日本CA住宅类型市场调研

1日本定制化住宅2目录日本项目与业务概述日本项目与业务特点日本与上海差异3日本考察行程Oct.14出发Oct.15参观实验住宅Next21，和纳得工房Oct.16参观HousingGallery，与野村不动产会晤Oct.17与竹中工务店会晤，参观施工工地4日本项目与业务概述5Next21OsakaGas作为日本第二大的燃气公司，和政府、高校一起，自1993年起开始研究适应未来社会的住宅(experimentalhousing);每5年，对房型平面、能源系统和设备，装修材料等进行一次调整升级试验，目的是研发出对环境和居住者都可持续发展的适应未来100年的住宅环境与体系；住户均为OsakaGas的员工，每套住宅均有不同的layout以适应不同家庭的lifestyle6纳得工房日本最大的别墅建造商SekisuiHouse综合研究与体验中心SekisuiHouse业务范围涵盖R&D，客户咨询，建材生产，建设，并售后服务支持4层楼，4楼为最新节能、抗震等技术展示厅，1～3层为建筑内部装修设备展示体验中心体验范围广泛，如餐厅、储物、厨房厨具、灯光照明、残疾人特殊设施、老年人特殊设施、厕所、照明、洗涤、沐浴、用餐均在体验范围内R&DConsultingProductionConstruction7Order-mademansion野村不动产目前是日本国内较大的CustomizationApartment开发商，并称此类商品为order-mademansion。野村不动产自1999年起开发order-made公寓，至今已竣工完成的共计96个楼盘，其中东京地区占59个。目前正在销售或正准备开始销售的楼盘有7个，其中东京地区占3个。这些楼盘中有多个项目与瑞安的项目较为相似。8HousingGallery（驹泽公园）住宅建设、开发商所开发的house样板房展示集聚地样板房供客户、到场者随意参观，旨在宣传其先进的住宅建造法、优秀的住宅设计、最时尚的居住设备等。开发商有：积水House、三井不动产、ToyotaHome、住友不动产、东急Homes等。9竹中公务店的工地——神宫前一丁目民生再开发项目2005年开始开发的综合性地块，包括一幢警察大楼、一幢商业楼及9层和16层高的两幢住宅楼，总建筑面积约48000平方米。住宅外墙为curtainwall，住宅基本定位为小户型，最小面积仅37平方米。定制采用厨卫位置布局基本不变的semi-order，厨卫位置不变的原因是：排水噪音上下影响，管线排布变化麻烦。10日本项目与业务特点11Next21市场及财务•实验型项目，并非实际出售的物业，整体研发及建设成本较高。展示推广•展示区域紧凑而简明直观，例如：用于调节橱柜转向的把手。主题鲜明的示范单位可变户型演示：红色为可变区域，蓝色为不可变区域。12Next21感应式卫洗丽先进的浴缸/桑拿及电视系统舒适的淋浴空间（和浴缸/桑拿结合，与其他洗漱空间干湿分离）•样板房注重人性化细节，例如：阳台内的足浴系统实用的收纳空间13Next21平面变化设计•框架结构形式，设计年限提高到100年，为平面的灵活布置与建筑的长期使用提供条件；•灵活的空间布置，根据居住者的要求划分使用功能；结构形式14Next21立面预制•立面采用预制构件，立面可根据居住者的要求制作；•公共走廊采用架空地面，方便管线施工与后期调整；架空地面15Next21•通廊式集合住宅，设置许多公共空间增进邻里交往；•绿色技术的运用：燃料电池－新未来能源屋面绿化－研究人与自然的关系外廊燃料电池屋面绿化16纳得工房市场及财务•经营模式：•日本最大的别墅建造商，为客户在其自有土地上设计并建造别墅；•业务范围涵盖整个产业链，除了设计、建造外，还生产部分组件；•除了别墅外，也开发高层住宅项目，但为数很少且定制程度较低；•定制项目本身并没有增加利润率，但有助于提升竞争力和市场占有率。•整体业务流程更接近于设计建造公司，而不同于常规房地产销售。17纳得工房推广及销售•约20000平方米的客户体验中心，内容包括：•节能、环保的知识介绍；•不同建筑构造、建材的实验比较；•模拟各种空间，体验不同人士（如老人，孕妇，残障人士）的需求，如：•厨房•卫浴•楼梯•玄关•收纳•灯光系统•入户大门及安保系统等•展示各类最新的装修产品18纳得工房设计•可通过实际体验积累人体工程学的相关数据，提高设计品质；•可将开发商的新理念直观地传递给参观者并进行验证；19纳得工房项目管理与采购与超过200家承包单位和供应单位有合作伙伴关系，产品多元化。供应单位与业主共同设计新产品配合小业主需要。拥有加工厂自行进行加工。加工厂亦同时负责由不同的承包单位和供应单位收集产品，然后按不同单元配置打包运送至工地，有良好的运输计划。拥有承包单位的资质，包括总承包单位及精装修承包单位等，对施工进度及质量更好控制。订制住宅的材料每种类别能让小业主有10-20种选择。20Order-madeMansion市场及财务东京一般住宅价格在4000万～8000万日元/套，而定制化住宅售价均在6000万以上，均为市中心的高端住宅；东京市区住宅销量约为10万套/年，其中定制化产品仅占少量市场份额；在同一项目内，客户一般需为定制化在标准交付的基础上多支付相当于房价2％的费用，这部分仅为客户的服务费，用于吸引更多客户，而开发商并不因为定制化本身而获取利润；在提供定制化产品的项目中，约50％的客户有定制化的需要，其他客户仍会选择标准交付；21Order-madeMansion销售流程•销售期：开工即可获得销售许可，按常规5-10层项目为例，开工后的建设期约为1年，开工后2个月开始销售，销售期为3个月（如图示）；30层高楼建设期约为2年，销售期顺应延长；•签约流程：先签销售协议，一个月后签定制装修协议，截止日未出售或未得到客户确认的单元则按标准交付，以不影响完工期为原则；22Order-madeMansion销售流程•房型的选择：•绝大部分项目在厨卫管线位置不可变的前提下，提供几种房型供选择；•少量项目的厨卫管线位置以及室内房型布局均灵活可变，但需设架空地板铺设管线，层高因此需提高300mm；23Order-madeMansion销售流程•装修的选择：提供几套风格供选择，但无档次差异，避免销售流程过于复杂；另有部分材料可选（如开关式样、灯具式样等）；•销售人力：一般10～50单元的项目会配一个3～5人的小组，包括室内设计师、结构、机电工程师等，但对客户是一对一的；•销售工具：平面CA选项楼书，没有3Dvirtualdemo，也没有experiencecenter,因为成本过高；24设计框架结构形式，平面布置灵活；住宅设计无朝向、限高要求，可接受暗卫、暗厨，设计的局限性较小；设计顾问成为服务团队的一员，根据小业主意愿绘制图纸并监督施工，对设计顾问的人力资源配置及后期协调能力提出更高要求；Order-madeMansion25项目管理与采购预制化产品整体式装修模式使进度及质量得以保证；结构采用预制件施工，单元装修因而得以自低区至高区进行；这样给销售带来的益处是：低楼层售价较低的单元客户选择期较短，高楼层售价较高的单元客户选择期相对较长。层高一般控制在3.2～3.3m，设架空层和吊顶层，满足因单元内布局调整造成的管线灵活布线；单元内采用中央空调，因厅房分隔及功能变化造成的内外机布置受限及管线孔洞预留问题得以解决。卫生间装饰基本采用整体卫浴施工，隔墙采用轻钢龙骨双层纸面石膏板系统，全屋采用中央空调系统，地板采用复合地板。承包商及供应商对order-made模式具有相当经验，因此相关之合约、分判、采购及进度等得以有效控制。Order-madeMansion26项目管理与采购结构采用预制化施工，单元可自下而上开始装修。装修大量采用预制化产品，减少了大量现场施工工序，既保证了现场施工环境的整洁有序，亦确保了施工质量和进度。层高3.2m并设架空地板及吊顶，适合机电管线灵活布线。单元采用中央空调，风口灵活设置适合单元内布局改变。承包商相关施工管理经验丰富，施工现场管理有序。材料先运送至工地然后由总承包单位统一分发至各单元。与供应单位有合作伙伴关系，减少招标的时间。竹中公务店的工地——神宫前一丁目民生再开发项目现场有序管理整体卫浴外墙预制干挂27日本与上海的差异28日本与上海的差异日本上海项目开工即可获得销售许可，销售期相对较长，销售定制住宅一般不会延误工期。结构封顶方可申请预售证，销售定制住宅会造成一定的工期延误。以多层和小高层居多，高层较少，且项目规模较小，通常为单幢楼宇。以高层、大型住宅项目居多，体量通常较大。政府较少强制性约束。限制严格，且涉及到合同条款、签约流程、房价限制等多方面。注重实用性和人性化，个性化需求相对较高。定制化住宅已发展7～8年。个性化装修的需求相对不强。销售期间项目规模政府约束客户消费习惯29日本与上海的差异日本上海采用框架或框剪结构，平面布置灵活多为高层住宅，采用剪力墙结构，平面布局有局限住宅设计无朝向、限高要求，可接受暗卫、暗厨，设计的局限性较小对住宅功能空间的朝向、采光有明确要求，对建筑物有限高要求总承包负责多种工作例如土建、机电及精装修等。机电及精装修等由专业承包单位负责。由业主、设计顾问及供应单位共同设计。比较依赖设计顾问的设计方案。结构形式设计规范分判模式设计过程30日本与上海的差异日本上海•结构及装饰大量采用预制化施工模式，有利于施工进度及质量控制。•层高一般控制在3.2－3.3m，设地板架空层及吊顶层，方便因布局改变而导致之管线走向变化。•因层高满足，空调均采用中央空调，有利于满足布局调整。•较多发展商开发Order-Made产品已有相当时间，故承包商均有一定经验。•施工基本采用现场按工序手工操作模式，存在大量现场工作量。•层高一般控制在2.8m，管线基本采用结构预埋形式，不利于布局改变而产生之管线走向变化。•因层高限制，空调均采用分体空调，其因外机及管道布置走向限制而导致空调内机布置受限，不利于满足单元布局变化。•国内Order-Made刚起步，大多承包商及供应商均无相关经验，故将直接影响其相关合约、采购、分包人员安排及进度计划控制等方面管理。项目施工