广西钦州市浦北县房地产市场调查

浦北房地产市场调查报告荣誉出品2010年1月4日暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）1目录一、宏观环境研究……………………………………………21．1城市概况…………………………………………………21．2宏观经济状况……………………………………………91．3城市规划发展……………………………………………191．4商业发展状况……………………………………………221．5政策环境分析及预测……………………………………24二、浦北房地产发展状况……………………………………312．1浦北房地产发展历程……………………………………312．2浦北住房建设计划………………………………………332．32008年房地产市场状况…………………………………372．4浦北房地产市场分析……………………………………45三、消费者需求分析……………………………………………613．1调查结果…………………………………………………613．2浦北购房群体特征总结………………………………663．3项目消费市场调查结论…………………………………67四、市场调研结论………………………………………………684．1总体经济对房地产项目开发影响分析…………………684．2房地产发展趋势对房地产项目开发的影响分析………684．3政府规划对房地产项目开发的影响分析………………684．4房地产市场现状对项目开发的影响分析………………69暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）2一、宏观环境研究1．1城市概况1．1．1城市性质定位浦北城镇发展轴：由寨圩经浦北县城至泉水方向的发展轴，依托经过县域南北向的高速公路和一级公路，加强与北海和粤港澳地区的经济合作，培育轴线地区的城镇和工业园区，成为承接发达地区经济辐射的重要增长点。1．1．2地理位置浦北县位于广西的南部，在开放城市钦州市东部，属其管辖，东靠玉林市的博白县，南邻北海市的合浦县，北与南宁市的横县、贵港市、玉林市的兴业县接壤。全县面积2517平方公里，辖16个镇，总人口80多万。整个县境紧挨大西南出海通道的南端，地处中国—东盟自由贸易区的桥头堡，区位优势明显，经济发展前景良好。1．1．3行政区划2000年，浦北县辖17个镇、1个乡：小江镇、张黄镇、寨圩镇、泉水镇、石埇镇、安石镇、大成镇、白石水镇、北通镇、三合镇、龙门镇、江城镇、福旺镇、乐民镇、六硍镇、平睦镇、官垌镇、樟家乡。根据第五次人口普查数据：全县总人口718104人，其中各乡镇人口（人）：小江镇35981；泉水镇23875；石椅镇15619；安石镇28770；张黄镇68184；大成镇28129；石白水镇34811；北通镇49962；三合镇29725；龙门镇68031；江城镇67557；福旺镇64802；寨圩镇60507；乐民镇38119；六硍镇33923；平睦镇19540；官垌镇32962；樟家乡1760。2005年，江城镇、樟家乡并入小江镇。浦北县辖16个镇：小江镇、泉水镇、石埇镇、安石镇、张黄镇、大成镇、白石水镇、北通镇、三合镇、龙门镇、福旺镇、寨圩镇、乐民镇、六垠镇、平睦镇、官垌镇。（浦北县行政区划图）1．1．4基础设施建设暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）3浦北县城地处该县中部，近几年来，加快基础设施建设步伐，构建了一江两岸美景，拓展和新建了南北进城大道、越州新区、南洋大厦商业区、体育中心等街区及娱乐休闲设施，新开发了城中区，县城规模不断扩大，城市功能不断完善，城市品位不断提升，一个具有山水田园特色的现代化小都市逐步呈现在人们的面前。浦北基础设施日臻完善。县内“三纵五横”的公路网络已形成，通向县外的主要通道全部是二级公路。能源、通信设施完善。全县实现城乡用电同网同价。【公路】内对外运输主要以公路为主。县内的主干线公路有贯穿县境南北的省道20123线有寨圩至泉水段、南部的钦州到浦北二级公路（2002年初建成）、国道209线浦北段、北部的灵山至石南二级公路浦北段等，其它县乡公路以主干线公路为骨架形成网状结构，其中高等级公路30.23公里，其他等级公路126.69公里。国道、省道157公里，县乡公路502.41公里。境内规划建设的高等级公路有南北走向的寨圩至泉水二级公路、东西走向的邕宁至陆川（县境内从灵山佛子，经三合街、墨岭、县城木麻根、至博白那林）二级公路，2005年建成。预计在2010年开工建设的贵港至合浦高速公路，A线从北到南经过浦北县的寨圩、福旺、县城（小江）、龙门、张黄、大成6个镇，在浦北县境内的里程有95.5公里(含引道)，总投资50亿元。【通讯】移动、联通覆盖全县，村村通程控电话、数字电视。浦北工业有一定的基础。1．1．5自然资源【气象】浦北县属于亚热带湿润大陆性季风气候，气候温暖，冬短夏长，四季如春，适宜亚热带作物和经济林果的生长。年平均日照时数达1800小时，年平均气温21~23C无霜期限350天，年平均降雨量1600毫米并且雨热同季，集中于6~8月份。南部地域容易形成水灾和旱灾。【水资源】县境内主要河流有10条，除南流江外，其他9条的发源地均在县境，河流分为南流江和西江两水系，总流面积2517．47平方公里。全县水能资源蕴藏量为3．62万千瓦，可开发利用水能2．59万千瓦。全县河流、池塘、山塘水库面积广阔，十分适宜养鱼。暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）4【森林资源】全县森林总积蓄量达20亿立方米，全国连片面积最大的11多万亩天然次生红椎林被列为国家重点保护林区，有20多万亩竹林和丰富的芒编资源。【矿产资源】浦北县矿产资源丰富，种类繁多，已发现的矿产共有40多种，目前具有开采价值的矿藏有铅锌银矿、钛铁砂矿、磷矿、萤石矿、石灰石、花岗岩等。铅锌矿位于新华村委境内，主矿脉4条，小矿脉24条，脉厚0．72～1．56米，含铅品位2．23%、锌4．03%、银76．6克/吨、镉0．0192%，C＋D级铅锌矿石储量255．12万吨，C＋D级Pb、Zn金属储量16．02万吨，属中型矿床。钛铁矿主要分布在石（土+甬）、泉水江口一带，以及乐民平佳、寨圩土东、官垌历山、江城木麻根和樟家马长田等地。磷矿位于寨圩镇温场村旁，是钦州市目前唯一的磷矿，C2级储量130万吨。萤石矿位于福旺大田，储量1．48万吨。右灰石矿主要分布在寨圩、乐民两地。【生物资源】浦北县生态环境良好，生物资源丰富，有中国香蕉之乡之美誉。哺乳类动物主要有野猪、果子狸等。鸟类有鹧鸪、斑鸠、鹩哥、画眉等。鱼类有斑星鱼、斑鱼、黄鳝、泥鳅等。蛇类主要有金环蛇、银环蛇、草花蛇、南蛇、眼镜蛇、，黑肉蛇等。介壳甲类主要有穿山甲、山龟、鳖等。竹木类主要有杉、松、椎、楠、桉、樟、八角、丹竹、大竹等，其中龙门镇10万亩连片红椎林是全国最大的红椎林基地。花果类主要有兰花、玉兰花、菊花、酸桔、牛甘子等。草药类主要有益母草、马鞭草、金钱草、紫苏、金银花等。【旅游资源】浦北旅游资源丰富，开发潜力大。人文旅游资源有越州古城遗址、旧州唐城遗址、古立新石器时期山岗遗址、大朗书院等。自然旅游资源有五皇揽胜、椎林叠翠、越州天湖、葵岭飞瀑等八大景点，极具开发价值。◎五皇山森林公园五皇山原名叫“五皇岭”，浦北八景之一，五皇山是钦州市著名的森林公园，位于钦州市浦北县龙门、北通、白石水、大成、张黄五镇境内，距离县城30公里。它已被钦州市定为重点开发的森林公园，具有集高山草地风光、南亚热带雨林风光、山村农家风情和蕉田荔园风光于一体的梯级综合生态景观。整个景区面积约90平方公里，五皇山山顶是高山草坪带；山腰是全国最大的连片天然红椎林带，并盛产珍稀的野生红椎菌；山脚是中国著名的暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）5香蕉生产区。景区周边五镇原始乡村风情犹存，水车、木对、石磨、手推木车以及古老的榨油工具、制糖工具、纺织工具、捕鱼工具保存完好。主要景观有：椎林叠翠、神峰云海、雾海日出、飞流成瀑、奇石林立、高山牧场等。距浦北县城仅一公里的广西首家客家文化村，可以令人感受到浦北深厚的客家文化底蕴。五皇山森林公园首期硬件设施完工道路硬底化到山脚，亭台楼阁显山露水，名人字画刻录巨石，三十猴王大闹五皇山。（五皇山南阳石）◎越州天湖浦北八景之一。位于浦北县樟家、张黄、安石、石冲四乡镇与博白县江宁镇之间，距离县城15公里。湖区面积79平方公里，湖区内1500余座小岛星罗棋布，形态各异。主要景点有：龟蛇夹鹰、日月潭、万鹤岛、盘古庙、三帝庙、人面树、天桥渡槽、伏波庙、越州古城遗址、香家花园、南流江翠竹等。除“浦北八景”外，廉州古城遗址、古立新石器时期山岗遗址、古墓葬、六逢山洞穴化石遗址、古窑址、轿顶岭古城遗址、公猪脊森林公园等，亦为浦北县的名胜古迹。（越州天湖）暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）6◎公猪脊森林公园位于广西浦北县小江镇公猪脊山脉，公猪脊山脉属县城周围最高点，距县城有两公里，是人们旅游休闲和健身的好地方，公园目前主要包括：大门、观龙亭、三合亭、越州阁、北帝庙、莲花池、蝴蝶泉……其中越州阁为全公园至高点，站在这公猪脊森林公园最高点的越州阁三楼，在越州阁上，可浏览整个浦北县城和周围的山光景色，观望林涛云海，真是参观游览、诗情畅意的好地方；北帝庙坐落于两山之麓，在树高林密、清泉流淌、环境清雅之处独显尊贵与典雅。据说，北帝是古代人们驱魔辟邪、保护人民平安和五谷丰登的勇士化身，后人为了颂扬他的功德，便建设了北帝庙来供养他、纪念他。（公猪脊森林公园）1．1．6经济发展概况【农业】浦北是农业大县，农业资源丰富。多年来，加大科技投入，调整农业产业结构，全县农业从根本上扭转了“以粮为纲”的发展格局，产业结构调整加快，特色鲜明，形成了九大生产基地，即15万亩香蕉生产基地、43万亩荔枝（龙眼）生产基地、22万亩八角生产基地、15万亩竹子生产基地、10万亩速生桉生产基地、21万亩红椎林生产基地、1500万羽商品鸡生产基地、10个上规模的瘦肉型猪场、4万亩淡水养殖基地。2006年总产值达28.3亿元，增长8.45%。其中，种植业、林业、牧业、渔业分别增长了9.98%、8.64%、6.97%、5.33%。粮食：2003年粮食播种面积66.94万亩，总产量25.096万吨，其中2003年优质稻播种面积达48.9万亩，占水稻总面积的88.9%，比1998年增加4倍。暮途穷浦北房地产市场调查报告地址：广西南宁市民族大道106号桂盐大厦604室电话：0771—2264326（项目策销组）0771—2264316（项目策动组）0771—2264336（总经办）7玉米方面，2003年播种面积5.6万亩，全部实现优质化，比1998年增加2.6万亩。水果：全县水果种植面积达66万亩，水果年总产量43万吨以上，水果总产值8.86亿元；优质果品率由原来的48%提高到现在的56%。已完成果树高接换种2万亩，其中荔枝1.5万亩，良种覆盖率从88%提高到90%；建设标准化生产技术推广面积15万亩，其中香蕉8万亩，荔枝、龙眼5万亩，柑橘2万亩；创建万元果园1000亩；推广频振式杀虫灯、捕食螨