晋江房地产市场调研

第1页共14页晋江市楼盘市场调查一、晋江房地产市场现状近年来，晋江城市面貌发生了极大的变化，改造旧区，拓展新区，尤其是晋江行政中心欲南迁至福埔新区等种种大手笔、大举措，使得晋江房地产迎来了其发展的鼎盛时代。目前晋江的房地产项目主要集中在三个片区：老城区以旧城的拆迁改造为主，形成了以福隆商业广场、阳光时代广场等大型商业投资项目。世纪大道两侧则集中着江滨花园、世纪华廷、浔兴·奥林春天、瑞璟·香榭花都、国建·华美国际公馆等住宅项目；福埔则有华泰国际新城、兰峰城市花园以及即将推出的百宏雅园等项目。这些楼盘规模都比较大，所有的项目用地加起来，大约1900亩左右的开发量，总建筑面积约在200万平方米左右。■老城区商业地产独领风骚随着晋江经济的迅速发展，人们生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购物过程中所获得的愉快体验，注重购物环境，注重休闲和娱乐。而过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。第2页共14页老城区人口密集、商圈集中，品牌店、餐饮、娱乐等行业都十分发达，正是建立在这个成熟的商业基础上，老城区的商业地产加快了升级换代的步伐，大型商业广场纷纷出现。此外，晋江距离泉州仅15分钟车程，距厦门仅1小时车程，距石狮仅10分钟车程，因此，晋江不仅是大泉州一个重要的经济交通门户，也是未来大泉州经济圈的核心区域之一，这种区位优势和发展潜力也为大型商业广场的出现提供了条件。代表楼盘：阳光时代广场、福隆商业广场■世纪大道高档大盘陆续上市世纪大道既是市政大道，又是景观大道，大型的公共建设项目悉数落户于此，如体育中心、博物馆、科技馆等，而且，沿世纪大道两侧的土地储备量也很大，因此，从城市发展来看，世纪大道将会是未来晋江新的城市中轴线。世纪大道两侧一直是晋江买房人关注的焦点，继香榭花都、锦绣明珠、世纪花园、国建·华美国际公馆等楼盘推出之后，今年又增加了“世纪华廷”、“浔兴·奥林春天”等多个新盘。第3页共14页楼盘品质不断提升早些年，由于晋江房地产缺少真正的高端产品，很多富裕起来的晋江人到泉州、厦门买房。随着晋江教育、医疗等方面的城市配套设施日臻完善，晋江的整个居住环境大大改善，加上本地社交圈子、生意等因素，晋江人更喜欢在自己家门口买房子。而许多高品质楼盘的开发更是让晋江人在家门口也能住得很好。比如，浔兴·奥林春天小区内配套了35米标准游泳池、湿地水景。“香榭花都”楼盘定位为具有国际视野的欧洲贵宾专属花园住宅，全区打造四大异国园林组团。“世纪华廷”则推出了12000平方米的中庭水景景观、获奖户型设计和香港戴德梁行物业顾问等卖点。代表楼盘：浔兴·奥林春天、世纪华廷、瑞璟·香榭花都■福埔新区大型购物广场带动2005年11月26日，位于晋江福埔的晋江SM国际广场、沃尔玛、来雅百货同时开业，当天人流量达到20多万人次。一个超级大卖场的建成，意味着卖场外写字楼、酒店、高级住宅等房产的崛起。而在大型商业广场的带动之下，福埔新区的房地产市场明显升温。今年4月，“华泰·国际新城”五期推出，第4页共14页355套三房住宅在2天内全部预订一空，销售状况堪称火爆，9月25日兰峰·城市花园开始接受预购登记，。市政配套提升潜力除了商业广场的入驻外，晋江行政中心也将迁往罗山，并已在罗山街道规划了行政中心、文化中心和新的居住小区等功能区。可以说，政府城市规划和配套的及时跟进，是房地产开发时机成熟的先决条件。正是借着行政中心即将落户于此及SM广场、沃尔玛、来雅百货、麦当劳等入驻的契机，福埔新区也掀起了房地产开发的热潮。如今，这里已经有“华泰·国际新城”、“兰峰·城市花园”等多个大规模的楼盘相继入驻，百宏集团投资的百宏雅园也即将正式公开。同时，这里的房产均价也已从2003年的1800元/平方米飙升到如今的3000多元/平方米，升值潜力十分明显。代表楼盘：华泰·国际新城、兰峰·城市花园二、晋江房地产市场现状特点分析高层住宅改变居住方式2000年，晋江市政府出台政策，全面限制城区居民自建房屋，不再审批城区居民自建房用地。而今，经过几第5页共14页年来房地产市场的发展，晋江的房产消费迎来了高层住宅的时代。位于世纪大道附近的世纪华廷、香榭花都、浔兴·奥林春天，都推出了20～30层的高层建筑。晋江先前的房地产项目大多为小高层项目，而不久后将亮相的几大楼盘，均以高层住宅叫响晋江的房地产消费市场。开发热潮吸引购房者从1998年竹园小区开始，到目前形成了泉安中路、世纪大道、福埔新区等板块房地产开发热潮的掀起，晋江人本地置业的观念也开始逐步加强。晋江经济发达，民营企业和创业者多，民间资本雄厚，富余资金也多，在投资渠道有限的情况下，很多人将钱投入到房地产。很多人认为，投资房地产比较容易升值，因此，只要有楼盘推出，就开始进行抢购。同时，晋江当地有购房陪嫁的风俗，所以，很多当地人都购置了两三套房子备用。本地经济基础好，房产投资比较旺盛，许多本地的购房者甚至直接整层买下，出现了炒卖“楼花”的现象。以大户型为主另外，从销售情况来看，追求大户型和高中档住房仍是晋江人的一个消费习惯，因此，晋江近年来的很多楼盘都主推面积较大的户型，150平方米以上的大三房大四房为市场的主流产品。第6页共14页配套跟进速度影响升值潜力一般来讲，楼盘的相关配套除了小区自身的硬件设施外，其周边的生活配套显得尤为重要，比如学校、医疗、市场、银行、商店等与生活密切相关的机构，才能实现生活的便利化，从而提高生活的水平。晋江房地产一个最突出的特点就是楼盘开发的品质不错，但周边的环境和配套难以跟上，由此显现出小区周边配套缺失的现象。从目前来看，晋江的房地产主要分布在世纪大道、泉安中路、福埔等。泉安中路作为城区的中轴线，有着得天独厚的优势，周边的配套相对完善。但福埔和世纪大道的房产在配套方面则显得不足。福埔目前最大的配套就是SM广场，而世纪大道作为晋江的主干道，周边的配套相对较弱，虽然目前有晋江市政项目，但生活的配套则有待改善。目前处在福埔及世纪大道周边的项目，被购房者称为“花钱买未来”，虽然这一区域目前的配套还未跟上，但由于有政府项目带动，而且经济基础较好，未来的发展将是不可限量的。营造主题概念提升楼盘品位在大力打造楼盘品质、社区规划、户型结构、产品人性化方面大做文章后，晋江楼盘开始转战主题化概念的营造。去年正式公开的世纪花园，由于有着独特的地理优势，全力打造中央公园绝版概念，通过将项目与公园的结合，第7页共14页营造出经典的人居环境，倡导健康、运动休闲理念。楼盘通过主题营造，提升了自身的品位与独特性，同时也展现出项目的特点。现在购房者关心的已不仅仅是楼盘的品质水平，更关心产品带来的附加值。的确，全力营造楼盘主题概念，可以防止产品的同质化，形成自身更多的内涵。而位于体育馆附近的浔兴·奥林春天项目，也做足了“健康运动“居住主题的文章。三、晋江房地产发展历程晋江房地产业起步晚，但起点高，跑得快，1999年，随着竹园小区的成功开发，晋江的房地产业开始升温，许多实力雄厚的企业先后入驻晋江。从房地产销售的面积和价格分析，2000年的销售面积仅有6714平方米，2005年则达到271647平方米，5年翻了40倍；销售价格呈现台阶式上升态势，1999年竹园小区房屋售价为800元，而2001年福隆花园开盘，均价达到1600元，2004年福璟花园开盘后，均价达到2400元，2005年开盘的小高层建筑，均价已经突破3000元的水平，而今年上年半年开的盘均价基本上保持在3700左右，而到了最近刚开盘的浔兴·奥林春天均价已经突破4000元，地处繁华街区的阳光时代广场均价更是达到了5600。第8页共14页晋江市近年来房地产价格状况图表从销售情况上看，尽管房价比去年同期上涨了许多，新盘的销售依然非常火爆，除了部分小户型及超大户型有所剩余以外，均已基本售罄。而之前，更早推向市场的“世纪华廷”一期、“国建华美公馆”、“华泰•国际新城”（一到五期）、“豪富花园”、“福隆商业广场”一二期、“瑞璟•香榭花都”一期等楼盘，目前也已基本销售一空，市场出现供不应求的状况。强劲的消费能力驱动了强劲的市场需求，晋江的房地产供给不足，房地产的价格不断上升，随着晋江城市化的不断扩张，楼盘品质的不断提升，未来晋江的房地产仍然有较大上升的空间。目前晋江房地产市场仍处于上升期阶段。晋江市今年房地价价格走势800160024003000370040000100020003000400050001999年2001年2004年2005年2006年上半年2006年9月系列1第9页共14页附表：晋江在售楼盘资料序号项目开发商项目位置项目类型主力户型价格店面商场项目规模重要配套卖点检阅销售抗性销售情况备注1世纪华廷晋江建发房地产开发有限公司晋江世纪大道长兴路（南区中学北侧）6幢27F-30F高层124-150㎡典雅三房、165-185豪华四房，以150㎡以上为主一期均价3800元/㎡沿街为店面占地面积：33亩，建筑面积：10万平方米，总套数：600多套，容积率4.7，绿化率30％以上周边有南区中学，小区内配套游泳池、网球场价格优势，巨大的升值空间、超大楼间距，10万平方米的水景豪宅，12000㎡景观中庭，90米楼间距，CCPE20005第二届中国地博会中国十大最佳户型楼盘奖，香港戴德梁行物业顾问离中心城区有一定距离，周边生活配套较少一期剩10套，二期年底推出第10页共14页序号项目开发商项目位置项目类型主力户型价格店面商场项目规模重要配套卖点检阅销售抗性销售情况备注2浔兴•奥林春天开发商：浔兴集团晋江世纪大道迎宾路一期6幢高层住宅，最高30层一房一厅一卫：46.9；61.85㎡；二房二厅一卫：78.58㎡；三房二厅2卫：140.12-155.45㎡；四房二厅三卫：178.56㎡起价3400元/㎡最价4500元/㎡沿街为店面占地面积：92亩，建筑面积：18万平方米，总套数：1000多套，一期700多套，第一期第一批300多套，容积率3.0周边有体育馆，小区内配有游泳池，训练馆浔兴知名品牌，升值空间，依循地貌自然围合；湿地水景；35米游泳池；现代光体建筑设计；水景商业长廊；5米底层挑高庭院；金牌物业安保离中心城区有一定距离，周边生活配套较少第一期第一批剩余下户型，第二批10月推出3阳光时代广场晋江阳光房地产开发有限公司晋江和平路阳光广场对面5幢13层小高层单身公寓、字楼单身酒店式公寓：40-60㎡5400元/㎡起价，均价5600元/㎡，层差5010万平方的商业购物广场：20000多平方米，时尚百货商场15000多平方米，精品商业街区10000多占地面积：100多亩，建筑面积：16万平方米，其中商业10万位于城市中心位置，各项配套齐全，小区内配有酒店城市中心，巨大的升值潜力，大泉州首个以SHOPPINGMALL模式打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、观光于一体的复合小区内绿化较少，晋江需求大户型销售良好拒绝炒房，以自主为主第11页共14页序号项目开发商项目位置项目类型主力户型价格店面商场项目规模重要配套卖点检阅销售抗性销售情况备注平方米商业中心4华泰•国际新城晋江华泰房地产有限责任公司晋江罗山SM广场正对面以多层为主，不带电梯，19#20#为小高层120～140㎡三房起价2700元/㎡均价3200沿街为店面占地面积：40万平方米左右；总建筑面积：60万平方米；绿化率：45％，容积率：1.43，总套数：355套（五期）SM大型购物广场、银行；小区内配套双语幼儿园、双语小学、会所品牌效应，大型生活社区多层不带电梯，车流量密集且无红绿灯五期销售完毕，六期年底推出第12页共14页序号项目开发商项目位置项目类型主力户型价格店面商场项目规模重要配套卖点检阅销售抗性销售情况备注5兰峰•城市花园福建兰峰房地产开发有限公司晋江罗山SM广场旁板式、点式小高层住宅，少量别墅公寓130～150㎡3600起价，层差为50一层为店面占地面积：529亩，建筑面积：60万平方米，）分为A、B两个区域，A区339亩，分三期开发1期推出10万平方米，总套