昆山房地产市场调研规划

昆山市整体市场分析一、昆山城市研究1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总二、昆山房地产市场研究1、城市房地产开发总体概况2、商业市场分析3、酒店式公寓市场分析4、房地产市场总体分析1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总昆山城市研究昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。1989年撤县设市，市域面积927平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。昆山现拥有国家级经济技术开发区、综合保税区等著名园区。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联第一。一、总体概况二、区位交通航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；三、行政区划昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；一个区为昆山经济技术开发区；截至2007年底，昆山市全市户籍总人口67.98万人，常住人口超140万人。新型工贸城镇关键词：区位足、经济稳、城镇新、社会荣、富民实陆家已逐渐成为一个发展环境优、综合实力强、城镇建设快、社会事业和谐、人民生活富裕的新型贸工城镇。先后被认定为全国小城镇综合改革试点镇、国家卫生镇、全国环境优美乡镇，综合实力位居全国千强镇60位。陆家是昆山的门户：东临上海、西接苏州，紧靠昆山经济技术开发区；312国道、沪宁铁路、沪宁高速、京沪高铁、沪宁城际轻轨等五条交通大动脉穿镇而过。陆家镇花桥国际商务城关键词：融入上海、面向世界、服务江苏江苏省委省政府对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。根据部署，花桥国际商务城将按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，发挥上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城。将商务城50平方公里分为启动区、配套区、物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发11平方公里启动区。花桥镇花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一、制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等；二、大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三、跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等IT流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。力争通过8--10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏发展现代服务业的示范区。1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总昆山城市研究一、国民生产总值昆山经济总量继续保持高速增长，GDP自2002年以来已连续8年持续增长，连续三年GDP增长速度超过10%。2009年，昆山市完成GDP为1750亿元，比上年增长28.8%；人均GDP为220000元，城镇居民人均可支配收入24808元，比上年增长13.14%。如图所示，纵向比较，2005年-2009年昆山市GDP与人均GDP不断增长；横向与周边四市相比，虽然GDP总量低于上海市与苏州市，但上升势头很快，可见其经济飞速发展。20052006200720082009昆山市GDP(亿元）570730116515001750昆山市人均GDP(元）48300689005300052078540780200004000060000800000500100015002000上海昆山太仓苏州常熟GDP(亿元）14900175060074401300人均GDP(元）7892454078429608481037202025000500007500010000005000100001500020000从早期的传统产业为主发展到高新技术产业为主：2008年落户昆山的800多家外资企业中电子信息企业占到一半以上，形成了电子信息、精密机械、精细化工、民生用品4大主导产业是中国重要的电子信息生产基地，拥有电子信息生产企业800多家，形成了完善的电子信息产业链；台湾排名前10位的笔记本电脑生产厂商有6家落户昆山。2005年，生产的笔记本电脑达到1500万台，手机和数码相机各1000万台拥有320多家汽车零配件生产企业，形成了以丰田叉车、加藤工程机械、三一重工等为代表的特种车辆产业群；拥有南亚塑胶、金刚化工、丹尼斯克食品添加剂等众多精细化工企业和统一食品、捷安特自行车、樱花卫厨、三得利啤酒等一大批民生用品生产企业；主导产业配比示意图21%18%18%43%电子信息精密机械精细化工名生用品二、主导产业1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总昆山城市研究一、城市总体定位昆山提出了“片区发展”、“市域即城市”、“大区域联动”三个新理念，统筹区域基础设施建设，整合市域城镇和产业空间，突出前瞻性、战略性、综合性。长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市规划总体定位2002年—2025年将昆山建设成为功能完备、优质适居、具有活力的现代化工商城市。昆山的定位是工商业城市，特色是制造业基地。昆山可以借用苏州、上海的设施来为自己服务。根据这个规划，昆山今后将按7大功能区来重新整合资源，谋求整体有机发展。在市域城镇架构上，规划形成一个大城市级别的中心城区（人口80万），三个小城市级别的片区中心。保留6个传统特色镇：周庄镇、锦溪镇、淀山湖镇、千灯镇、巴城镇和花桥镇。昆山市地处上海和苏州之间，紧靠阳澄湖和淀山湖，按照地域和和片区特色可分为七大片区：中心城区东部片区北部住宅区阳澄湖休闲片区吴淞工业片区中部生态观光农业片区南部水乡旅游片区。中心城综合片区：功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。北部片区：高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港。东部片区：以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。吴淞江工业园片区：定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。中部生态农业片区：以高科技农业研发、试验、生产为主。阳澄湖休闲旅游片区：以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。南部水乡古镇旅游片区：以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业。市域道路系统规划交通综合构想四纵经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖现有省道224即南北公路利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。五横北区东西向高速公路平面侧车道。苏昆太高速公路现有新省道324由太仓接往富士康路沪宁高速公路现有之机场路由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。苏沪高速。以四纵五横为重心的市域道路系统未来规划交通京沪高速铁连接北京和上海，最高时速可达350km/h,沿途设置21个车站，途径昆山。沪宁城际铁路（已开通！）连接上海和南京，分为250和350km/h两种，在昆山境内有三站。轨道交通引进上海11号线以及苏州sb1、2号线，形成城市轨道交通网。公路交通规划维持现状“三横两纵”高速公路网络；规划形成“环加放射线”的干线公路布局结构。——内部交通未来规划交通●轨道交通：苏州S2B线经过周庄、锦溪和淀山湖，东接上海轨道交通20号线朱家角站。上海市轨道交通11号线西延线由安亭进入昆山。苏州市域轨道S1线接苏州轨道交通3号线、沪宁城际唯亭站向东进入昆山至阳澄湖站与昆山城市轨道1号线并线，形成市域轨道交通。●公路交通方面：规划维持现状“三横两纵”高速公路网络；规划形成“环加放射线”的干线公路布局结构。“环”由城北路、东城大道、机场路、古城路构成。“放射线”由南放射线、北放射线构成。中心城区形成“环形加井字”的快速路系统。昆山未来交通规划图外部交通规划未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用；1）京沪高速铁路规划情况：规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约4小时30分钟，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；2）沪宁城际铁路规划情况：根据《长三角地区城际轨道交通网规划》，沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟；预计2020年城际铁路全日客流量66100人次/日，2030年为73340人次/日；城市远景规划（至2030年）●城市定位：全球性IT产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业和现代服务业城市。●城市规模：到2015年，市域规划总人口规模250万人，中心城区规划人口规模195万人，建设用地控制在242平方公里以内；到2030年，市域规划总人口规模330万人，中心城区规划人口规模270万人，建设用地控制在309平方公里以内。外部区域协调发展●与上海以交通为基础，借助“大浦东”、“大虹桥”的优势，实现“同城”效应，全面融入上海。●与苏州加强交通基础设施的全面对接，联合保护阳澄湖等生态环境，协调江南水乡古镇的保护及旅游开发，合力推进产业转型，实现共同发展。1、城市概况2、经济及产业发展状况3、城市总体规划（城市规划+交通规划）4、长三角规划对昆山的意义5、昆山城市卖点汇总昆山城市研究昆山城市价值重构到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标。服务业比重进一步提高，产业结构明显优化；创新能力显著增强，科技进步对经济增长的贡献率大幅提升；区域分工和产业布局趋于合理，对外开放水平明显提高；单位地区生产总值能耗进一步降低，主要污染物排放总量得到有效控制；社会保障体系覆盖城乡，公共服务能力显著增强；城乡居民人均收入进一步提高，人民生活明显改善。人均地区生产总值达到82000元（核心区100000元），服务业比重达到48%（核心区50%），城镇化水平达到67%（核心区70%）。长三角城市群发展目标:昆山昆山是长三角城市群中核心的制造业基地城市之一，随着长三角城市群的整体腾飞，昆山城市的价值将随之获得成倍的增长。48%45%67%60%82000644772009年2015年人均GDP城市化率服务业比重长三角二线城市的增长空间巨大！未来5年内增幅明显！昆山城市价值重构长三角城际轨道交通规划的推进与实施，将从根本上实现长三角一体化的格局。现有城市之间的房价差距将被迅速拉平，昆山楼市的增长仍有广阔的空间。长三角地区2009-2020交通规划长三角地区城际轨道交通的发展目标是：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(