二OO七年上半年房地产开发市场形势分析报告

1二ＯＯ七年上半年房地产开发市场形势分析报告2007年上半年我市房地产开发市场在国家宏观调控政策和2005、2006年开发建设规模较大的共同影响下，呈现出较以往明显不同的特点。一、基本情况（一）完成投资情况。2007年上半年，全市共计完成房地产开发投资36.14亿元，同比下降6.64%。其中商品住宅投资26.03亿元，同比下降1.37%；办公楼投资0.72亿元，同比下降40.00%；商业营业用房投资2.88亿元，同比下降39.37%。区（县）完成投资居首位的是中心城区（张店区和开发区），完成投资20.30元。另外，我市房地产开发企业在外地完成投资2.05亿元。表一各区县完成投资及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资（亿元）20.301.741.211.865.042.881.181.94所占比重（%）56.164.823.355.1513.957.973.275.37同比增长（%）-6.67-48.22-53.47-45.1440.396.67131.38133.74投资结构。商品住宅完成投资26.03亿元，占房地产开发投资的72.03%；办公楼、商业营业房完成投资3.60亿元，占房地产开发投资的9.96%。商品住宅投资在房地产开发投资中占到三分之二以上，商业营业房、办公楼占到约十分之一，商品住宅投资仍占主导地位。2（二）商品房施工面积。2007年上半年全市商品房施工面积1150.28万㎡，同比增长15.81%。其中商品住宅施工面积955.99万㎡，同比增长19.16%（经济适用住房施工面积33.65万㎡，同比增长217.16%）；商业营业用房施工面积121.14万㎡，同比下降3.28%；办公楼施工面积46.23万㎡，同比增长19.83%。上半年全市商品房新开工面积200.86万㎡，比去年同期下降45.57%，占全部施工面积的17.47%。其中商品住宅新开工面积166.54万㎡，同比下降46.40%；商业营业用房新开工面积26.66万㎡，同比下降28.07%；办公楼新开工面积2.76万㎡，同比下降80.61%。区（县）商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积658.72万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地施工面积84.24万㎡。表二各区县施工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积(万㎡)658.7273.3057.0470.74125.2485.9941.9537.30所占比重（%）57.276.384.966.1510.897.483.653.25同比增长（%）14.19-5.96-24.6222.8022.8124.83120.10145.40施工面积的结构比例。在施工面积中，住宅施工面积955.99万㎡，占83.11%，其中经济适用住房施工面积33.65万㎡，占2.93%；办公楼、商业营业用房施工面积167.37万㎡，占14.55%。施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到六分之一。（三）商品房竣工面积。上半年全市商品房竣工面积155.39万㎡，3同比增长60.88%。其中商品住宅竣工面积124.29万㎡，同比增长57.79%；办公楼、商业营业用房竣工面积30.01万㎡，同比增长89.70%。区（县）商品房竣工面积居首位的是中心城区，竣工面积78.61万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地竣工面积19.84万㎡。表三各区县竣工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县竣工面积（万㎡）78.6113.487.2816.3522.119.5408.03所占比重（%）50.598.684.6910.5314.236.1405.17同比增长（%）51.5349.28-32.092537.1034.5740.506591.67（四）商品房销售情况。实际销售面积。上半年全市实际销售面积90.95万㎡，同比下降14.94%。其中住宅82.09万㎡，同比下降17.12%；办公楼0.60万㎡，同比下降34.07%；商业营业用房7.88万㎡，同比增长85.42%。商品房预售面积。上半年商品房预售面积为98.42万㎡，同比下降33.08%。其中住宅96.23万㎡，同比下降25.05%；办公楼0.16万㎡，同比下降92.00%；商业营s业用房2.02万㎡，同比下降87.50%。表四各区县销售面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县实际销售面积(万㎡)51.601.820.948.0022.594.2701.72所占比重（%）56.742.011.048.8024.844.700.001.904同比增长（%/*--15.44-73.85-90.4579.7519.16-48.182050.00预售面积(万㎡)51.683.744.774.849.8212.554.936.07所占比重（%）52.523.804.854.929.9812.765.016.17同比增长（%）-35.87-77.12-45.86-42.93-20.75-0.24-33.741248.89商品住宅销售结构。住宅的实际销售面积、预售面积分别为82.09万㎡、98.42万㎡，分别占销售总量的90.26%、97.78%，以住宅为主。对于住宅的销售结构，通过对的住宅预售的数据进行收集分析，各种套型面积的住宅的销售套数占总销售套数的比例如“各套型预售套数比例图”所示。商品住宅销售价格。上半年全市新建商品住宅平均预售单价2230元/㎡。各区县价格由于受开发建设楼盘品质以及投放量的影响，价格有一定的差距，也有不同的浮动。各区县的实际商品住宅的平均单价如下表。表五各区县商品住宅预售价格区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县住宅价格（元/㎡）26131974168320362165204917831974二、房地产开发市场总体形势分析各套型预售套数比例图90㎡以下29%90-120㎡45%120-144㎡21%144㎡以上5%5（一）房地产开发市场整体形势比较健康从我市的城市特点来看属三线城市，与很多相同性质的城市一样，我市房地产开发市场是内需型的，基本没有投机行为，投资行为也较少。就我市的城市特点，结合近几年的国家宏观调控政策，我市房地产开发市场的现状情况从整体上看是比较健康的，主要表现在以下几个方面：1、我市房地产市场具有一定的销售潜力。我市前几年在大规模换房热潮的影响下，大户型住宅供应量较大，满足中低收入家庭需求的中小户型供应量较少，中小户型住宅在我市潜在需求较大。在我市需求结构的影响下，中小户型住宅的供应量在逐步加大，以满足潜在的市场需求，这部分商品房的销售前景较好。另外，今年第一季度的销售同比明显下降，但随着我市经济的增长和新建中小户型住宅逐步进入销售市场，第二季度在我市销售市场占主流的商品房预售面积达到66.11万㎡，与2006年第二季度同比增长68.91%，是第一季度（32.31万㎡）的2倍以上，增长幅度较大，我市的销售状况开始好转。2、商品住宅价格相对合理。从我市房地产开发市场商品房的供应情况看，住宅施工面积、新开工面积分别占全市商品房施工面积、新开工面积的83.11%、82.92%，商品房供应以住宅为主，商品住宅对我市房地产开发市场有较大影响。在土地实行招、拍、挂制度以后，我市商品住宅的价格构成，主要是以土地成本、建安成本、政府规费、企业经营费用等成本为主，且占的比重较大，企业利润空间较小。以成本为主的价格构成使我市的住宅价格相对较低，也低于经济发展水6平相当的潍坊、济宁、泰安、临沂等地市。3、商品住宅价格保持小幅增长。2007年上半年我市商品住宅价格（2230元/㎡），与2006年上半年2137元/㎡相比，上涨93元/㎡，同比增长4.36%，远低于全国70个大中城市6月份新建住房7.4%的同比涨幅；比2007年第一季度2194元/㎡上涨36元/㎡，价格小幅上涨，与国家稳定住房价格的宏观调控政策相一致。另外，今年上半年，我市国民经济同比增长15.7%，城镇居民人均可支配收入同比增长13.4%，同期我市房价的涨幅远低于国民经济、城镇居民人均可支配收入的涨幅。从商品房价格增长与经济发展水平增长的关系，以及价格波动与供求关系的市场规律来分析，我市商品房价格小幅增长有利于促进我市商品房的销售。（二）我市房地产开发市场比较突出的变化2007年上半年，我市房地产开发市场开发建设规模仍然在高位运行，但是受国家宏观调控政策和我市房地产开发市场实际情况的影响，我市房地产开发市场与前几年相比发生了明显的变化，主要有以下两点：1、房地产开发呈现出明显的下降之势，宏观调控政策效果显现。2007年上半年，我市房地产开发完成投资、新开工面积均有一定程度的下降，同比分别下降6.64%、45.57%，这是近些年来我市房地产开发完成投资、新开工面积首次从大幅度的同比上涨转为同比下降。造成明显下降的原因，一是国家宏观调控政策在我市房地产市场发挥作用，房地产市场正逐步向着宏观调控的预期方向发展；二是由于受2006年7我市配套制度改革的影响，很多项目提前开发建设，致使今年上半年的新开工面积出现了明显的下降之势；三是受市场压力增大的影响，企业为避免风险减少了项目的开发。这种下降态势有利于逐步减少商品房的市场存量，为今后我市房地产市场的健康发展奠定良好的基础。2、商品房销售量下降。2007年上半年，我市商品房的实际销售面积和预售面积同比都有一定幅度的下降，分别下降14.94%、33.08%，下降幅度较大，其中第一季度的下降幅度尤为明显。形成这种状况的原因一是现在的住房消费主要以散户为主，销售速度相对缓慢；二是供应结构未能及时调整，虽然我市的供应结构的中小户型比例在增加，但还是与实际需求不吻合；三是受信贷政策的影响，由于贷款利息的上调，增加了按揭购房的还款压力，也在一定程度上影响了销售。在我市房地产开发市场开发建设规模不断扩大的情况下，销售量的下降，一方面会影响开发建设资金的回笼，另一方面会影响消费者的消费心理，不利于房地产开发市场的发展。（三）我市房地产市场存在的问题从我市实际情况分析，我市房地产开发市场整体上是健康的，但是我市房地产开发市场还处于起步发展阶段，也存在一些问题，主要有以下几个方面：1、房地产开发市场开始出现供需矛盾。近几年，我市房地产开发市场实现了快速发展，特别是2005年、2006年房地产开发完成投资、开发建设规模均创历史新高，为拉动我市国民经济的增长，改善居民居住条件发挥了积极作用。但是，这种大规模的开发建设也带来了在8建规模不断扩大，2007年上半年商品房施工面积达到1150.28万㎡，这么大的规模我市难以在短时间内消化。从供销情况看，2004年、2005年、2006年、2007年上半年新开工面积分别为356.81万㎡、416.15万㎡、550.04万㎡、200.86万㎡，而同期商品房预售面积分别为115.69万㎡、170.25万㎡、276.16万㎡、98.42万㎡，低于同期的新开工面积，虽然还可以通过商品房现房销售消化一定规模商品房，但市场上仍存有大量的商品房，造成了市场的供需矛盾，形成较大的销售压力。造成供需矛盾的原因一方面是近几年大户型住宅供应量较大，与市场的实际需求脱节，造成销售趋缓；另一方面是土地投放量较充足，同时企业手中也有一定规模的存量土地，促进了我市开发建设规模不断扩大，形成了阶段性的供应量过大。2、商品住宅供应结构不合理。2007年上半年，全市商品住宅施工面积955.99万㎡，其中经济适用住房施工面积33.65万㎡，仅占3.52%，保障低收入家庭住房需求的供应量很低。另外，今年上半年对全市新建商品住宅结构比例进行调研的结果显示，我市新建商品住宅套型面积在90㎡以下的占总建设规模的比例不足40%，远低于国家宏观调控政策要求的新建商品住宅套型面积90㎡以下的占总建设规模的70%以上的结构比例要求。就我市的实际情况看，在前几年大规模的换房热潮过后，对中小户型住宅的需求量也在加大，现在的供应结构状况与需求结构有一定的脱