李村市场调查

李村市场状况及分析2003年的时候，李沧区还与市区地产的概念格格不入，不仅在价格上存在落差，而且在综合品质上也无法与其他三区的地产项目相提并论。2004年，李沧区在青岛地产板块中的地位得到了很大的提升，一是出现了诸如华易·春之都这样的精品楼盘，二是李沧区抛出东李大社区的规划理念，那一年里，李沧区楼盘如脱胎换骨，在价格上也有了突破。人们渐渐意识到，李沧区完全具备成为北部新居住社区的条件。李沧区目前比较知名的在售和在建商品住宅并不太多。比较知名的有环城北路的百通馨苑、中崂路天福丽都、李沧河南的银河星城，重庆路附近的海信·南岭风情，以及小枣旧村的御景山庄等。经过去年下半年的价格提升，目前李沧区李村区域的商品房平均价格已经接近或超过5000元／平方米。应该说，这一块价格的涨幅是与品质的提升同步的。2006年里，李沧区的李村区域会有几个比较让人关注的项目出现，如老李村监狱搬迁改造项目，如上下王埠结合旧村改造的商品房开发，还有更加有意义的李沧区东部改造和建设等。随着该区特别是李村区域城市面貌和基础设施的改变与完善，这个区域的地产项目应该会有更大一些的进步。目前该区经济适用房的平均价位在3200元～3800元／平方米，主要建筑形式还是多层。价格走势分析业内人士认为，李沧区目前的商品房价位已经处于一个相对高位，尤其是沧口区域的房产，在没有环境优势和配套优势的情况下，已经接近4500元／平方米的大关，应该说已经达到价位的极限。另外如李村北部和中心区域的房子，个别已经达到5500元／平方米，这个价位应该说已经突破了人们的心理承受极限，在这种情况下，可以预见，2006年除海信·南岭风情等个别低密度住宅外，这个区域不会有太明显的楼盘价格提升。一些品质不错的商品房基本也会在原价基础上运营。当然有着东李改造的利好消息，李村东部及308国道两侧的楼盘也可能会出现稳步上升的态势，但要这种价格变化有一个大的幅度，应该还要等到东李改造步入正轨。李村东部也是目前李沧区具备升值潜力的为数不多的小板块。李沧区及房产市场概述（一）、李沧区概况李沧区位于青岛市区北端，辖11个街道办事处。东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。具有较强的辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。也因此造成区域商务商业、文化娱乐、综合服务等生活性配套弱的先天不足，生产总值虽然高于市南、市北、四方，居住适宜指数却不能相提并论。李村城区内的北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。李沧东部开发区（含中国民营企业家青岛创业园、山东省华侨华人青岛创业园）占地34平方公里,是青岛市市区内唯一一块可供大面积开发的投资宝地。按青岛城市规划，自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心，并建成市级商贸区，三大蔬菜集散中心之一。在沧口城区内的振华路建设形成青岛15个分区级商业街区之一。以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。从李沧区和市政府规划看，未来李沧区中心仍在李村城区，本项目所在的沧口城区将会在一段时期内较多的保持老工业区和配套旧居住区的面貌，短时间内很难有比较大的改观，因而就限制了沧口城区内房产开发品次的提升，较大的突破需要项目自身竞争力的整合提高。（二）、李沧区房产市场概况1、开发概况序号案名地址起价均价户型面积开发性质备注1北苑风景振华路原3500商品房结案2永馨苑永平路北段3400商品房结案3胜利花园胜利桥38003400商品房结案4永平家园四流中路38004000商品房在售5百通馨苑金水路3400元80—150商品房在建6南岭风情重庆中路北部规划中商品房规划1天惠府书院路315561—145经济适用房在售2晟业家园长岭路未开盘78—120经济适用房在建3聚富苑夏庄路北段未开盘104—140经济适用房在售4金水翠园金水路2540经济适用房在售5福林苑小区青山路未开盘60—128经济适用房在建6金秋小区巨峰路2890经济适用房在售7华易.春之都书院路2880125—140经济适用房在售8广业小镇延寿宫路2500118—138经济适用房在售结案的经济适用房：西山小区、馨苑小区、振华苑、升平路小区、同盛园。在建未售的旧村改造项目：新俪都花园（兴国二路附近）、楼山南侧项目。2、特点A、市场层次较低，发展空间大。在青岛房产发展历史上，李沧区是继浮山后板块更大的经济适用房集中地，建成、在建、规划的经济适用房规模空前，商品房建设销售也就是近两年的事情，且整体层次偏低。截至目前，仅仅有屈指可数的几个中小型楼盘。这对区域商品房的层次提升是不利的，当然惟其如此，对于某一个案的开发运作也是一个不可多得的机缘，更容易占据区域市场制高点，领袖群伦。B、商品房市场方兴未艾，开发水平较低。从可见的楼盘看，沧口城区开发的楼盘规模整体偏小，规划档次偏低。小型项目自不待言，就是中等规模（约13万㎡）的北苑风景项目连像样的规划布局、园林景观等也难得一见，从一定程度上就是延续80年代排排坐的格局，但是其销售速率极高。据此可以看出一个问题，就是市场需求大，区域商品房供应偏低、严重不足，包括建设、（不公开）认购中的永平家园同样反映出这种市场状态。3、趋势规划中，三零八国道东、九水东路北、金水路南规划建设大批以经济适用房为主体的各类住房（为此青岛热电公司于06年初开始总投资5.8亿建大型热电厂，满足上区域900万平米住宅、9万余户20多万人采暖问题）。除此之外商品房开发主要分布于沧口城区的厂企拆迁或旧村改造地带。此类地块项目将陆续不定期的投入到市场环节中，结束类似海信北苑风景项目一枝独秀的开发格局。未来几年，区域开发竞争加剧，层次提升，销售压力加大，总的来讲将继续升温区域房产开发，成为中低端住宅消费的热土。三、项目所在区域房产开发状况（一）、区域界定就本项目来讲，合适的市场区域界定应当是：重庆中路西、楼山南、李村河以北与西侧胶州湾的围合地带。（二）、区域楼盘项目可比楼盘序号案名地址起价均价户型面积开发性质备注1北苑风景振华路原3500商品房结案2胜利花园胜利桥38003400商品房结案3永馨苑永平路北段3400商品房结案4永平家园四流中路38004000商品房在售项目竞争楼盘：规划中的南岭风情永平家园在区段上与本案相差无几，规模上却难以相提并论，更兼不公开内部认购进行中，其尾盘销售会与本案推广交错，除了对潜在客户的部分吸纳外，基本不会对本案形成较大的截流和挤压。因此，竞争者应当锁定在本案开发周期内面市的同质项目，可以预见的就是海信地产的南岭风情，两者各有赢长，需密切关注其规划开发动向。晓翁村项目（海信钟情于此）的商品房开发如果实现，也应在本案后期出现，亦应适当关注。区域住宅供给不足是显而易见的，无论是经济适用房，还是商品房，本区域产权住宅开发量小、频次低，因此出现了之前项目热销热买的喜人景象，这给本项目传来了福音。3．宝达大厦投资商:青岛广海源房产咨询有限公司代理商:青岛广海源房产咨询有限公司宝达大厦地处李村繁华商圈，紧靠308国道、李村大集。在5分钟生活圈内，分布有李村商业中心步行街，维客超市广场、崂山百货、爱客家、美好家等购物超市。各项配套设施应有尽有，坐享成熟生活氛围，现代都市风姿尽展。户型面积80-90平方米，低首付，低总价。■周遍市政配套完善，满足您生活所需■人文环境优越，李村小学、58中近在咫尺■智能化系统配套完善。封闭式物业管理■多条交通要道遍布左右，出行便捷周边市政配套完善，满足您生活所需人文环境优越，李村小学、58中近在咫尺智能化系统、配套完善、封闭式物业管理多条交通要道遍布左右，出行便捷价格：4530元/平方米起价4．广业京口路网点广业京口路网点，面积适宜的中小型网点，29平米—140多平米不等，低总价的珍稀旺铺，小投入创造大回报。全部网点沿京口路展开，形成独立的商业街区。复式结构设计，自成一体，层高4.0-5.4米，室内独立楼梯，空间按需组合，给商户设计商铺更大的自由空间。网点户型方正实用，南北通透，3.6米开间，10米进深，可利用空间大，具有良好的采光和通风，适合更多的商业形态。均价：12000元/平方米5．广业京口路网点6．广业锦江大酒店广业大酒店是青岛市广业投资发展有限公司2004年投资按照四星级标准修建的酒店。地处于商业繁华的李村商业中心，交通便利，周边辐射崂山风景区、青岛国际流亭飞机场、城阳工业园集中地、青岛高新区、市区东部工业园。建筑楼高62米，经过重新的设计改造，已经成为青岛北部市区的标志性建筑。客房总计209间（套），地上17层、地下1层和酒店附楼总建筑面积26000平方米。建成后的近10年里，一直作为李沧区政府办公楼使用。此次广业投资发展有限公司准备投资5000万元对本项目进行彻底的改造，使其成为具有会展、商务商贸、酒店、康乐、居住多功能为一体的四星级酒店，预计2005年10月完工。本酒店将成为青岛北部最高星级酒店。广业锦江大酒店发展前景由于青岛处于胶东半岛风景怡人，是旅游渡假圣地，2004旅游业强劲增长。在旅游环境优化、节庆活动和会展经济等因素拉动下，岛城旅游业质量效益型发展态势初步显现，对外吸引力迅速上升。全市旅游总收入达207.56亿元，增长51.6%，其中国内旅游总收入183.79亿元，增长50.8%；国际旅游收入2.88亿美元，增长59.2%。全年共接待国内外游客2209.7万人次，增长30.8%；其中国内游客2157.44万人次，增长30.4%；海外游客52.2万人次，增长53.2%，2004年五星、四星级酒店入住率高达78%，星级酒店现有1万多个床位，预计2008年奥运会还将有1万多个床位缺口。今后3年的将是我市星级酒店调整增长的年份，2008年前，我市星级酒店将达到180家。但由于星级酒店基本位于东部，在北部只有二星级的崂百大酒店、紫晶大酒店，南北发展不平衡。北部是青岛的老工业城区，及各大型企业集中的高新区、需要有一个高星级的的商务治谈酒店，现在政府部门正在努力缩短南北经济差距，所以，在北部发展高星级酒店，势在必行。7．华易春之都总建筑面积:3500平方米停车位:30投资商:青岛华易置业发展总公司整合推广单位:逸都亿伯营销策划代理有限公司2005年12月华易京口路网点热销。人气旺盛的李沧商圈，动态展示青岛未来城区的的发展方向。不断完善的城市功能、繁荣的商业环境、四通八达的交通使李沧区面临一次全方位的飞跃。京口路商铺，位于李沧区的黄金地段，双层结构，4.5米层高，大开间，面积350－3500m²。铺前拥有李沧区少有的超宽停车位。距维客广场仅百米，与北方国贸、维客商场、利客来商场、李沧政府、苏宁电器、五星电器、河北商城比肩而立，周边银行、邮政、通讯机构齐全，配套成熟。距青岛国际机场仅20分钟。京口路商铺作为优质的现楼物业，堪称李村商圈的压轴旺铺，发展前景无限看好。主要公交路线：10365605233102318363105等配套：综合商场:北方国贸利客来维客商场苏宁电器大中电器五星电器河北商城邮局:李沧邮政局银行:工商银行建设银行中国银行农业银行华夏银行中信银行医院:青岛第八人民医院其他:移动通信营业厅联通营业厅8．帝都嘉园总建筑面积:110248平方均价：3394元/平方米9．绿城青岛休闲商住区总建筑面积:1840000平方米开工时间:2006-3-1投资商:浙江绿城集团、青岛百通城市建设股份有限公司代理商:福元九合该项目坐落李沧东部，预计今年3月份开建，5至7年内建成。该项目位于李沧区东部的核心地带，其地理位置优越，具体位置在天水路以南、九水路以北、合川路以西、青银高速以东，西临青银高速公路，东望滨海大道，总占地面积2892亩，建设用地1800亩。2006-01-25日上午，李沧区政府与绿城房地产集团有限公司正式签约，由绿城集团与青岛百通房地产开发公司组建中外合资股份公司，共同