13.2%的年增幅均高于全国平均水平050010001500200025003000北京上海重庆杭州深圳亿元第一产业第二产业第三产业产业结构：第三产业发展迅速城市农业继续萎缩社会经济综合评价——城市建设比较北京：改变以往的扩张式发展模式，而采用分散集团模式发展，有效提高城市资源配置与利用效率。上海：把“一城九镇”作为城市扩张的方式，并以浦江两岸综合开发带动旧城区改建。重庆：以建设主城区；扩展新城区，构建主城、都市圈和市域三层结构形态城市网络。城市建设特点注：基本建设投资为2001年数据。城市现有建筑规模（亿平方米）人口规模（万人）基本建设投资（亿元）城市建设重点北京3.01400387.3分散集团式发展上海4.21600710.5一城九镇，浦江两岸开发重庆——3000258.5主城,都市圈,市域三层空间网络社会经济综合评价——城市生活水平及购买力比较城市居民人口（万人）居民收入（元/人.年）居民存款/贷款（亿元）居民消费水平（元/人.年）居民住房（平方米/人）北京1,38311,578元＋11.9%年末存款余额：3,536＋613消费贷款余额：731＋3479,05417.6上海1,61412,883元＋9.9%年末存款余额：3,002＋478消费贷款余额：744＋33113,36912.1重庆3,0976,721元＋7.1%年末存款余额：1,317＋2316,54411.6杭州62910,897元＋12.2%年末存款余额：2,622＋533消费贷款余额：2,088＋4018,96811.2深圳46923,544元＋8.9%年末存款余额：1,373＋29117,80917.4040080012001600北京上海重庆万平方米200020012000-2001年城市土地购置面积05001000150020002500北京上海重庆万平方米200020012000-2001年城市土地开发面积城市房地产市场特征分析——土地市场北京土地购置面积大幅上升，土地开发面积翻倍增长，投资呈现高涨态势，未来市场供应较为充足。2002年上半年投资快速增长。上海土地投资继续高速增长，反映出相对规范的土地市场状况，以及活跃的土地交易状况。2002年上半年投资快速增长。重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面积同步增加。2000-2001年城市土地投资额比较01020304050北京上海重庆亿元20002001城市房地产市场特征分析——住宅市场除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增长趋势2002年，北京住宅投资连续第二年超过上海，重庆投资总体规模较小，但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。2002年杭州住宅投资与去年基本持平。住宅开发规模持续扩大五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强，其中，上海、北京增长最为显著。0200400600800北京上海重庆杭州深圳亿元200120020200040006000北京上海重庆杭州深圳万平方米施工面积竣工面积住宅投资住宅建设规模（2002年）销售量持续增长，北京、深圳增幅明显，其它城市增速减缓上海住宅价格上升趋势明显，2002年超过北京达4950元/平方米2002年北京价格下降249元，达4467元/平方米重庆住宅价格基本稳定，平均价1252元/平方米0500100015002000北京上海重庆杭州深圳万平方米20012002住宅销售住宅价格（2002）0150030004500600019981999200020012002元/平方米北京上海重庆城市房地产市场特征分析——住宅市场1998-2002年城市住宅空置量变动状况-300-10010030050019981999200020012002万平方米北京上海重庆北京空置好于往年2002年北京空置量仅有小幅上升，增长16万平方米达650万平方米，这是因为2002年大量的经济适用房和中低价住宅上市，极大刺激了市场需求上海空置量连续两年下降2002年，上海住宅销售量连续四年超过竣工量，使得市场空置量逐年下降，整体市场供不应求状况使得住宅空置仅为400万平方米重庆空置有所回升2002年重庆竣工面积与销售面积基本相当，当年销售不及上年火爆，空置量上升10万平方米，达71万平方米注：图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差城市房地产市场特征分析——住宅市场各地商品住宅区域价格分布城市区位平均价格（元/平方米）位置北京中心区10500-12000东城、西城、崇文、宣武次中心区8000-10000朝阳、海淀边缘城区4000-8000丰台、石景山上海中心区5800-7500黄浦、卢湾、静安次中心区4200-6500徐汇、长宁、卢湾、虹口闸北、杨浦、浦东边缘城区3200-3900闵行、松江、宝山重庆中心区2200-3300渝中、江北次中心区1800-2000沙坪坝、南岸、九龙坡边缘城区1500-1900渝北区城市房地产市场特征分析——住宅市场各地商品住宅类型价格分布房屋类型平均价格（元/平方米）比例分布北京经济适用房2400－450020%边缘城区普通住宅4000－6000（40%）6000－8000（22%）40%边缘城区，五环附近公寓6000－8000（35%）10000以上(30%)20%朝阳，海淀三环附近别墅3300－2400010000左右的较多20%各区均有，市内量少价高，郊区价格较低上海多层3000－450045%次中心区和边缘城区高层4500－600034%中心区和次中心区小高层3500－550015%各区均有分布混合3500－55004%各区均有分布别墅3000-800010000以上2%浦东、松江、闵行居多长宁、徐汇有一部分重庆安居工程-12%－普通住宅1500-240078%除渝中区的其他各区高档公寓2200-35009%渝中、沙坪坝、江北别墅2000-50001%九龙坡、渝北、南岸城市房地产市场特征分析——住宅市场存量巨大，分布集中，公寓占七成吸纳缓慢，供大于求，空置率偏高未来预测供求失衡将加剧，特别是北京、上海和深圳城市总存量总吸纳空置率高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓别墅北京25400.7：0.31900——25%————上海5750.6：0.44220.7：0.327%6%46%重庆1100.3：0.7740.3：0.733%39%30%杭州690.6：0.4490.6：0.428%29%28%深圳6300.8：0.2473——25%————总计39240.7：0.32918——26%————单位：万平方米城市房地产市场特征分析——高级住宅市场市场供求市场价格价格全面上扬各城市高级住宅普遍供过于求，空置率居高不下，价格上涨空间十分有限，部分城市甚至可能出现价格回落。公寓低于别墅预计未来各城市高级公寓价格仍有一定上升空间，而别墅供应量的持续放大，价格将可能下调。城市高级住宅高级住宅与住宅平均价格之比公寓别墅北京104212.21095411981上海116852.7982813541重庆47124.248904533杭州100062.4109399073深圳98001.7795012749平均103382.61020011860单位：元/平方米城市房地产市场特征分析——高级住宅市场小结：高级住宅市场泡沫将受到挤压中國目前各城市高级住宅市场普遍存在的投资热度高，价格高，空置率高的“三高”现象，应当引起市场以及政府相关部门的高度警惕。入世、奥运、世博和国家西部大开发虽然会在一定程度上推动市场的发展，但目前高级住宅市场供大于求情况，以及未来大规模的市场新增供给必将加剧市场竞争，这也对高级住宅项目的文化内涵和定位、建筑风格、开发企业品牌、项目营销等方面提出了更高的要求。预计随着这一轮高级住宅开发高潮过去，各城市市场将先后进入调整阶段。城市房地产市场特征分析——高级住宅市场市场供求供需量199619971998199920002001新增量195973504366总存量3796168218261326吸纳量-4048497122空置率28%30%32%25%7%13%写字楼开发投资大幅增长2001年投资额达到72亿元，增幅近60%，超过整体房地产开发投资51%的增幅。预计2002年，写字楼投资为85亿元，增幅约为18%。写字楼供应量开始回升2001年达到新的历史高峰140万平方米。据有关部门预计，2002年将达300万平方米，而甲级写字楼的供应量约为40万平方米。吸纳量先升后降，空置率先降后升2000年，在经济状况向好的背景下，写字楼吸纳量增长48%，空置率从1999年25%下降至7.2%，2001年上半年出现市场出现阶段性供不应求，但从2001年下半年至2002年三季度，市场需求萎缩，空置率回升至15%左右。城市房地产市场特征分析——写字楼市场：北京单位：万平方米区域租金水平平均租金2001200120012002200220022Q3Q4Q1Q2Q3Q国贸33.932.028.530.829.729.3（24.9）金融街26.929.026.927.327.426.0（22.1）中关村20.322.321.021.723.224.1（20.5）燕沙27.628.327.826.825.424.5（20.8）建国门31.435.032.431.729.626.7（22.7）东二环22.726.024.723.323.722.6（19.2）全市27.929.527.427.526.925.8（21.9）租售市场“两头热，中间冷”“两头热”——高品质甲级写字楼（国贸中心、嘉里中心、财富中心等）乙级写字楼（租金低廉、付款方式灵活多变）“中间冷”——普通甲级写字楼（市场份额约55%）租金“先扬后抑”，前景不容乐观2001年2Q以来，写字楼租金水平小幅上扬后持续下调，市场并未能如2001年起初预计可以获得较大繁荣，2002年继续了去年的趋势，租金水平进一步下跌。单位：美元/月.平方米城市房地产市场特征分析——写字楼市场：北京写字楼开复工，新上市项目增加，全年投资将有较大增长市场供应逐年回升2001年到达低谷后，2002年回升至35万平方米。至2002年，市场存量约为235万平方米。历年销售量稳定上升，租赁市场规模不断扩大历年销售量稳定于30－50万平方米，2001年写字楼出租量近200万平方米。目前市场供求呈现“金字塔”结构甲级写字楼供不应求，空置率低；中低档写字楼供过于求，空置率呈逐年上升趋势。项目1995199619971998199920002001销售面积4.022.837.451.239.247.841.0出租面积7.316.938.849.393.2156.2198.6供应量30.886.0170.7166.993.095.962.2吸纳量11.332.459.361.783.1110.883.4当年空置量19.553.6111.4105.29.9－14.9－21.2累计空置量19.573.1184.5289.729