徐州商业地产市场调研_56PPT_XXXX年

徐州商业地产市场调研徐州市主要商圈调研2徐州市城市发展1目录LOFT产品调研4写字楼市场调研3徐州市近期数据5徐州市城市发展1徐州交通发达，素称“五省通衢”，而今铁路、公路、水运、航空、地下管道“五通汇流”，形成庞大的综合性立体交通运输网络。铁路：陇海、津浦两大铁路干线在此交汇、京沪高铁即将通车公路：境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港航空：有国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场；大郭庄联航机场也可起降大中型客机全国光缆通讯枢纽和二级邮政中心城市，全市局程控交换机总容量为46.2万门徐州城市发展-区位概况徐州市城市发展第1部分徐州城市发展-历史篇徐州古称彭城，有着4000多年的悠久历史。中华意经和养生学的鼻祖彭祖、汉代开国皇帝刘邦、人杰鬼雄项羽都在徐州留下了他们的痕迹。彭城大地上留下的文化遗产和名胜古迹不胜枚举，其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，极具艺术欣赏和考古价值，每年10月初，徐州还举办汉文化国际旅游节。而以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区兼有北雄南秀之美，美若西子，秀比江南，是苏北著名的风景胜地。历史上，徐州籍人士就出了11位开国皇帝，故徐州又有“千年龙飞地、一代帝王乡”之誉。“大风起兮云飞扬，威加海内兮归故乡，安得猛士兮守四方！”汉高祖刘邦从彭城大地走出，成为中国历史上第一个布衣皇帝。自汉至今，彭城历经沧海桑田之变，历史文化遗存丰厚。徐州市城市发展第1部分徐州城市发展-优势之对周边辐射区域所起的作用徐州是交通区位优势非常明显的一个城市，除交通区位外，它的地域优势也比较明显，它是淮海经济区的中心城市。徐州地处苏鲁豫皖四省之交，东濒黄海，西接中原，北负齐鲁，南临江淮，古时汴泗二水交汇于此，京杭运河和黄河傍城而过，以彭城驿为中心的水陆驿道四通八达，是我国历史上重要的交通枢纽，素有“五省通衢”之称。如今的徐州已成“五通汇流”之地，初步形成了现代铁路、公路、水路、航空和地下管道有机结合的综合运输体系，成为联系华东与“三北”、沿海与内地的全国重要的立体型交通运输枢纽。徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上，预测储量69亿吨,年产量2500多万吨；井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力500万吨，为华东地区之首。徐州还是国家粮棉生产基地，优质农副产品生产加工出口基地，秸秆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一，农副产品资源十分丰富。徐州过去就被称之为“五省通衢”，现在说她“十省通衢”都不为过。因为现如今的徐州不仅占尽铁路、公路、水路和空中等各项交通上的优势，更有日新月异的现代化通信方式为徐州插上了腾飞九州及世界的翅膀。“不南不北”的徐州既是人流、物流的中心汇聚地，又是各种先进思潮和精神的荟萃交流地。徐州市城市发展第1部分徐州城市发展-主要宏观经济指标分析国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值2390.16亿元，比上年增长19.07%，连续两年增幅超过19%，是近十年来的新高。第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业增加值890.56亿元，增长15.6%。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9个百分点。城乡居民生活水平进一步提高，人均可支配收入逐年递增。徐州市城市发展第1部分0500010000150002000020052006200720082009111851283714875169551876913.70%14.77%15.88%13.98%10.70%金额（元）增幅城镇居民人均可支配收入及增幅01000200030004000500060007000200520062007200820094443489655346240695111.00%10.20%13.03%12.76%11.39%金额（元）增幅农村居民人均纯收入及增幅05001000150020002500200520062007200820091212.151428.911679.562007.362390.1614.30%17.88%17.54%19.52%19.07%金额（亿元）增幅农村居民人均纯收入及增幅徐州市主要商圈调研2徐州市主要商圈调研第2部分淮海广场商圈人民广场商圈古彭广场商圈东部商圈新城商圈徐州中心区商圈沃尔玛商圈徐州区域性商圈铜山商圈矿大商圈高铁商圈徐州市主要商圈调研第2部分传统阶段起步阶段普及阶段转型阶段高速发展阶段2000年前2001-2003年2003-2005年2005-2009年2010年起本土、国营传统百货，柜台式、大而全超市业态出现，专业店出现现代的、开放的综合购物中心与大型连锁超市不断出现外资、外地商家不断进入，连锁商家疯狂开店，购物中心实现，社区商业大受追捧徐州进入商业大发展时期，新商圈崛起，老商圈腾飞百货大楼、古彭大厦、华联商厦、人民商场、友谊商场等新一佳、百惠家美时、惠客隆、苏宁电器金地百货、金鹰百货、家乐福、大润发家乐福、沃尔玛、易初莲花、苏宁、国美、时尚大道、彭城一号中心商圈改造扩建、苏宁银河广场、力宝城即将亮相，新城区百万商业项目启动、东区近80万商业地产入市徐州商业格局发展历程随着士彭广场中心商圈改造演变，形成徐州市核心购物中心。新城区商务中心、行政中心锥形渐显。区域性商圈应“需”而起。徐州市主要商圈调研第2部分中心商圈――古彭广场商圈古彭广场商圈地处徐州市中心（中山北路与淮海路交汇处），自上世纪80年代就以成为徐州市商贸中心，是徐州古老的、最繁华的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。是迄今为止徐州市最为繁华的钻石商圈地带。主力店购物中心——中央百大、金鹰国际购物中心、苏宁百货、金鹰名品购物中心、力宝城大型超市——家乐福、新一佳市民休闲——古彭广场写字楼——泛亚大厦、金地国际二期、成功大厦、恒茂国际、盛佳大厦汇源置地广场、锦绣铭都、国贸大厦业态购成主要以高档百货店、专业店及大型超市为主，辅以街铺经营服饰及餐饮租金水平古彭广场商圈的租金范围在3-13元/天/㎡，差异较大，金地商都沿街商铺租金达12.8元/天/㎡现有项目天成国贸（力宝成）40万㎡，福源国际底商部分3万㎡市场存量苏宁银河广场47万㎡，中央国际广场（中央百大）53万㎡徐州市主要商圈调研第2部分人民广场商圈人民广场，又称段庄广场，位于淮海西路与矿山路交汇处，随着西区大盘、大企、大环境的“三大”效应，西区楼市在强势崛起，而以人民广场为中心的西区商圈，磁场效应则日渐发威。主力店购物中心——友谊商场、华美商厦、尚城国际、西都国际、苏豪时代广场、中凯城市之光大型超市——苏果旗舰店、新一佳西关店、大润发超市餐饮娱乐——海天假日酒店、新锦江酒店、汇源餐浴中心、星美国际影城市民休闲——人民广场、天山绿洲生态公园写字楼——尚城国际、苏豪时代广场、西都国际、公交大厦业态购成主要以新建购物中心、街铺经营及大型超市为主，餐饮娱乐业也十分繁荣租金水平人民广场商圈的租金范围在2-6元/天/㎡，因该区域新建商业项目较多，地域及商业运营共性较大，且大部分商业项目还处在运作招商中，很大一部分为业主自主经营为主，所以空置率较高。但未来发展潜力较大。现有项目中凯城市之光商业3万㎡，华夏国际商务休闲广场5万㎡市场存量原杏山子工业园地块19.5万㎡规划建设为综合体项目徐州市主要商圈调研第2部分淮海广场商圈（东站商圈）作为徐州市流动人口最密集的区域，淮海广场商圈是徐州的窗口。主要小商以小商品贸易为主要产业支撑，朝阳市场、宣武商圈便是徐州市最为知名的两座大型品集散市场。淮海广场商圈的形成与发展，宏观优势在于徐州的区位基础和交通基础，微观优势在于地处火车站和汽车站这两大“出入口”。主力店购物中心——白云商厦、蓝天百货、朝阳贵邦、朝阳市场、宣武市场、远大陶都大型超市——百惠家美时餐饮娱乐——徐州饭店、白云宾馆、铁路宾馆、迪欧咖啡市民休闲——淮海广场业态购成主要以小商品批发市场为主，经营业态丰富，消费群体属中低端租金水平朝阳市场摊位租金:4元/天/㎡,宣武市场摊位租金：5元/天/㎡现有项目水游城商业10万㎡，日成奥运城商业10万㎡市场存量原四道街棚户区地块，3万㎡徐州市主要商圈调研第2部分沃尔玛商圈将商业范围不足一平方公里的沃尔玛商业带单独提出，是因为其地段的特殊性――师范大学、户部山步行街、帝都大厦、地王大厦（在建）、戏马台布料市场等成熟而具有代表性的物业物业聚集于此；距云龙湖1.5公里，距古彭广场商圈1公里，距宣武市场500米的距离更使得该地段不得不受人关注，令人期待。主力店大型超市——沃尔玛（在建）戏马台布料市场餐饮娱乐——户部山步行街市民休闲——云龙山、云龙湖写字楼——帝都大厦、汉御广场、东坡广场业态购成高端写字楼、大型购物中心及周边沿街服饰餐饮，旅游产业租金水平周边租金范围在4-7元/天/㎡现有存量和平西路北侧地块5357㎡商服用地，春天时尚广场北侧地块1165㎡，南郊宾馆地块徐州市主要商圈调研第2部分金鹰二期苏宁广场徐州市古彭广场商圈随着中心商圈五大建设项目的建设，古彭广场商圈的徐州市商业核心地位将进一步加强中央国际天成国贸彭城一号徐州苏宁广场，位于徐州商业的核心位置——彭城广场商圈，由全国高端综合地产领袖企业苏宁置业投资开发建设。项目占地面积超过4万平方米，规划总建设面积约47万平方米，主建筑高度约266米，是徐州规划中建筑高度最高的城市项目。徐州苏宁广场由国际顶级建筑设计公司——英国凯达环球建筑设计咨询有限公司进行设计，该项目规划共62层、建筑高度266米，四座副楼（B,C,D栋）分别为30层（99.6米），E栋28层（99.6米）。商业购物中心超五星级酒店甲级写字楼大型电器旗舰店高档SOHO办公徐州苏宁广场将打造徐州首个国际超五星级酒店，将引进全球著名的酒店管理公司——凯悦酒店集团，规模约5万平方米。此外，苏宁广场还计划引进苏宁电器旗舰店，开拓新一代未来概念店。核心商圈项目调研第2部分苏宁广场A塔楼酒店、办公及公寓式酒店C塔楼酒店式公寓B塔楼公寓式酒店D塔楼酒店式公寓E塔楼酒店式公寓评比项目面积指标备注综合技术经济指标总占地面积44355.6㎡总建筑面积471391㎡1地上建筑面积348067㎡2地下建筑面积123324㎡3首层占地面积22178㎡其中地上商业102224㎡裙房1—5层1电器主力店8586㎡临河清路1—3层2主力百货25540㎡临彭城广场1—4层3商场68098㎡1—5层含5层4289平米电影院地下商业25025㎡B1层不计入容积率含4905平米精品超市五星级酒店47566㎡A塔楼42-46层高档写字楼37842㎡A塔楼7-25层公寓式酒店58240㎡A塔楼26-41层以及B塔楼酒店式公寓102195㎡CDE塔楼地下车库及设备98299㎡地下二三层综合容积率7.85㎡建筑密度50.0%绿地率15%汽车停车位1310辆首层停车70辆自行车停车位7322辆地面绿化非机动车位1850辆总非机动车车位可达9172辆核心商圈项目调研第2部分苏宁广场核心商圈项目调研第2部分中央国际广场徐州中央国际广场将打造成为集购物中心、五星级酒店、高档写字楼、酒店式服务公寓于一体的大型城市商业综合体。根据建设计划，未来的徐州中央国际广场将由双塔楼、裙楼和地下商城组成。位于青年路北的双塔楼高度都在200米以上，主要用于建设五星级酒店、高档写字楼和酒店式公寓，裙楼里则是购物中心及其它高档休闲场所，项目东北角还设置有地下商城，与未来经过这里的轨道交通站点对接。目前的徐州中央百大和东面小广场则变身为城市广场，设置有