中国大陆酒店资产市场机会分析

2015中国大陆酒店资产市场机会分析CONTENTS1市场背景分析234TEXTHERETEXTHERETEXTHEREPART1国五条影响：对房地产支柱行业的打压，使得投资者对市场有一定的担忧，房地产上市公司通过股票市场融资难度加大。大吃小的机会开始显现，大的地产商仍搜索旧有银行信托等机构支持，小的地产商由于融资渠道不通畅，导致资金链容易断裂，会被大的地产商并购酒店投资是以房地产开发为主导的投资行为、配套，政府在土地转让中加大了酒店的比重，导致酒店的供应大大超过需求国八条下，高端酒店不景气：从香格里拉等酒店上市公司年报显示，酒店盈利成为行业性难题，全国星级酒店历年净利润显示：2010年50.70亿元，2011年61.43亿元，2012年50.46亿元，2013年亏损20.88亿元，高端酒店的持续亏损使之成为酒店业主难以支撑的烫手山芋将酒店资产变现成为中小房地产企业求生存的主要手段结论conclusion0510152025303540北京上海川渝浙江广东酒店资产交易现状出售酒店资产总数三星级以上酒店数排位走势在各地出售的酒店资产中，北京最多达37家，其中三星级以上酒店占83.8%，有31家;上海第二达24家，其中三星级酒店有22家，占比92%；川渝第三达21家，其中三星级酒店占71.4%，有15家；浙江第四有19家，其中三星级酒店占84.2%，有16家；而酒店业向来发达的广东排名第五共12家，其中三星级酒店有7家，占58.3%，远低于上述几个省份。13酒店亏损原因分析原有的传统高星级酒店的配套设施都比较齐全，而过多面积的配套和其盈利能力的低下，使之成为酒店亏损的主要原因金融危机、八项规定、新一批高端酒店进入市场，众多原因累积，导致供求关系严重失衡酒店投资受政府土地出让要求及星级饭店标准的限制，没有真正按照市场化进行规划及筹建213房地产市场前景分析中期看市场反转的概率开始增大，因此2015年货量比较充足的房地产企业，很明显在2014年增加土地房地产企业将有正面作用此前的房地产行业政策主要利好改善类需求，而将此无疑会直接刺激刚需，以刚需为主要产品的房地产企业在降息过程中获益最大从年初至今资本市场地产板块已经有了一轮修复式的上涨。而政策推动行业将进入第二阶段的上涨，在这一阶段杠杆使用更加充分的公司将获益，持有更多资产的公司也将会获益2作为中国经济的重要支撑房地产市场的回暖和稳定发展将可期结论conclusion目标收购的酒店项目特征酒店所有人为中小房地产企业愿以远低于市场价值的价格出售酒店资产开业5年内，设施维护较好酒店配套的入口比较方便4、5星级酒店，仍处于亏损期或盈利水平低融资公司或银行的不良资产，容易改造成酒店项目位置处于一、二线城市的核心或次核心区域城市的经济展望乐观123456模式A模式B盈利模式分析将酒店资产交由盈利能力强的酒店管理公司进行管理，使酒店扭亏为盈，或进而能够可以分摊融资成本；利用不动产的价差赚取巨额收益PART2听觉嗅觉五感体验传统酒店触觉视觉味觉传统酒店标准传统五星级酒店在满足传统用户的需求下基于酒店内场景进行“顾客是上帝服务理念”的制定以及根据基本的五感进行产品设置与包装交换价值酒店产品产生连接新时代下新派五星酒店产品的核心价值实现路径与用户在平等角色下产生连接交换你不是我的上帝我是你的恋人sorrybut服务前置，从预定阶段已经享受恋人般贴心服务恋爱感如恋人般的服务，为用户提供人性化的贴心服务，人性化的沟通削弱用户的陌生感，让用户感到非一般的安心与满意Love距离产生美每一个事物都有它最佳的距离距离感不同的空间与环境，有着不同的距离需求有时期待是温暖的近距离，有时希望的自由的远距离为用户提供最佳距离的产品与服务Space超乎想象的设计与服务让用户产生品牌印记惊喜感无一重复的艺术装饰，让每一空间都有属于他们的气息意想不到的产品&服务，挑动用户的惊喜与主动挖掘让用户期待每一次的接触Surprise打破用户常规思维——住店为用户提供交互的丰富平台参与感让旅程有了新的意义，让房间充满的人性的氛围让用户对酒店产生直接印记，成为下一次选择的优先记忆Interaction拒绝一成不变的模具式酒店让用户因酒店而了解当地人文多元感每一个城市有独特的人文，酒店作为用户旅程的驿点作为城市人文的融入点，让用户在这就已经开始融入陌生的城市让用户感受不一样的体验，让用户下一程有了继续选择的理由DiversityPART3传统卖点新派卖点传统五感听觉视觉嗅觉触觉味觉新派五感恋爱感距离感惊喜感参与感多元感通过传统五感挖掘的单项差异化基于新派五感体验的空间差异化优先溢价基于新派五感的体验空间区隔让用户以最快的速度体验酒店的差异化与理念让用户更快的爱上酒店让酒店成为最优选择直接区隔竞争对手的传统设置为酒店赋予全新不一样的体验让用户形成鲜明的品牌体验印记给予用户需要的、不一样的体验用户为之愿意付出更高的价格享受酒店FINO+菲比寻常的幻想空间人与人的连接实现交互的幻想不一样的休闲区没有所谓的文艺小资情怀菲比寻常的休闲体验拉近人与人之间的距离FINO+leisureFINO+Information人与城市的连接实现资讯的幻想不一样的资讯获取不是简单的文字或者书本的介绍菲比寻常的科技平台触摸最真实的推荐与分享FINO+Business人与商务的连接实现020的终极体验不一样的顾客体验不是正儿八经的产品展示菲比寻常的商务体验从环境促使每个人的强烈参与感FINO+Work人与工作的连接实现职业的幻想不一样的工作氛围不是循规蹈矩的办公区域菲比寻常的办公体验体验不一样的工作乐趣FINO+Healthy人与身体的连接实现健康的幻想不一样的健身器材不是单纯追求肌肉感的运动菲比寻常的健身体验最尖端最娱乐的健康运动FINO+Entertainment人与娱乐的连接实现生活的幻想不一样的娱乐空间不是高大上的应酬娱乐菲比寻常的娱乐体验卸下西装玩个痛快玩个爽菲诺酒店核心体验空间休闲空间商务空间工作空间健康空间娱乐空间资讯空间FINO+PART4合作方筛选1.合作原则：寻找能深度合作，长期合作，在未来有强大影响力和公司实力的伙伴，一个专业选择一家2.合作方式：供应链、体验平台、电商、酒店销售3.合作方类别：a)智能家居b)精粹生活c)文化时尚d)其他类智能家居海尔长虹乐视阿里京东小米?精粹生活家具布草艺术品珠宝餐具健康其他文化时尚网游动漫时装画廊茶道香道其他项目核心概念•O2O概念•电商•筹建合作•运营合作•项目展示•高端酒店档次•目标顾客群一致•全方位体验•系统性策划•8000万会员•与携程、艺龙、希尔顿、traveleradviser会员对接，渠道为王•互联网营销铂涛运营平台高端体验平台O2O合作方联合投资计划地址选择：规模面积：酒店规划：投资组合：回报预测：产品•极富体验感的酒店平台•ＯＴＯ生态圈THANKSFORWATCHING